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土地の遺産相続で知っておきたい手続きや期限、税金について

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遺産相続

目次

土地の遺産相続は一生のうちにそう何度も起こることではないため、いざ相続という状況になったときに「どんな手続きが必要なのか」「税金はいくらかかるのか」など、分からないことだらけで戸惑うことも珍しくありません。
そこでこの記事では、土地を遺産相続するにあたって事前に知っておきたい手続きの流れや期限、税金について解説していきます。

1. 土地の遺産相続手続きの流れ

まずは、土地の遺産相続をするときに必要な手続きの流れから紹介していきます。

1-1. 土地の分け方を決める

土地の遺産相続で最初に決めなければならないのが、土地の分け方です。
複数の相続人でひとつの土地を相続する場合、どのように分けるかを全員で話し合うことから始めます(遺産分割協議)。
遺産相続で土地を分ける方法としては、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」という4つの方法があります。遺産分割協議に期限は定められていませんが、手続き上は相続税の申告期限までに協議を終えておく必要があるため、遺産分割協議で揉めないためにも、相続する土地の分け方については事前に検討しておくことをおすすめします。

1-2. 土地の相続登記を行う

土地の分け方が決まったら、次は相続する土地の名義変更手続き(相続登記)を行います。
現状、土地の相続登記については、いつまでに手続きを終えなければならないという期限は定められておらず、相続登記をしなかったことによる罰則もありません。
しかし、2021年2月に「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」が決定されたことにより、土地の相続登記は今後義務化される可能性が高まっているため、土地の遺産相続をしたら、速やかに登記手続きを行うのが望ましいでしょう。(2021年4月21日に可決成立)

1-3. 相続税の計算・申告手続き

遺産相続する土地の分け方が決まったら、相続登記の手続きと同時に相続税の計算を行い、申告手続きの準備を進めましょう。
相続税の計算は、個々の遺産ごとに行うのではなく、被相続人が所有していた財産の総額に基づいて行われます。相続税の申告期限は、「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内」で、税金の納付期限も申告期限と同じです。期限を過ぎるとペナルティが課せられる場合もあるため、できるだけ速やかに手続きを行うことをおすすめします。

2. 土地の遺産相続にかかる税金の計算

土地は相続財産のなかでも高額の遺産となる可能性が高いため、遺産相続によって課せられる税金負担がどれくらいになるのかは気になるところではないでしょうか。
そこで続いては、土地の遺産相続にかかる税金の計算方法や負担について説明していきます。

2-1. 土地以外の相続財産も含めて計算する

前述のとおり、相続税の計算は、個々の遺産ごとに行うのではなく、被相続人が所有していた財産の総額に基づいて行われるため、土地以外に現預金や有価証券などの財産を所有していた場合には、すべての財産を洗い出すところから始める必要があります。
相続財産の洗い出しは、被相続人が所有していた財産が多いほど調べるのに時間がかかる可能性がありますが、被相続人本人が財産目録を残しているケースでは、比較的スムーズに手続きを進めることができるでしょう。

2-2. 土地の相続税評価額の出し方

相続税の財産評価は時価が基本ですが、土地については、相続税評価額によって相続税額が決まります。相続税の計算のもとになる土地の相続税評価額は、「路線価方式」または「倍率方式」によって算出します。
路線価や倍率については、時価(実勢価格)の7~8割程度となるのが一般的です。
ちなみに、建物の場合は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となり、時価(実勢価格)の7割程度となります。
そのため、土地や建物など不動産の遺産相続は、節税メリットが高いといわれます。

2-3. 相続税には基礎控除がある

土地の相続税評価額を算出し、土地以外の財産も含めた相続財産の総額を把握したら、次は法定相続人の人数を確定しましょう。
相続税には基礎控除(正味の遺産額から無条件で差し引くことができると定められた一定の額)があり、基礎控除は法定相続人の人数によって計算されます。相続財産の総額から基礎控除を差し引いた額が、相続税の課税対象額となります。

2-4. 均等に分けても相続税の負担は相続人によって変わる

土地の遺産相続で注意しなければならないのは、いくら複数の相続人で土地を均等に分けたとしても、相続税の負担額は相続人が誰になるのかによって変わってくるという点です。

例えば、被相続人の配偶者が土地を相続する場合、相続税の配偶者控除(配偶者の税額の軽減)が適用されるため、「1億6千万円」または「配偶者の法定相続分相当額」どちらか多い金額までの相続税はかかりません。また、被相続人と同居をしていた親族の場合は「小規模宅地等の特例」が適用できるため、面積が330㎡までの土地であれば土地の相続税評価額を80%減額することができます。一方で、配偶者や子供などの法定相続人以外の相続人(孫など)が土地を相続すると相続税が2割加算されるという制度もあります。

つまり、ひとつの土地を同じ面積で均等に分けたとしても、誰が相続するかによって税金の負担額には差がでるのです。

3. 土地の遺産相続をスムーズに進めるコツ

土地の遺産相続は、前述のとおりどんなに均等に分けたとしても不平等さは残るため、揉めごとやトラブルに発展しやすいのが特徴です。
遺産相続で、大切な家族や親族が揉めることを防ぎ、相続手続きをスムーズに進めるためには、以下のことを押さえておきましょう。

3-1. 遺言書で意思を伝える

被相続人が遺言書に遺産の分け方など、相続に関する自分の意思をしっかりと残しておくことは、遺産相続時のトラブル回避に役立つでしょう。
また、遺言書とあわせて財産目録を残しておくことで、残された遺族は相続の対象となる財産を把握しやすくなり、相続税計算の手続きもスムーズに進めることができます。

3-2. あらかじめ売却して現金化しておく

分けにくい土地などの不動産が相続財産に含まれる場合は、あらかじめ売却して現金化しておくのもひとつの方法です。現金であれば相続人が複数いる場合は、均等に分けることができます。
ただし、現金化することで相続税評価額(時価の7~8割程度)による節税メリットはなくなるため、相続税の負担は増えることになります。

3-3. 分けやすい財産に換えておく

売却して現金化すると、均等に分けやすくはなりますが、せっかくの節税メリットがなくなってしまいます。そこでぜひご検討いただきたいのが、分けやすい財産に置き換えるという方法です。

1口単位で複数の相続人に平等に分割することができる不動産小口化商品であれば、土地の遺産相続と同様に相続税評価額の圧縮効果が見込めるものもあるため、節税メリットはそのままに分割しやすい形へと置き換えることができます。
なかでも弊社の不動産小口化商品「Vシェア」なら、相続税評価額の大幅な圧縮が見込める都心のオフィスビルを中心に、1口100万円単位・5口以上(最低口数は変更となる場合があります)からの小口販売を行っているため、1口単位で複数の相続人に分けて相続することができ、相続税負担も軽減できるため、相続対策としてもご活用いただけます。

4. 最後に

今回は、土地の遺産相続で知っておきたい手続きの流れや期限、税金について解説しました。
土地は相続財産のなかでも高額の遺産となる可能性が高く、かつ分けにくい財産のため、遺産相続では揉めごとやトラブルに発展しやすいといわれています。遺産分割協議が長引くことで、相続登記や相続税の計算、申告手続きを期限内に完了することが難しくなってしまう場合もあるでしょう。
土地の遺産相続で起こりがちなトラブルを避け、手続きをスムーズに進めるためには、有効な遺言書を残す、分けやすい財産に置き換えておくなどの相続対策が必要です。相続対策をご検討の際は、ぜひ弊社の「Vシェア」の活用もご検討ください。

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