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路線価とは?相続税を知るための基本知識【税理士監修】

相続税

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人

目次

相続税を知るためには「路線価」についての知識が必要です。路線価は、土地の相続税計算の元となる土地の相続税評価額を算出する際に使います。
この記事では、土地の相続税計算に必要な路線価について、調べ方や計算方法など詳しく解説していきます。

1. 土地の相続税計算に必要な「路線価」とは

路線価とは、土地の相続税計算に必要な財産評価基準のことです。

1-1. 路線価とは?わかりやすく説明

路線価とは、市街地にあたる地域で使われる土地の財産評価基準のことで、路線に面する宅地1m²当たりの評価額のことをいいます。相続や遺贈、贈与などによって取得した土地にかかる相続税や贈与税の評価額は、路線価を基準として算出されます。
一般的に、路線価は実勢価格(時価)の7~8割程度となるのが特徴です。そのため、路線価から逆算することで、その土地の実勢価格(時価)の目安とすることもあります。

1-2. 路線価を調べる方法

路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図」に記載されていますので、自分で調べることができます。しかし、路線価図から路線価を調べるには、道路上に記載されている「記号」「数字」「アルファベット」の意味を理解しておく必要があります。
路線価図の記号は、「地区」をあらわすもので、補正率を求めるときに必要なものです。以下の7地区に分類されています。

路線価図の記号の見方

出典元:財産評価基準書|国税庁

  1. ビル街地区
  2. 高度商業地区
  3. 繁華街地区
  4. 普通商業・併用住宅地区
  5. 中小工場地区
  6. 大工業地区
  7. 普通住宅地区

路線価図の数字は、「路線価」をあらわすもので、千円単位で表示されています。路線価図に記載された数字が360であれば路線価は36万円、500であれば路線価は50万円という意味です。
路線価図の数字の横に記載されているアルファベットは、「借地権割合」をあらわすものです。借地権割合とは、その土地の権利のうち借地がどれくらいの割合を占めるのかというもので、アルファベットによって以下のように定められています。

アルファベット 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

1-3. 路線価を使った相続税の計算方法

路線価図の見方が分かったら、実際に路線価を使って相続税を計算しましょう。
路線価から土地の相続税を計算する基本的な方法は以下のとおりです。

路線価から土地の相続税評価額を計算する

路線価×土地の面積(m²)= 土地の相続税評価額
例:250Dの道路に面した180 m²の土地
   自用地の場合:25万円×180 m²=4,500万円
   借地権の場合:25万円×180 m²×60%=2,700万円

路線価方式による相続税評価額の計算方式の例

土地の相続税評価額の計算は、自用地の場合は「路線価×面積」で行うのが基本で、借地権の場合は自用地の相続税評価額に借地権割合を乗じて計算します。例えば、自分が所有する土地に家を建てている場合は自用地、他人から土地を借りて、その上に家を建てている場合は借地権で計算します。
ただし、実際の土地は、接している道路の状況や土地の形状などによって、その価値が変わってきます。そのため、平均的な土地と比べて、「奥行が短いまたは長い」「間口が狭い」「不整形地である」など利便性が悪い土地、反対に「角地にある」「2つの道路に面している」などの利便性がよい土地に対しては、路線価に補正率や加算率を掛けて価格調整を行い、その結果をもとに土地の相続税評価額を計算します。

2. 路線価がない土地の相続税はどうなる?

路線価は主に市街地にあたる地域や大きな道路に対して定められた土地の評価額です。そのため、地域や道路の大きさによっては、路線価が定められていないこともあります。
路線価が定められていない土地の相続税は、倍率方式を使って土地の相続税評価額を計算します。

2-1. 倍率方式とは

倍率方式は、路線価が定められていない道路に面した土地の財産評価に使用します。倍率方式で土地の相続税評価額を計算する場合は、その土地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額を調べる方法は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書を確認するか、納税通知書が手元に無い場合は管轄の役所で固定資産税評価証明書を取得することができます。

2-2. 倍率方式を使った相続税の計算方法

倍率方式を使った相続税の計算方法は、以下のとおりです。

固定資産税評価額×倍率

倍率については、国税庁のホームページにある「評価倍率表」に記載されていますので、自分で調べることができます。

3. 家屋の相続税はどう計算する?

家屋の場合は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
家屋の相続税計算方法は、以下のとおりです。

固定資産税評価額×1.0=相続税評価額

4. 不動産を相続するメリットと注意点

一般的に、土地や家屋などの不動産の相続は、現金を相続するよりもメリットが高いといわれます。そこで続いては、不動産を相続するメリットと注意点を紹介していきます。

4-1. 現金よりも相続税評価額が下がる

不動産を相続する最大のメリットは、現金よりも相続税評価額が下がるという点にあります。
不動産の相続税評価額は、「路線価」と「固定資産税評価額」をもとに算出されます。
前述のとおり、路線価は実勢価格(時価)の7~8割程度、固定資産税評価額は実勢価格(時価)の7割程度となるのが一般的です。

不動産を贈与する場合は評価額が引き下げられる(イメージ)

1億円の財産を相続するケースを例に比較すると、現金を相続する場合の相続税評価額は1億円です。しかし、現金1億円で購入した不動産を相続する場合、相続税評価額は7,000万円となります(路線価が時価の7割であるケースを想定)。
相続税評価額が大幅に下がることによって、かかる相続税の金額も大きく減るため、不動産の相続はメリットが高いといわれるのです。

以下の記事で、現金と不動産の相続を比較し、実際にかかる相続税がどれくらい変わるのかを分かりやすくシミュレーションしていますので、具体的な節税メリットが知りたい方はぜひご覧ください。

4-2. 複数の相続人がいる場合はトラブルに注意

節税メリットが高い不動産の相続ですが、注意点もあります。
相続人が複数いる場合、現物不動産は分けにくいという特徴があるため、相続においては最もトラブルに発展しやすい財産ともいわれているのです。
特に、複数の相続人でひとつの不動産を共有相続する場合には、後になって不動産が不要になったとしても、1人の意思だけでは売却することができなくなってしまうため注意が必要です。
不動産の相続によるトラブルを回避するには、代償分割換価分割などの方法もありますが、いずれの方法も事前にしっかりと話し合うなど対策をしておく必要があるでしょう。

5. 相続対策におすすめの方法

不動産の相続は、節税メリットが高い一方で、分けにくいというデメリットもあります。そこで相続対策におすすめなのが、「分割しやすい不動産を相続する」という方法です。

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弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、個人では購入が難しい都心のプライムエリアにある中規模オフィスビルを、共有持分として1口100万円単位・5口以上(最低口数は変更となる場合があります)から購入いただける商品です。相続においては現物不動産と同様の扱いで路線価をもとに評価されるため、相続税評価額の圧縮効果が期待できます。
また、現物不動産と違って1口単位で分割ができるため、複数の相続人に対して平等に相続することが可能で、かつ非課税限度額内での生前贈与としてもご活用いただけます。

6. 最後に

今回は、土地の相続税を知るために知っておきたい「路線価」について紹介してきました。土地をはじめとする不動産の相続は、路線価や固定資産税評価額をもとに相続税評価額が決まるため、実勢価格(時価)の7~8割程度への圧縮効果が見込めます。
さらに、「Vシェア」であれば、都心プライムエリアの物件のため、実勢価格と路線価の乖離が大きいことから、相続税評価を大きく引き下げられるというメリットがあり、物件によっては実勢価格(時価)の2割程度まで引き下げが期待できるものもあります。
相続トラブルの回避や相続税の負担軽減などの相続対策は、できるだけ早い時期から始めることが大切です。
「Vシェア」についてより詳しくご覧になられたい方は、下記ページをご参照ください。

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  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
  • 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
  • 評価額は物件により異なります。
  • 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
  • 相続税の圧縮効果を含めた税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン

プロフィール
掲載記事

渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人http://www.max-gtax.com/

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