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不動産の活用は相続対策になるといわれ注目されています。そのため、節税のために不動産の購入やアパート・マンション経営などを検討されている方も少なくないのではないでしょうか。この記事では、不動産がなぜ相続対策になるのか、現金の相続との比較や、不動産を活用した節税シミュレーションについて解説していきます。
1. なぜ不動産が相続対策になるの？
不動産の相続には節税メリットがあり、相続対策になると注目を集めています。
特に節税メリットが高いのが、不動産を購入したり、土地を活用してアパートやマンションなどの賃貸経営を行う方法です。現金をそのまま相続するよりも、不動産に換えて相続することで、「相続税評価額」や「小規模宅地等の特例」という点で相続対策につながるのです。
そこでまずは、不動産が相続対策になる理由について、詳しく解説します。
1-1. 現金よりも相続税評価額が下がる
不動産が相続対策になるといわれる最も大きな理由は、不動産の相続税評価額は、現金と比べて下がる傾向にあるからです。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに基準となる財産の価格のことで、相続税の課税対象となる財産の評価は、原則、財産相続時の時価をもとに行われます。
土地や建物などの不動産の相続税評価額は、土地であれば路線価（時価（実勢価格）の7～8割程度）、建物であれば固定資産税評価額（時価の7割程度）で評価されるため、時価（実勢価格）よりも低く評価されることがほとんどです。
つまり、現金1億円を相続するよりも、現金1億円で購入した土地や建物などを相続したほうが相続税額は低くなることから、節税メリットが得られるのです。
ただし、不動産の財産評価方法は、不動産の種類によっても細かく定められていますので、相続の対象となる不動産の相続税評価額をしっかりと把握しておくことが大切です。
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1-2. 小規模宅地等の特例を活用できる
現金で不動産を購入して相続対策を検討する場合、アパート・マンションなどの賃貸住宅を購入することで、貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例が活用できる可能性があります。
小規模宅地の特例とは、不動産を相続した場合、居住用の宅地や賃貸物件など事業用の宅地に対して、一定の条件を満たすことで相続税評価額が減額されるという特例のことです。条件を満たせば最大8割、相続税評価額の減額が見込めるため、相続対策としてはぜひ活用したい特例です。
小規模宅地等の特例について、詳細は以下の記事をご覧ください。
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1-3. 相続時精算課税制度を活用して生前贈与できる
現金で不動産を購入して相続する以外に、すでに保有している不動産の相続対策としては、相続時精算課税制度を活用した生前贈与が有効な場合があります。
相続時精算課税制度を活用することで、最大2,500万円の贈与にかかる贈与税が非課税となります。ただし、相続時精算課税制度は、生前に受け取った財産にかかる贈与税を一時的に非課税とする制度であるため、相続時には相続財産として加算され、相続税の課税対象となります。
相続時精算課税制度を活用して生前贈与された財産は、相続時ではなく贈与時の時価で評価されるため、将来的に財産の価値が上がりそうな不動産を生前贈与することで、贈与時と相続時の時価の差分の節税メリットが見込めます。贈与財産が「贈与時の価額」と「相続時の価額」が一緒である場合、節税にはなりません。
なお、小規模宅地等の特例が使えなくなることなどのデメリットもありますので詳細は以下の記事をご覧ください。
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1-4. 配偶者控除の特例を活用して生前贈与できる
不動産の相続対策として夫婦間で自宅の生前贈与を行う場合には、贈与税の配偶者控除の特例も活用できます。
贈与税の配偶者控除の特例とは「おしどり贈与」や「夫婦間贈与の特例」とも呼ばれ、婚姻期間が20年以上ある夫婦の間で一定の要件を満たす居住用不動産（取得のための資金含む）の生前贈与が行われる際に、最大2,000万円の特別控除が適用されるというものです。この特例は、暦年贈与の基礎控除110万円と組み合わせることで、最大2,110万円までの贈与が非課税となるメリットがあり、不動産を活用した相続対策として利用できます。
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2. 不動産の相続対策でどれくらい節税できる？
ここまで不動産が相続対策となる理由について解説してきましたが、次に、現金の相続と不動産の相続ではどれくらいの節税効果が見込めるのか、現金2億円の相続を例にあげて、具体的な節税効果をシミュレーションしてみましょう。
2-1. 現金をそのまま相続する場合
現金2億円をそのまま現金で相続する場合、課税される相続税の金額を相続税の税率表から試算すると、その金額は次のとおりです。
2億円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億6,400万円
1億6,400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=4,860万円（相続税）
※相続人1人の場合（以下同じ条件）
相続税の税率
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
2-2. 現金を不動産に換えて相続する場合
一方、現金2億円を不動産に変えて相続した場合はどうなるでしょうか？
現金2億円で不動産を購入して相続した場合、不動産の相続税評価額は一般的に実勢価格より下がる傾向があります。つまり、現金を不動産に変えて相続することで、相続税評価額を引き下げられることになるのです。
相続税評価額が購入価格の仮に7割としてシミュレーションすると、課税される相続税の金額は次のとおりです。
1億4,000万円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億400万円
1億400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=2,460万円（相続税）
現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、2,400万円の減額となりました。（相続税評価額は物件により異なります）
| 相続する財産 | 相続税評価額 | 相続税額 |
|---|---|---|
| 現金2億円 | 2億円 | 4,860万円 |
| 2億円で購入した不動産 | 1億4,000万円 | 2,460万円 |
シミュレーションからも分かるように、現金を相続するよりも不動産を相続するほうが、相続税の負担を抑えることができ、相続対策として有効なことが分かります。
2-3. 賃貸不動産の場合のシミュレーション
現金を不動産に換えることで相続対策になりますが、それが賃貸不動産であれば、相続対策としてはさらに効果的です。自宅として利用することを目的とした不動産よりも、人に貸すことを目的とした賃貸不動産の方が、相続税評価額は2割程度低くなるためです（小規模宅地の特例は考慮しない）。
具体的にシミュレーションしてみましょう。2億円の現金を使って居住用の賃貸不動産アパート一棟を、土地1億円、建物1億円で購入したと仮定します。その場合、土地と建物に対して課税される相続税の金額は次のとおりです。
土地 7,000万円×（1－0.7（借地権割合）×0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合））= 5,530万円
建物 7,000万円×（1－0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合））= 4,900万円
（5,530万円＋4,900万円）－ 3,600万円（基礎控除）＝ 6,830万円
6,830万円×30％（相続税率）－ 700万円（控除額）= 1,349万円【相続税】
- 土地の自用地・建物の固定資産税の評価額は購入価格の7割、借地権割合70％、借家権割合30％。賃貸割合100％と仮定した場合
土地と建物に課される相続税は1,349万円となり、現金を不動産に変えて相続した場合の相続税2,460万円と比較すると1,111万円の減額、現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、3,511万円の減額となりました。
| 相続する財産 | 相続税評価額 | 相続税額 |
|---|---|---|
| 現金2億円 | 2億円 | 4,860万円 |
| 2億円で購入した不動産（自宅） | 1億4,000万円 | 2,460万円 |
| 2億円で購入した不動産（賃貸） | 1億430万円 | 1,349万円 |
アパートやマンションなどの賃貸経営で相続対策する方法については、以下の記事をご覧ください。
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3. 不動産の相続対策におけるリスクと注意点
不動産を活用した相続対策にはさまざまなメリットがありますが、一方で、注意しなければならないリスクもあります。
続いては、不動産の相続対策を検討する際に知っておきたい注意点を紹介します。
3-1. 不動産は遺産分割トラブルになりやすい
複数人の相続人がいる場合の相続対策では、分割しにくい不動産を相続することで、遺産分割トラブルになりやすいというリスクがあります。
土地やアパートなどの不動産は、物理的に分けることができません。そのため、複数の相続人でひとつの不動産を相続するには、共同相続をするか、代償分割や換価分割などの手続きを取る必要があります。
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3-2. 相続した財産の売却には税金や諸経費がかかる
相続した不動産を売却してお金に換え、複数人の相続人に換価分割したいという方や、相続税の納税資金に充てたいという方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産の売却には税金（所得税や住民税、不動産売買契約書の印紙税など）や諸経費（不動産仲介業者への手数料など）がかかります。
税金や諸経費がかかることをあらかじめ想定しておかなければ、実際に不動産を売却した後、手元に残ったお金が思ったよりも少なかったということになりかねないため、注意しておきましょう。
3-3. 購入した不動産の価値が下がるリスク
不動産は比較的資産価値が安定した財産だといわれていますが、それでも立地や構造、種類や売却のタイミングなどによっては、価値が下がってしまうことも考えられます。
相続税評価額を下げるために購入した不動産の価値が、本当に下がってしまっては相続対策の意味がありません。相続対策として不動産を購入する場合は、どんな不動産でもよいというわけではありません。将来的に価値が下がりにくい物件を、慎重に選ぶ必要があるでしょう。
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3-4. 不動産購入は借入をしたほうが相続対策になる？
不動産を活用した相続対策を検討されている方のなかには、不動産を購入する際に借入をしたほうが節税になるという話を耳にしたことがある方もいらっしゃるかもしれません。それは本当なのでしょうか？実際にシミュレーションしてみましょう。
被相続人から相続人へと引き継がれる財産にはプラスの財産だけでなく、マイナスの財産と呼ばれるものもあります。それが、借入金などの負債です。相続税評価額はプラスの財産からマイナスの財産を差し引いた金額で算出されます。
現金2億円で不動産を購入した場合の相続税評価額
相続税評価額を購入価格の7割とした場合
| 相続財産 | 相続税評価額 | |
|---|---|---|
| プラスの財産 | 2億円で購入した不動産 | 1億4,000万円 |
| マイナスの財産 | － | |
現金2億円を使わず借入金で不動産を購入した場合の相続税評価額
相続税評価額を購入価格の7割とした場合
| 相続財産 | 相続税評価額 | |
|---|---|---|
| プラスの財産 | 現金2億円 2億円で購入した不動産 |
1億4,000万円 |
| マイナスの財産 | 借入金2億円 | |
シミュレーションの結果、借入をしてもしなくても相続税評価額は変わりませんでした。よって、不動産購入による相続対策としては、借入はしてもしなくても結果は同じということです。
不動産を購入する際、借入をしたほうが相続対策になるということはありませんので、惑わされないようご注意ください。
4. 不動産の相続対策でリスクを回避する方法
不動産を活用した相続対策によるリスクを回避するには、不動産小口化商品の活用がおすすめです。
弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、都心の中規模オフィスビルを小口化し、1口100万円単位で5口（500万円）からの購入を可能にした商品です。現物不動産と同様の扱いで資産保有や相続税評価額の引き下げが期待でき、さらに1口単位で複数の相続人に平等に分割することができるため、不動産の相続対策で想定される遺産分割トラブルなどのリスクも回避できます。
4-1. 約80％の相続税評価減
「Vシェア」は、供給に対して需要が多く、希少性の高い都心の中規模オフィスビル物件を選んでいるため、相続税評価額が約8割近く下がるものもあるなど節税効果が見込めます。
4-2. 不動産分割、共有によるトラブルを回避できる
「Vシェア」の運用による毎月の賃料収入や売却利益は、購入した口数に応じて分配されます。そのため、1口単位で複数の相続人に相続することで、相続税も運用収益もすべて平等に分けることが可能となり、現物不動産の相続で起こりがちな不動産の分割や共有にともなうトラブルを回避することができます。
4-3. 不動産賃貸経営の手間がない
アパートやマンションなどの賃貸住宅を購入して不動産賃貸経営を行う場合、物件の管理が必要です。入居者募集や退去の管理はもちろん、家賃の入金管理や回収、定期的な清掃・メンテナンスなど、物件の管理には意外と手間がかかります。
しかし、「Vシェア」であれば保有するオフィスビルなどの物件管理や運用・メンテナンスは弊社が責任をもって行うため、煩わしい管理の手間はかかりません。
4-4. 現物不動産購入のようなまとまった資金は不要
相続対策として現物不動産を購入する場合、数千万円から数億円単位という多額の資金が必要になります。「Vシェア」であれば1口100万円単位で5口（500万円）からの小口購入ができるため、不動産による相続対策をしやすいでしょう。
4-5. 一次相続、二次相続でのシミュレーション例
ここでは「Vシェア」を一次相続・二次相続する場合を例に税負担をシミュレーションしてみます。
以下は、現金2億円を配偶者・子供2人に一次相続と二次相続する場合、現金と「Vシェア」（相続税評価額が約80％の引き下げ率となる物件を例とした場合）を比較し、どれくらい節税メリットがあるのかシミュレーションしたものです。
現金2億円の場合
Vシェア2億円の場合
- 相続税評価額が約80％減となる物件を例とした場合
現金2億円を配偶者・子供2人で相続した場合、一次相続と二次相続の総額で2,120万円もの相続税の納税が必要です。しかし「Vシェア」であれば、2億円の評価額が約4,000万円に引き下げられ、納税の必要はなくなる計算となります。
5. 最後に
不動産購入やアパート・マンション経営といった不動産の活用は相続対策として注目されている方法です。しかし、不動産がなぜ相続対策となるのか、その理由やリスクをしっかりと理解しておかなければ、予想外のトラブルを引き起こしてしまうことにもなりかねません。
相続対策には、不動産の活用以外にも、生前贈与や不動産小口化商品の活用など、さまざまな方法が考えられますが、相続対策で最も大事なことは、早めの検討です。できるだけ早くから相続についての検討を始めることで、ご自身にとって最適な相続対策方法を選ぶことができ、相続税の負担軽減や相続トラブル回避にもつながるのです。
- 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
- 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
- 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
- 評価額は物件により異なります。
- 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
- 相続税の圧縮効果を含めた税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。
税務の取扱に関する監修
マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン
渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人（http://www.max-gtax.com/）
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