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不動産の購入は相続対策になるといわれ注目されています。節税のために不動産の購入を検討されている方も少なくないのではないでしょうか。この記事では、不動産の購入はなぜ相続対策になるのか？現金の相続と不動産の相続との比較、賃貸不動産購入の節税シミュレーションなどについて解説していきます。
1. 不動産購入がなぜ相続対策になるの？
相続税とは、被相続人が亡くなった後、被相続人から受け継いだ財産の額に応じて相続人に課せられる税金のことです。相続人が受け継いだ財産が相続税の基礎控除額を上回る場合、財産の額に応じて相続税が課せられます。現金、有価証券、不動産など、相続税の課税対象となる財産には様々な種類がありますが、なかでも不動産の相続には節税メリットがあり、相続対策になると注目を集めています。
特に節税メリットが高いのが、不動産を購入し、アパート経営やマンション経営を行う方法です。現金をそのまま相続するよりも、不動産を購入し、賃貸用住宅として相続することで、「相続税評価額」や「小規模宅地の特例」という点で、相続対策につながるのです。
「相続税評価額」と「小規模宅地の特例」について、詳しくはこちらをご覧ください。
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しかし、不動産の購入にはメリットだけでなくデメリットもあります。不動産を活用した相続対策を行う際は、メリットだけでなくデメリットもしっかりと理解したうえで、最適な方法を選ぶことが大切です。
相続対策としての不動産購入に関するデメリットはこちらをご覧ください。
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2. 現金の相続と不動産の相続を比較！どれくらい節税できる？
次に、現金の相続と不動産の相続ではどれくらいの節税効果が見込めるのか、現金2億円の相続を例にあげて、具体的な節税効果をシミュレーションしてみましょう。
現金2億円をそのまま現金で相続する場合、課税される相続税の金額を相続税の税率表から試算すると、その金額は次のとおりです。
2億円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億6,400万円
1億6,400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=4,860万円（相続税）
※相続人1人の場合（以下同じ条件）
相続税の税率
| 決定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
一方、現金2億円を不動産に変えて相続した場合はどうなるでしょうか？
現金2億円で不動産を購入して相続した場合、不動産の相続税評価額は一般的に実勢価格より下がる傾向があります。つまり、現金を不動産に変えて相続することで、相続税評価額を引き下げられることになるのです。
相続税評価額が購入価格の仮に7割としてシミュレーションすると、課税される相続税の金額は次のとおりです。
1億4,000万円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億400万円
1億400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=2,460万円（相続税）
現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、2,400万円の減額となりました。（相続税評価額は物件により異なります）
| 相続する財産 | 相続税評価額 | 相続税額 |
|---|---|---|
| 現金2億円 | 2億円 | 4,860万円 |
| 2億円で購入した不動産 | 1億4,000万円 | 2,460万円 |
3. 賃貸不動産購入も相続対策になる？節税シミュレーション
現金を不動産に変えることで相続対策になると解説してきましたが、それが賃貸不動産であれば、相続対策としてはさらに効果的です。自宅として利用することを目的とした不動産よりも、人に貸すことを目的とした賃貸不動産の方が、相続税評価額は2割程度低くなるためです。
具体的にシミュレーションしてみましょう。2億円の現金を使って居住用の賃貸不動産ビル一棟を、土地1億円、建物1億円で購入したと仮定します。その場合、土地と建物に対して課税される相続税の金額は次のとおりです。
土地 7,000万円×（1-0.7（借地権割合）×0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合）=5,530万円
建物 7,000万円×（1-0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合）=4,900万円
（5,530万円+4,900万円）-3,600万円（基礎控除）＝6,830万円
6,830万円×30％（相続税率）-700万円（控除額）=1,349万円（相続税）
- 土地の自用地・建物の固定資産税の評価額は購入価格の7割、借地権割合は70％、借家権割合30％。賃貸割合100％と仮定した場合
土地と建物に課される相続税は1,349万円となり、現金を不動産に変えて相続した場合の相続税2,460万円と比較すると1,111万円の減額、現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、3,511万円の減額となりました。
| 相続する財産 | 相続税評価額 | 相続税額 |
|---|---|---|
| 現金2億円 | 2億円 | 4,860万円 |
| 2億円で購入した不動産（自宅） | 1億4,000万円 | 2,460万円 |
| 2億円で購入した不動産（賃貸） | 1億430万円 | 1,349万円 |
賃貸経営での相続対策について、詳しくはこちらをご覧ください。
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4. 小規模宅地等の特例で相続税負担が8割減る？
小規模宅地の特例とは、不動産を相続した場合、自宅用の宅地や賃貸物件など事業用の宅地に対して、一定の条件を満たすことで相続税評価額が減額されるという特例のことです。条件を満たせば最大8割、相続税評価額の減額が見込めます。特例の対象となる宅地は次のとおりです。
| 相続開始の直前における宅地等の利用区分 | 要件 | 限度面積 | 減額される割合 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 | 貸付事業以外の事業用の宅地等 | ① | 特定事業用宅地等に該当する宅地等 | 400㎡ | 80％ | |
| 貸付事業用の宅地等 | 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除きます。)用の宅地等 | ② | 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 | 400㎡ | 80％ | |
| ③ | 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 | 200㎡ | 50％ | |||
| 一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等 | ④ | 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 | 200㎡ | 50％ | ||
| 被相続人等の貸付事業用の宅地等 | ⑤ | 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 | 200㎡ | 50％ | ||
| 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 | ⑥ | 特定居住用宅地等に該当する宅地等 | 330㎡ | 80％ | ||
出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
賃貸不動産を購入して相続する場合、土地の面積が200㎡までであれば、貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例が活用できます。
なお、2018年4月1日以後に発生した相続より、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等が小規模宅地特例の対象から除外されることになりました。ただし、次に掲げる宅地等は除外対象となりません。
- 同日前から貸付事業の用に供されている宅地等
- 相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供している宅地等
相続する不動産が小規模宅地の特例の条件を満たすかどうか、詳しくは国税庁のHPをご確認ください。
出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
5. 不動産購入は借入をしたほうが相続対策になる？
被相続人から相続人へと引き継がれる財産にはプラスの財産だけでなく、マイナスの財産と呼ばれるものもあります。それが、借入金などの負債です。相続税評価額はプラスの財産からマイナスの財産を差し引いた金額で算出されます。
相続対策を検討されている方のなかには、不動産購入は借入をしたほうが節税になるという話を耳にしたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、それは本当なのでしょうか？実際にシミュレーションしてみましょう。
5-1. 現金2億円で不動産を購入した場合の相続税評価額
相続税評価額を購入価格の7割とした場合
| 相続財産 | 相続税評価額 | |
|---|---|---|
| プラスの財産 | 2億円で購入した不動産 | 1億4,000万円 |
| マイナスの財産 | － | |
5-2. 現金2億円を使わず借入金で不動産を購入した場合の相続税評価額
相続税評価額を購入価格の7割とした場合
| 相続財産 | 相続税評価額 | |
|---|---|---|
| プラスの財産 | 現金2億円 2億円で購入した不動産 |
1億4,000万円 |
| マイナスの財産 | 借入金2億円 | |
借入をしてもしなくても相続税評価額は変わりませんでした。よって、借入はしてもしなくても結果は同じということです。
不動産を購入する際。借入をしたほうが相続対策になるということはありませんので、惑わされないようご注意ください。
6. 最後に
不動産の購入は相続対策として注目されている方法です。しかし、不動産購入がなぜ相続対策となるのか、その理由やメリット・デメリットをしっかりと理解しておかなければ、予想外のトラブルを引き起こしてしまうことにもなりかねません。
相続対策における不動産活用については、詳しくはこちらをご覧ください。
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相続対策には、不動産購入以外にも、生前贈与や不動産小口化商品の活用など、様々な方法が考えられますが、相続対策で最も大事なことは、早めの検討です。できるだけ早くから相続についての検討を始めることで、ご自身にとって最適な相続対策方法を選ぶことができ、相続税の負担軽減や相続トラブル回避にもつながるのです。
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税務の取扱に関する監修
マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン
渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人（http://www.max-gtax.com/）
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