不動産小口化商品の「任意組合型」と「匿名組合型」 - 登記できる?節税効果がある?【FP監修】

資産運用 不動産投資

目次

資産運用や相続・贈与対策として注目を集める不動産小口化商品には、「任意組合型」と「匿名組合型」の2つのタイプがあり、「任意組合型」の現物出資であれば対象不動産が登記され、現物不動産の所有者になることができるといった特徴があります。しかし、不動産小口化商品に興味をお持ちの方のなかには、「任意組合型」と「匿名組合型」のどちらを選べばよいのか悩まれてしまう方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産小口化商品を検討する際に知っておきたいそれぞれの違いや特徴についてご紹介します。

1. 不動産特定共同事業に基づく不動産小口化商品が注目されています

不動産特定共同事業に基づく不動産小口化商品が、近年注目を集めています。
不動産特定共同事業とは、不動産共同投資契約に基づき、事業主が、複数の投資家から資金を集めて不動産売買や賃貸などの取引を行い、その収益を投資家に分配する事業のことです。少額の資金で不動産投資を始められる不動産投資の手法として、近年、一般の個人投資家からの関心が高まっています。

不動産特定共同事業法における不動産特定共同事業契約の種類としては、「任意組合型」と「匿名組合型」の2つのタイプがあります。
「任意組合型」とは、出資した投資家が共同で事業を行うという投資形態の商品です。出資方法としては、金銭出資、現物出資、労務出資が可能です。共同で行った事業によって得た利益は、出資した投資家に分配されます。
「匿名組合型」とは、投資家が金銭で事業者に対して出資を行い、事業者が事業を行うという投資形態の商品です。事業によって得た利益は、事業者から投資家に分配されます。

2. 「任意組合型」と「匿名組合型」の違いとは?

不動産小口化商品の「任意組合型」と「匿名組合型」の違いは、出資した複数の投資家が事業主体となり、共同で事業を行うのか、または事業者が事業主体となり、投資家は事業者に対して金銭の出資のみを行うのかという点にあります。さらに、「任意組合型」は金銭出資以外にも現物出資や労務出資が認められているのに対し、「匿名組合型」は金銭出資のみとなります。
「任意組合型」の不動産小口化商品は、1口100万円以上、10年以上などで募集されるものが多く、長期運用で安定収益を得ることができるのが特徴です。
一方の「匿名組合型」の不動産小口化商品は1口数万円など少額からの投資ができ、数カ月単位からの短期運用ができるのが特徴です。

匿名組合型と任意組合型の比較まとめ

匿名組合型 任意組合型
事業主体 事業者 出資者(共同事業)
出資金額(※) 1口数万円程度~ 1口100万円程度~
運用期間 数ヶ月程度~10年以内 約10年~数10年
特徴
  • 少額から投資可能
  • 短期運用が多い
  • 相続対策として活用できる
  • 長期運用で安定収益を得られる
  • 最低投資口数の規定あり

3. 「任意組合型」の不動産小口化商品の特徴

ここからは、「任意組合型」の特徴について、もう少し詳しく解説していきます。

3-1. 相続対策において節税メリットがある

「任意組合型」の場合、投資家は出資金額に応じて小口化された不動産を購入し、持分所有することになります。税務上、現物不動産への投資と同様の扱いとなることから、相続や贈与における不動産評価は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されます。多くの場合その評価額は市場価格の7割前後になるため、現預金やその他の金融商品を相続するよりも、相続税や贈与税の節税メリットが高いのです。

3-2. 長期運用できる商品が多い

「任意組合型」の運用期間は10年以上が多く、長期運用で安定収益を生むことが目的の商品が多いのが特徴です。運用期間終了後は、市場価格を考慮して事業者(組合)が対象となる不動産物件を売却し、投資家に対して売却益を分配します。

3-3. 「現物出資」の場合、登記され、現物不動産の所有者になれる

「任意組合型」で「現物出資」をした場合、対象不動産の共有持分を投資家が持つため、現物不動産の所有者として不動産登記されます。不動産の登記には費用がかかりますが、不動産所有者として登記される安心感があります。
組合財産の登記名義人は業務執行組合員となりますが、その登記の原因が「民法第667条による出資」とされているため、登記上、組合財産であることが明らかです。そのため、万が一事業者が倒産した場合でも、業務執行組合員の債権者は、組合財産である不動産に対して強制執行等はできないと一般的に考えられていますので、組合員の財産は保全されているといえます。

一方、「任意組合型」で「金銭出資」をした場合、不動産登記を行わないことから登記費用はかかりません。ただし、現物出資でも金銭出資でも、相続における相続財産評価の方法は、現物不動産と同様のため、節税メリットがある点は変わりません。

4. 「匿名組合型」の不動産小口化商品の特徴

続いて、「匿名組合型」の特徴について、もう少し詳しく解説していきます。

4-1. 短期運用の商品が多い

長期運用型が多い「任意組合型」に対し、「匿名組合型」の場合、1口数万円程度、運用期間が数カ月間といった、短期運用ができる商品が多いという特徴があります。

4-2. 優先劣後方式の商品もある

優先劣後方式の説明イメージ

「匿名組合型」には、優先劣後方式の商品もあります。
優先劣後方式とは、出資総額を「優先出資」と「劣後出資」の2つに分け、優先出資を投資家、劣後出資を事業者とするものです。
不動産の運用によって損失が発生した場合でも、損失額が劣後出資の割合以内であれば、優先出資である投資家に損失を与えることがなくなるため、投資家のリスクが軽減され、元本割れリスクも抑えられることになるというメリットがあります。

5. 最後に

今回は、不動産小口化商品の「任意組合型」と「匿名組合型」の違いやそれぞれの特徴について解説してきました。投資の目的や投資期間、投資金額などによって、それぞれのタイプの商品から最適な選択をすることをおすすめします。

弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、「任意組合型」の現物出資による不動産小口化商品です。「Vシェア」は、都心のプライムエリアにある優良オフィスビルのみをプロの目で厳選し、1口100万円単位、5口(500万円)で小口購入できるよう設計されています。空室率の低い東京都心のオフィスビルを中心に、資産価値の高い物件のみを対象としているため、少額な資金で不動産投資を始めることができ、かつ長期運用で資産価値や収益の安定性を維持することが可能です。
オフィスビルは、アパート・マンションなどの住居系不動産と比較して需給バランスの状態が良好なため賃料の下落リスクが低く、安定性の高い魅力的な投資対象として、海外の投資家からも注目を集めています。
また、「Vシェア」は都心のプライムエリアのオフィスビルを対象としているため、相続税評価額の約80%程度の引き下げが期待できます。相続や贈与を検討されている場合、高い節税メリットが期待できるでしょう。1口単位で所有者を調整することができることからも、生前相続(生前贈与)や相続対策としても多くの方にご活用いただいております。

「Vシェア」について、より詳しくご覧になられたい場合は、下記ページをご参照ください。

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  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
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  • 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
  • 評価額は物件により異なります。
  • 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
  • 相続税の圧縮効果を含めた税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

プロフィール
掲載記事

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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ボルテックスは、都心の商業地にある中規模オフィスビルを区分所有化し、「VORTシリーズ」として展開しています。
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安定した運用を考えている方や、相続対策などを考えている方にもおすすめです。