生前贈与の非課税になる金額はいくら?不動産を贈与するメリットとは【税理士監修】

相続・贈与 生前贈与

目次

生前贈与とは、生きている間に財産を誰かに贈る行為のことです。メリットのひとつに将来的な相続税の節税が見込めることがあげられますが、贈与自体にかかる贈与税を非課税にするための方法はあるのでしょうか。また、生前贈与が非課税となるのは、どのようなケースなのでしょうか。
ここでは、これから生前贈与を検討されている方のために、生前贈与の基礎知識から生前贈与が非課税となる条件、そしてメリットの多い不動産の生前贈与について分かりやすくご紹介いたします。

1. 贈与税の基礎知識

贈与税とは、どのような場合にかかる税金なのでしょうか。贈与税の基礎知識について解説します。

1-1.  贈与税とは

贈与税とは、財産の贈与を受けた場合に課税される税金です。祖父から孫へ財産を贈与する場合は、祖父が贈与者、孫が受贈者となります。この場合贈与税は、財産を受け取る側である受贈者(孫)に課税されるものです。

1-2.  贈与税を計算する方法

贈与税は、贈与額から基礎控除額の110万円を差し引いた金額に対して課税されます。
例えば1年間に113万円の贈与を行った場合、110万円を超えた分である3万円が贈与税の課税対象となります。

贈与を受けた額-基礎控除額110万円=贈与税の課税対象額

贈与税は、課税価格によって税率が異なります。贈与税の税率は10~55%程度で、さらに、税率一覧表の控除額を引いた額を贈与税として支払います。
また、直系尊属(祖父母や父母など)から、その年の1月1日において20歳以上の子や孫が贈与を受けた場合は「特例贈与財産」となり、ほかの「一般贈与財産」より控除額が少なくなります。
贈与税の計算方法について、詳しくは下記記事を参考にしてください。

1-3.  贈与税と相続税の違い

相続税は、被相続人が死亡した際、相続人に対して発生する税金です。
相続税は、遺産から基礎控除額の「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」を差し引いた金額に対して課税されます。法定相続人には、相続放棄した人も含まれます。一般的には、相続税よりも贈与税のほうが税率は高くなります。詳細は以下の一覧表を参考にしてください。

相続税の税率

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

出典:国税庁「No.4155 相続税の税率」

2.  生前贈与を非課税にする方法

うまく生前贈与を行うと、支払う贈与税の額を減らすことができます。それでは生前贈与を非課税にする方法について詳しく見ていきましょう。

2-1. 生活費として贈与する

家族を扶養する目的で生活費や教育費を贈与する場合、また結婚費用や出産費用にあてる場合等その時必要な分だけ贈与する場合には課税対象外となります。
ただし生活費として使いきれず、贈与された資金で預貯金や投資を行った場合は課税の対象となるので注意してください。

2-2. 1年間の贈与を110万円以内にする

贈与税は、1年間に贈与する総額が110万円以内であれば非課税となるため、贈与する財産を分割し、1年あたりに支払う額を少なくするという方法が考えられます。
ただし、これが「定期贈与」と認定されると、これまでの贈与金額の総額に対し課税される可能性があります。

定期贈与とは「10年間で毎年100万円贈与する」など、複数年にわたる計画的な贈与のことで、仮に10年間で毎年100万円贈与することが定期贈与であるとみなされた場合、合計額の1,000万円に対して贈与税が発生します。
定期贈与とみなされないためには、計画的な贈与ではなく、その都度発生した贈与であるという証明が必要です。そのため毎年、受贈者との間で贈与契約書を交わした上で、現金の振込の時期や金額も変更するといった対策をとるとよいでしょう。

2-3. 相続時精算課税制度で一時的に非課税にする

「相続時精算課税制度」とは、生前贈与で利用できる制度のひとつで、子や孫への贈与であれば、2,500万円まで一時的に非課税となります。
ただし、相続時精算課税制度はあくまで一時的に非課税となる処置です。贈与者が死亡して相続が発生すると、相続税を申告する際に合算して清算することになります。つまり基本的に、相続時精算課税制度は節税にはなりません。

しかし値上がりが見込める財産を贈与する場合は、相続対策として相続時精算課税制度を利用するメリットがあります。例えば父から子へ、相続時精算課税制度を利用して2,000万円の土地を贈与し、その後土地が値上がりして1億円の価値になったとします。父が亡くなった場合、その土地の相続税評価額は1億円ではなく、相続時精算課税制度を利用した時点での時価2,000万円となります。

相続時精算課税制度を一度選択すると、その後は年間110万円の基礎控除が使えなくなるので、相続時精算課税制度を利用する際は注意が必要です。

2-4. 配偶者控除の特例を使う

生前贈与のひとつの方法として、夫婦間で居住用不動産を贈与する場合に、2,000万円まで非課税となる「配偶者控除の特例」を利用できます。
この制度は婚姻期間が20年以上の夫婦で1回に限り適用可能です。

2-5. 住宅取得等資金の贈与非課税の特例を使う

父母や祖父母など直系尊属からの贈与で、住宅の新築や取得、増改築を行う場合、「住宅取得等資金の贈与非課税の特例」を利用することができます。
この場合、住宅の種類や契約締結日により非課税限度額が決まります。ただし、20歳以上、年間所得が2,000万円以下など、受贈者に対して条件があります。また、この特例は、2021年12月31日までの特例なので注意が必要です。

2-6. 教育資金の贈与非課税の特例を使う

父母や祖父母など直系尊属から教育資金として一括贈与を受ける場合、1,500万円までが非課税となる「教育資金の贈与非課税の特例」が利用できます。
1,500万円のうち、塾や習いごとなど学校以外のものについては500万円までが非課税となります。

この特例を利用する場合、受贈者が金融機関に「教育資金口座」を開設する必要があります。また直近の税制改正により、教育資金の贈与非課税の特例を利用する場合、受贈者の年間所得が1,000万円以下であることや、受贈者が23歳以上の場合には、学校ではない塾や習い事等の費用については非課税の対象外となる、死亡前3年以内に贈与された部分のうち死亡日の管理残額については贈与者の相続財産に含まれるケースがある、など要件や制限が加わっていますので、事前に内容を確認しておきましょう。こちらは2021年3月31日までの特例となります。

2-7. 結婚・子育て資金の贈与非課税の特例を使う

父母や祖父母など直系尊属から結婚・子育て資金として一括贈与を受ける場合、1,000万円までが非課税となる「結婚・子育て資金の贈与非課税の特例」が利用可能です。
1,000万円のうち、結婚資金は300万円までが非課税となります。

この特例を利用する場合、受贈者が金融機関に「結婚・子育て資金口座」を開設する必要があります。また、教育資金贈与と同じく税制改正により受贈者の年間所得が1,000万円以下などの条件が加わっているので確認しておいてください。こちらも2021年3月31日までの特例となります。

3. 生前贈与を行うときの注意点

生前贈与の際のトラブルや失敗をどのように避ければよいのか、生前贈与を行うときのさまざまな注意点をご説明いたします。

3-1. 受贈者の合意を得る

贈与契約を締結する際は受贈者の合意が必要となります。
受贈者が贈与した不動産やお金を扱えない場合、贈与契約は成立していないとみなされ、それらの不動産やお金は相続税の課税対象となります。受贈者の名前を使った名義預金も同様で、税金逃れとみなされるおそれがあるので注意しましょう。

3-2. 贈与の事実を残す

生前贈与の際は、贈与契約書や口座振込など、贈与の事実を証明できるものを残すことが重要です。贈与契約書を残しておけば、受贈者の合意があることを証明しやすくなります。

3-3. 早めに生前贈与する

贈与者が亡くなる前3年以内に贈与した財産は、相続税の課税対象となります。この場合、たとえ贈与した金額が110万円以下であったとしても、相続税の対象となるのです。いつそのときが来るのかは誰にもわかりませんが、駆け込み贈与とならないよう早めに手続きをしましょう。

4. 不動産を生前贈与するメリット

続いて、不動産を生前贈与するとどんなメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

4-1. 現金よりも資産価値を低く抑えやすい

不動産はひとつとして同じものがないため、固定資産税評価額や路線価などさまざまな指標から相対的に価値が評価されます。
そのため不動産は、現金で贈与するよりも評価額が低く見積もられやすいというメリットがあります。これによって贈与税の課税対象額が低くなるため、節税につながることがあるのです。

4-2. 毎月の収入を引き継げる

贈与する不動産が投資用の場合、投資用不動産で得ていた家賃収入を受贈者に残すことができます。安定して家賃収入が入る不動産であれば、相続後も継続して運用できるでしょう。

4-3. 現物資産を残せる

不動産は現物資産として残るため、受贈者が資産の扱いを選びやすくなります。投資用不動産として運用し続ける、売却して現金化するなど、受贈者の状況に応じて適切な選択肢を選ぶことができます。

4-4. 贈与対策におすすめの不動産小口化商品

贈与の際には、少しでも贈与税額を減らせる方法を選びたいですよね。そんなときは、弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」の利用がおすすめです。

「Vシェア」の特徴

「Vシェア」とは、都心にある優良な中規模オフィスビルを1フロアごとに区分所有化し、さらに小口化して個人でも資産運用として購入しやすくしたものです。
「Vシェア」で運営されるビルは質の高いオフィスビルを厳選し、長期的な収益での安定性が高いという特徴があります。現物不動産と同様の扱いで資産保有が可能なので、「Vシェア」により資産を不動産に置き換えて、評価額を引き下げることが可能です。

贈与対策におすすめの理由

「Vシェア」が贈与対策におすすめの理由として、500万円から始められる、管理の手間は無しに安定した収益を得られる、資産評価額が引き下げられるため、現金よりも有利に資産承継が出来る、という3つのポイントがあげられます。
「Vシェア」は500万円(1口100万円・5口以上)から購入が可能です。
また不動産は株式投資などと比べると価値の変動率が低いので、長期間の安定した収益が期待できます。
そして実勢価格(時価)と評価価格の差を利用することで、贈与対策となり、より有利な資産継承が可能となります。

生前贈与での贈与税シミュレーション例

では、「Vシェア」にはどのくらい贈与対策ができるのか、シミュレーションをしてみましょう。

まず、通常の生前贈与のケースを考えてみましょう。仮に4,000万円の資産を1年間で、子3人、孫5人の合計8人(20歳以上)に贈与するとします。
現金4,000万円を8人に500万円ずつ贈与する場合、一人あたりにかかる贈与税は、48.5万円です。48.5万円×8人として、5年間8人分の贈与税の総額は、388万円となります。

では、「Vシェア」を利用したケースはどうでしょうか。
4,000万円でVシェアを購入して、上記の例と同様に8人(子3人・孫5人/いずれも20歳以上)に対して、1年間で5口500万円分ずつを贈与するとします。
1口あたりの相続税評価額が20万円と評価される物件の場合、一人あたりの贈与額500万円が、評価額として100万円に引き下げられます。これは贈与控除額である110万円以下なので、贈与税は0円となるのです。

現物資産での生前贈与と、「Vシェア」を利用した場合の生前贈与とでは、388万円もの支出の差が生まれます。
このように「Vシェア」をうまく活用することで、贈与対策となるのです。これから贈与を考えている人は、贈与の方法のひとつとして「Vシェア」を検討してみてはいかがでしょうか。

5. 不動産を生前贈与する際の注意点

不動産は贈与の際に税制上有利ですが、不動産に馴染みのない人にとっては取り扱いが難しい面もあります。不動産を生前贈与する際の注意点について知っておきましょう。

5-1. 贈与契約書を作成する

不動産の贈与は手続きを行うために、贈与契約書が必要になります。具体的には、贈与する不動産の情報、贈与者、受贈者を契約書に記したものです。

5-2. 法務局で名義変更登記を行う

不動産の贈与では、不動産の名義変更を法務局で手続きする必要があります。こちらは自分でも行えますが、司法書士などの専門家に手続きを依頼することもできます。
手続きの際には、贈与契約書、固定資産評価証明書、不動産の登記済権利証、贈与者の印鑑登録証明書、受贈者の住民票、登記簿謄本など、各種契約書類が必要になります。

5-3. 贈与税以外にも税金や手数料がかかる

登録免許税

贈与の際は、贈与税以外にも税金や手数料などさまざまな費用がかかります。登録免許税は、法務局で名義変更登記をする際に支払う税金で、固定資産税評価額の2%がかかり、贈与者、受贈者のいずれかが支払います。

不動産取得税

不動産取得税は不動産のある都道府県の税務署で支払う税金で、不動産の種類によって税率が変わります。
固定資産税評価額に対して土地や住宅は3%、非住宅の家屋には4%。さらに宅地の場合は固定資産税評価額の2分の1が課税標準額となります(2021年3月31日までの税率)。不動産取得税は、受贈者が支払います。

専門家の手数料

司法書士や税理士に手続きを依頼した場合には、それぞれ手数料がかかります。土地の価格にもよりますが、5万~10万円程度支払うことが多いです。

6. 生前贈与を非課税にするには税制を理解した上で不動産を活用すると吉

生前贈与は、やり方によって贈与税を非課税にすることもできます。そのためにはまず、贈与税の仕組みや、贈与税と相続税の違いといった基本的な知識を身につけておきましょう。その上で現金だけでなく、不動産や不動産小口化商品など、金融商品より節税効果が期待できる財産を購入するのがおすすめです。計画的に贈与を行い、大事な人により多くの財産を残せるように対策をしましょう。

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  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
  • 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
  • 一定期間の保有が条件となります。
  • 評価額は物件により異なります。
  • 2019年度路線価に基づく机上評価額となります。
  • 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
  • 相続税の引き下げ効果を含めた税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン

プロフィール
掲載記事

渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人http://www.max-gtax.com/

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