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不動産投資を少額から始めるには? - REIT、不動産小口化商品、不動産クラウドファンディング【FP監修】

不動産投資 小口投資不動産小口化商品

小口投資不動産小口化商品
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人

FPオフィス ノーサイド代表
ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント

目次

不動産投資は多額の資金がなければできないと思っていませんか?しかし、投資する手法の選び方によっては、不動産投資は少額の資金でも始めることができます。
この記事では、不動産投資を少額で始める方法として、「REIT(不動産投資信託)」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」それぞれの仕組みや特徴をご紹介します。

1. 少額で始められる不動産投資が注目されている理由

少額で始められる不動産投資は、初心者でも気軽に始めやすい投資手法として、近年特に注目を集めています。
まずは、少額での不動産投資が注目されている理由、メリットについて紹介していきます。

1-1. 自己資金のみで始めることができる

アパート・マンションやビル1棟を購入する実物不動産投資では、高額の不動産を購入するための資金が必要となるため、ほとんどの投資家は借入をしなければ購入できません。
しかし、少額から投資ができる不動産投資商品であれば、自己資金のみで高額の不動産に投資することができます。また、毎月の返済も不要という安心感があります。

1-2. プロが選ぶ高額な優良物件にも少額から投資できる

不動産投資は物件選びが重要です。しかし、将来価値の高い優良物件であればあるほど、市場に出回ることは少なく、個人投資家がそのような物件に投資できる機会は限られてきます。
しかし、少額から始められる不動産投資商品であれば、プロが選ぶ将来価値の高い優良物件、高額な物件にも少額の資金から投資をすることができます。

1-3. 実物不動産と比べて流動性が高い

少額で始められる不動産投資商品は、実物不動産と比べて流動性や換金性が高いというメリットもあります。
REIT(不動産投資信託)は、証券取引所で取引されているため流動性が高く、気軽に売買できます。また、不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングも投資期間が定められているものがほとんどのため、売却先を自分で探す必要はなく、一定の期間運用した後は現金化することができます。

1-4. 面倒な手間がかからない

少額で始められる不動産投資商品の場合、実物不動産と違い、物件の維持管理に手間をかける必要がありません。
現物不動産として保有することができる任意組合型の不動産小口化商品でも、物件管理や運用はすべて運営事業者が行うため、忙しい会社員の副業でも手間をかけずに始めることができます。

1-5. 節税メリットがあるものもある

少額で始められる不動産投資商品のなかには、節税メリットがあるものもあります。
任意組合型の不動産小口化商品は、投資金額に応じて実物不動産の所有権の共有持分を取得することができ、保有する不動産は、税務上実物不動産と同じ扱いになるため、相続対策や生前贈与に活用することができます。
不動産の相続税評価額は現金の7割程度で評価されるため、不動産小口化商品を相続や贈与することで、相続税や贈与税の節税メリットが受けられます。

2. 少額で始められる不動産投資の種類

続いて、少額で始められる不動産投資の種類について、それぞれの仕組みやメリット、デメリットについて紹介します。

2-1. REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)とは、不動産投資法人が投資家から集めた資金を使ってオフィスビルや商業施設、住居用マンションなどの収益不動産を購入し、賃料や売買益を分配するという金融商品のことです。日本ではJ-REITと呼ばれており、株式と同じように証券会社を通じて売買ができ、かつ数万円という少額の資金でも不動産投資ができるというメリットがあります。また、REITは短期投資、長期投資どちらの運用も可能です。
REITは証券会社で購入できますが、REITの売買を行う際は、証券会社ごとに定められた売買手数料がかかります。また、REITの利回りは1~6%程度が一般的ですが、価格変動がありますので注意が必要です。

一方、不動産投資といってもREITの場合、投資家が実際に現物不動産を保有するわけではなく、またひとつのREITが数多くの収益物件を保有しているため、個々の投資物件が見えにくくなっています。不動産投資法人が開示しているIR資料に目を通して、個々の投資対象不動産の稼働状況や資産価値などを確認することが大切です。
また、REITでは、現物不動産のように相続対策や節税対策として活用することもできません。

2-2. 不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンティングとは、不動産特定共同事業法に基づく匿名組合契約により、投資家がクラウドファンディング事業者に出資をして、事業者がその事業から得られる利益または損失を投資家に分配するという投資手法です。
インターネットを通じてWebサイトなどから申込みができ、投資判断に必要な情報もインターネット上で開示されています。1口1万円程度の少額の資金から不動産投資ができる商品も多いため、初心者も比較的手軽に始められるというメリットがあります。

しかし、不動産クラウドファンディングは、融資ではなく投資です。不動産価格が下落した場合には元本割れが生じますし、事業の状況によっては分配金の額が下がるというリスクもあるため、注意が必要です。
また、不動産クラウドファンディングの利回りは2~10%程度と案件によって幅があります。運用期間が短い商品が多く、せっかく投資を始めても数カ月後には運用終了となってしまうことがあります。同じ商品を長い期間運用することができないため、ひとつの商品の運用期間が終了するたびに新たな投資先を検討するなど、こまめな運用調整が必要になります。

2-3. 不動産小口化商品

任意組合型の不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づく任意組合契約により、複数の投資家が出資して共同で不動産事業を行い、その事業から得られる利益または損失を出資割合に応じて投資家に分配するという投資手法です。出資方法は、金銭出資以外にも現物出資や労務出資が可能です。
また任意組合型の不動産小口化商品は、1口100万円程度の少額から始められるというメリットがあり、運用期間が10年程度など、長期運用で安定収益を生むことが目的の商品が多いのが特徴です。

さらに相続財産の評価において、任意組合型の不動産小口化商品は現物不動産と同じ相続税評価額で計算できるため、相続税評価額が時価の7割程度に引き下げられます。そのため、1口100万円程度の少額からできる不動産投資という側面に加え、相続税や贈与税の節税メリットが得られます。
また、任意組合型(現物出資)の不動産小口化商品の場合、小口に分割された不動産を投資家ご自身が保有することになり、共有持分オーナーとして不動産登記される安心感もあります。
不動産小口化商品の利回りは、2%~7%程度と物件によって異なります。利回りが高い物件でも価格変動リスクがありますので、利回りだけに囚われず、物件の立地や築年数、周辺の賃料相場など、様々な視点から購入する不動産小口化商品を見極めることが重要です。

2-4. 実物不動産投資

ワンルームマンションなどの小規模な不動産物件であれば、少額資金でも購入することができ、不動産投資を始めることもできます。
家賃収入などの収益が見込める不動産であれば、例えば100万円を自己資金として残りを借り入れすることができれば、少額資金での不動産投資が可能です。もちろん、現物不動産ですので、相続税や贈与税の節税メリットも受けることができます。

ただし、現物の不動産を保有するため、管理については管理会社への委託費用がかかります。また、家賃に対するローンの返済比率が高いと、空室や家賃の未払いなどが発生した場合にローンの返済ができなくなるというリスクもあります。物件の選択とあわせて、資金計画も慎重に行うことが重要です。

3. 少額で始める不動産投資で注意すべきポイント

不動産投資で失敗しないためには、少額だからと安易に始めるのではなく、まずは投資に対するリスクや投資対象となる物件について把握することが大切です。たとえ投資額が少額であったとしても、リスクのない投資商品はありません。
また、少額から不動産投資ができるという商品のメリットを活かして複数の商品に分散投資することにより、リスク分散を図ることもできるでしょう。
不動産投資は長期運用に向いている投資手法です。初めから大きなリターンが望めるということは、まずないと考えておいた方がよいでしょう。おいしいセールストークや誇大広告に惑わされることなく、自分自身でも不動産市場の動向や投資商品の特徴、リスクをしっかりと勉強しておくことをおすすめします。

4. 最後に

今回は、不動産投資を少額から始める方法として、「REIT(不動産投資信託)」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」それぞれの仕組みやメリット、デメリットを紹介してきました。
弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」は、不動産投資を少額から始め、リスクを最小限に抑えたいという方におすすめの商品です。1口100万円単位で5口(500万円)から不動産投資を始めることができます。「Vシェア」は、小口化された現物不動産を保有することになるため、相続対策や相続税・贈与税の節税対策としても活用できるというメリットもあり、長期分散投資に最適です。
「Vシェア」についてさらに詳細を知りたいという方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
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写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント

プロフィール
掲載記事

保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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