東京の収益物件の魅力と探し方【FP執筆】

不動産投資を考えている方の中で、まずは東京の収益物件に投資したいという方は多いと思います。
この記事では、東京の収益物件の魅力、また東京で収益物件を探す際のポイントについて解説します。

1. なぜ東京の収益物件は人気が高いのか

東京の収益物件の人気が高い理由として、以下の魅力があげられます。

1-1. 賃料相場が高く安定している

東京は企業や大学などが多く、地方からの求心力があるため、入居者ニーズをうまく捉えれば賃料の下落が起こりにくい投資エリアといえます。特に利便性の高いエリアやブランド力の高いエリアでは、高い賃料水準を比較的維持しやすいといえます。

1-2. 資産価値が維持しやすい

賃貸ニーズの高い東京は投資対象エリアとしても人気があるため、物件の資産価値も地方の収益物件と比べ値崩れしにくいといえます。

1-3. 出口戦略が見えやすい

不動産投資では、最終的な投資の成否を確定させるために出口戦略が重要です。出口戦略において必要なことは、まず収益物件が「売れる」ことです。地方では、特に中古の収益物件は売りづらくなる傾向にあります。その点、東京の収益物件は買い手も多いので比較的売却もしやすく価格も読みやすいというメリットがあります。

1-4. 相続へのお取り組みとしても有利

東京では土地の実勢価格と相続税評価額（路線価）の乖離が大きいため、東京の物件を取得することは、2つの価格の評価差を利用した相続税・贈与税の評価額を引き下げられる可能性があります。

1-5. 東京は世界的にも注目されている

東京一極集中といわれているように、東京は政治、経済の中心であり、強い求心力があります。
また、東京は日本の中心であるだけでなく、世界的にも注目されています。2020年11月にアメリカの不動産サービス大手のJLLが公表した調査結果によると、2020年1月から9月にかけての東京への不動産直接投資額は約2兆円に達し、2期連続で世界１位となっています。（※）
今後も、一時的な調整はあっても、この立ち位置は揺るがないでしょう。

出典：ジョーンズラングラサールレポート（2020年11月19日「2020年1-9月期世界の商業用不動産投資額」

2. 東京の収益物件の種類は？

ひと口に東京の収益物件といっても、大きく「住居系」と「非住居系」に分けられます。
「住居系」とはアパート、マンションなどの居住用不動産のことをいいます。
居住用不動産には、アパートやマンションまるごと一棟を購入する「一棟もの」投資や、ワンルームマンションなどの１室を購入する「区分所有」投資があります。また、それぞれに新築物件と中古物件への投資があります。
さらに、土地を購入し、収益用の建物を新築する手法もあります。

収益物件の種類により投資額にも幅があり、一棟ものは数千万円から数億円、区分所有は数百万円から数千万円と大きな差があります。
不動産投資では、多くの場合、金融機関からの借入をして物件購入をするため、不動産投資家の投資目的や属性（資産背景、収入などから見た借入能力）によって購入物件の種類や予算も変わります。

一方「非住居系」には、オフィスビル、商業ビル（主に店舗が入居しているビル）、ホテルなどがあります。最近では、介護施設や流通施設、データセンターなども不動産投資の対象となっています。

東京のオフィスビルや商業ビルは、地方の物件と比較して賃料の平均単価も高く、入居も安定しているため、長期的な安定経営が期待できます。
ただし、非住居系は新築物件の供給は少なく、多くが中古物件です。また、中古物件を購入しリノベーションを施すケースも多くあります。

収益物件の種類（現物不動産投資・一般的なケース）

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3. 東京の収益物件の探し方

東京の収益物件を探す方法としては、まずは不動産投資サイトの活用があげられます。不動産投資サイトには、大手の不動産サイト以外に不動産投資専門のサイトもあります。特に住居系の売却物件は多く、これらのサイトには数多くの物件が掲載されています。
ただし、このようなサイトには数万件の収益物件が掲載されており、掲載物件も玉石混合です。
利回りだけでなく、きちんとした選択基準をもって、立地、建物の状態、入居状況、法的状況（違反建築や再建築不可物件ではないか）などを注意深く確認する必要があります。
当然、サイト内の情報だけで判断することはせず、詳細な資料を取り寄せたり、現地を見学することは必要です。

また、収益物件を取り扱う不動産仲介会社に直接物件探しを依頼する方法もあります。このような会社からは地域の情報が入手できることもあるので、立地を絞っている人には掘り出しものが見つかる可能性があります。仲介会社とは密に連絡を取り、常に顔をつないでおくと、新規の物件情報が出たときに優先的に紹介してくれることもあります。

ほかには、新築物件を分譲したり、中古物件を買い上げてリノベーションした上で再販売する不動産販売会社もあります。販売会社を利用するメリットには、未公開の物件を紹介してもらえることがあります。また、販売会社の多くは自社で管理業務も行っているので、購入後のサポートについても安心といえます。

それぞれにあった探し方で情報を得て、よい収益物件を見つけることを心がけましょう。

一方、オフィスビルや商業ビルなどの非住居系の収益物件は、インターネットからの情報は少なく、住居系物件のような専門サイトもほとんどありません。
そもそも一棟もののオフィスビルや商業ビルなどは価格も高額で、一般の個人投資家よりも法人を販売対象とすることが多いため、インターネットで情報をオープンにするよりも直接営業の割合が高いのが特徴です。

その他、競売情報から収益不動産を購入する方法もありますが、トラブルを抱えている物件も多いため、初心者にはなかなか手が出しづらいといえるでしょう。

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4. 実物不動産以外の東京の収益物件に投資したいときは？

住居系の収益不動産は、金融機関からの借入ができれば、個人でも手が届く投資先といえます。少しでも多くの情報を入手しながら選択眼を養っていくと、だんだんとよい物件に当たる可能性が高まっていきます。

しかし、オフィスビルや商業ビルなどの非住居系の収益物件を丸ごと一棟購入することは価格面、融資面から見ても、個人投資家にとってはハードルが高いといえます。

それでも、やはり東京のオフィスビルや商業ビルは資産価値の面でも魅力的なので投資対象としたいという個人の投資家もいると思います。
個人投資家が東京で非住居系物件への投資をしたい場合には、不動産を小口化した以下のような商品を購入する方法があります。

非住居系の投資に関心がありながら高額のためになかなか手が出ない人でも、少額の投資額でオフィスビルや商業ビルなどのメリットを享受することができるでしょう。

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5. 最後に

東京にはほかのエリアにない魅力があり、東京に収益不動産を持つことにはさまざまなメリットがあります。
反面、よい物件は競争が激しく取得しづらい、地方の収益物件と比較すると相対的に利回りは低いなどのデメリットもあります。
また新型コロナウイルスなど感染症の影響を受けることもあり、予期せぬリスクに対応する必要性もあります。

東京の投資物件の魅力（＝メリット）とデメリット・リスクを知った上で、ご自身のスタイルに合わせた投資方法を選択することをおすすめします。

記事執筆：橋本 秋人（ファイナンシャル・プランナー）

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