「区分所有オフィス」とは

「区分所有オフィス」とは、
ビルをフロアごと部屋ごとに分譲し、
可能な限りリスクを抑えた
新しい不動産保有のカタチです。

小規模ビルを一棟保有する場合と、中規模ビル1フロアを区分で保有する場合(イメージ) 小規模ビルを一棟保有する場合と、中規模ビル1フロアを区分で保有する場合(イメージ)

POINT

私どもがご提案しているのは、例えば20坪の土地に建つビルを一棟保有するのではなく、
20坪の土地持分を有する1フロアを「区分で保有する」という方法です。
これにより、一棟小規模ビルに比べハイグレードな物件を購入いただけるうえに、
「一棟」を「1フロア」へと分譲することによって生まれるさまざまなメリットを享受することができます。

「東京」の
「中規模オフィスビル」を
「区分」で持つ3つのなぜ

なぜ
「東京」なのか?

需要と供給のバランスにより、資産価値が高まりやすい

経済発展の象徴とも言える、東京都心に建つオフィスビル。実は、賃料の変動が少ない安定した不動産なのです。

都心の商業地には空き地が少なく、新たなオフィスビルを建てることが困難。
つまり、安定した需要に対して供給が少ないため、賃料が下がりにくいのです。この傾向は、中規模以上のオフィスビルに顕著にあらわれています。

また、都心の中でも需要の高い都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)は特に空室が少なく、賃料は2014年を境に上昇に転じ、その後上昇トレンドに入りました。
空室率も年々低下しており、よりいっそう需要が高まっていることがうかがい知れます。
また、住居系は経年劣化により、賃料が下がりがちですが、オフィスはビルの立地・規模に加え需給バランスによって賃料が決まるため、経年劣化による賃料の下落が少なくなります。

都心5区 空室率と平均賃料の推移
  • 調査対象ビル数:新築ビルと既存ビルの合計棟数
  • 東京ビジネス地区(都心5区)内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビルが対象
  • 平均賃料は基準階の新規募集条件が対象

(出所)三鬼商事㈱のデータを基に弊社作成

なぜ
「中規模オフィスビル」
なのか?

中規模オフィスビルは需給バランスがタイトで、
安定収入が見込める

ファミリー
マンション戸建て

過剰供給が続いている一方で、世帯数の減少・持家比率の増加で賃貸マーケットが縮小。

インテリジェント
ビル

定期的な大量供給計画により過剰供給が継続。金額も高額でリート(不動産投資信託)投資のためリスクが存在。

ワンルーム

増え続ける個人投資家の投資対象であり過剰供給される一方で、少子化の影響で借りる層が減少。

中・小型ビル

供給が少ない一方、中小企業に加えSPCやNPOの法人など、借りる層の絶対数は増加しているため、需要が供給を超過。

住居系 事業系

不動産には住居系のマンションや戸建て、事業系のビルなどの種類がありますが、
需要バランスに優れているのはオフィスビル。
その中でも、グレードの高い中規模のものは需給バランスがタイトです。
一定規模以上のグレードを誇るオフィスビルには、入居テナントとして優良企業が集まります。
そのため、比較的高い賃料設定が可能となります。
また、相対的競争力の劣化が少なく、賃料下落のリスクが少なくなります。

中・小規模オフィスビルの需要と供給 中・小規模オフィスビルの需要と供給

なぜ
「区分所有」なのか?

「区分所有オフィス」4つのメリット

1収益性が高い

需給がタイトな中規模ビルは、市場競争におる賃料下落が起きにくいため、高い賃料を長期間維持しやすくなります。

2安定性が高い

管理組合を組成し、長期修繕計画に基づき運用するため、突発的な修繕コストを平準化できます。

3流動性が高い

一棟ビルを小口化することで、単価は下がり購買層が拡がることで高い流動性を誇る独自のマーケットが形成されています。

4土地の価値

一定規模以上の土地は、開発用途が多岐にわたり価値が高いため、市場において高値で取引されます。

区分所有オフィスのメリットはそのままに
お客様の資産状況に合わせて運用できる
不動産小口化商品

不動産小口化商品「Vシェア」とは

東京の商業地価格 は、
他都市と比較にならないほど
上昇している

東京、大阪、名古屋。この、言わずと知れた三大都市圏のなかでも、 東京の不動産価格だけが大幅な上昇 を続けています。
国土交通省が発表した2018年の東京都内の公示地価は、前年比で3.4% 上昇。
これで上昇は5年連続となり、特に商業地では5.4%も伸びています。 渋谷などでの大型再開発の影響が顕著に出ていると言えるでしょう。 地価日本一は銀座の「山野楽器銀座本店」の土地で、その価値はなんと 1平方メートルあたり5,500万円(2018年1月1日)。
大阪の最高価格である1,580万円の、実に3倍以上もの値段です。 現在、東京都心部には空き地がほとんどありません 。 労働人口が集中する東京では、今後も土地の需要に供給が追いつかない状態が続き、東京の不動産の「独り勝ち」も続くと考えられるのです。

都心5区2030年までの再開発予定エリア

地方より東京
郊外より都心
そして住宅地より商業地

※1坪=3.305785㎡にて算出
※(出所)国土交通省のデータを基に弊社作成

公示地価

国土交通省が毎年1 回(3月)に発表。1月1日時点での国土交通省が全国に定めた標準地の1平方メートルあたりの土地の価格。 不動産鑑定士が推定する。土地の売買や資産評価をする際に適正な価格を判断する客観的な目安となるだけでなく、経済の動向を示す指標にもなっている。