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マンションの相続税はいくらかかる?手続きの方法や相続対策【税理士監修】

相続税

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人

目次

将来的にマンションを相続する予定がある場合、相続税がいくらかかるのか、どんな手続きが必要になるのかなど、できれば事前に知っておきたいですよね。
また、マンションの購入が相続対策になるという話を耳にして、相続対策としてのマンション購入を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、マンションにかかる相続税や、マンション購入が相続対策になるのかについて、メリット・デメリットを交えて解説していきます。

1.マンションの相続にはどんな手続きが必要?

まずは、マンションを相続する場合にどんな手続きが必要なのか、相続開始後に行うべき手続きの流れについて、ご紹介します。

1-1. 遺産分割の手続き

相続が開始したら、亡くなられた被相続人が所有していた相続財産の総額を確認し、相続人の話し合いで誰が何をどれくらい相続するのかを決める「遺産分割手続き」を行います。
マンションなどの不動産を複数の相続人に分ける場合には、複数の相続人でマンションを共有財産とする「共有相続」、不動産を売却して売却代金を分ける「換価分割」、一人がマンションを相続し、ほかの相続人には相続分相当の現金を支払うという「代償分割」という3つの方法があります。

1-2. マンションの名義変更登記手続き

遺産分割手続きによってマンションの相続人が確定したら、マンションの名義変更登記手続き(相続登記)を行うことになります。できるだけ早めに相続登記を行いましょう。
相続登記の手続きは自分で行うことも可能です。ただし、相続登記には必要書類が複数あり、揃えるべき書類の種類は相続の状況によって異なるため、必要書類の手配から相続登記の手続きまでをすべて自分で行うのはとても大変です。相続にかかる負担をできるだけ減らしたいという場合は、司法書士などの専門家に依頼するとスムーズに進めることができるでしょう。

1-3. 相続税の申告手続き

相続により相続税が発生する場合は、相続税の申告手続きが必要です。相続税の申告手続きは、相続開始を知った日から10カ月以内に行う必要があります。

ただし、相続税には「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」で算出される基礎控除額があります。マンションを含めた相続財産の総額が基礎控除額以下となる場合には、相続税は発生しないことから、相続税の申告手続きも必要ありません。
ほかにも、相続では、配偶者控除や小規模宅地等の特例など、さまざまな特例を利用することができます。しかし、特例を利用して相続税が0円になったとしても、相続税の申告手続きは必要なケースがほとんどですので注意しておきましょう。
相続税の申告手続きは自分で行うこともできますが、税理士に依頼するとスムーズでしょう。

2. マンションの相続税はいくらかかる?

マンションの評価は、マンションの相続税評価額をもとに計算されます。マンションの相続税評価額の計算方法は、以下の通りです。

  1. 土地の相続税評価額を算出する(マンションが建っている土地の路線価等をもとに全体の相続税評価額を算出し、分譲マンションの敷地権割合を掛ける)
  2. 建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じ
  3. ①と②を合算する

分譲マンションの相続税評価額は、土地と建物に分けて考えます。
分譲マンションの土地の相続税評価額は、マンションが建っている土地全体の路線価評価額に分譲マンションの敷地権割合を乗じて算出します。分譲マンションの建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。土地と建物の相続税評価額を合算したものが、分譲マンションの相続税評価額となります。
路線価は国税庁ホームページから調べることができ、固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書を見ると確認できます。納税通知書が手元に無いという方は、管轄の役所で固定資産税評価証明書を取得するとよいでしょう。
マンションの相続税評価額が算出できたら、他の相続財産と合算し以下の速算表を使って相続税を計算してみましょう。

相続税の税率

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

出典:国税庁「No.4155 相続税の税率」

3. マンションの購入が相続対策になる?

マンションの購入が相続対策になるという話を耳にしたことがある方もいらっしゃるかと思います。しかし、マンションの購入がなぜ相続対策になるのでしょうか。
ここからは、相続対策としてマンションを購入するメリットとデメリットをご紹介します。

3-1. 現金より相続税評価額が下がる

不動産を購入して相続する場合、現金をそのまま相続するよりも、相続税評価額が下がるというメリットがあります。
例えば、土地の相続税評価額は路線価をもとに計算されることから時価の7~8割程度、建物の固定資産税評価額は時価の7割程度に引き下がるのが一般的です。
さらにマンションの場合には、土地の上に建った建物を通じて、多数の人々が区分所有していることになるため、単純に土地を保有する場合よりも相続税評価額が下がる傾向にあります。
そのため、現金を使ってマンションなどの不動産を購入し、不動産を相続することで、相続税の負担軽減につながるのです。

マンションの相続税評価額は持分割合で決まる

分譲マンションを相続するときの相続税評価額は、マンション全体のうち自分が所有する割合がどれくらいなのかという「持分割合」によって決まります。そのため、総戸数の多い分譲マンションであれば、1戸あたりの持分割合が少なくなるため、その分相続税評価額が下がることになります。

小規模宅地特例が活用できる

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすことで、マンションの相続税評価額を5~8割減額できるという特例です。被相続人等が居住していたマンションを相続する際は、一定の要件を満たすと土地面積330㎡まで特例を活用することができ、その減額割合は土地の相続税評価額の8割減となります。

第三者に賃貸しているマンションは相続税評価額が下がる

第三者にマンションを賃貸しているマンション(貸家建物)の場合、マンションを借りている人を保護するための権利(借家権)が認められていることから、相続税評価額は自己利用のマンションよりもさらに下がります。

3-2. 相続までは賃料収入で資産運用できる

購入したマンションを人に貸すことで、相続までの期間は賃料収入を得ることができ、資産運用ができます。
ただし、入居者の募集や修繕の手配など、賃貸用マンションの管理には手間がかかるというデメリットもあるため、慎重に検討することをおすすめします。

3-3. 複数の相続人がいる場合は分割しにくい

マンションを購入して相続するという相続対策の方法には、相続税の負担を減らせるというメリットがある一方で、複数の相続人がいる場合には分割しにくいというデメリットもあります。
複数の相続人でマンションを共有財産とする「共有相続」は、後になって売却しにくいなどの問題が発生する可能性も高く、注意が必要です。

3-4. 相続したマンションの売却にはコストがかかる

前述した複数人での相続の場合などでは、相続したマンションを売却して分けるという方法もありますが、不動産の売却にはさまざまなコストがかかります。
不動産会社に払う仲介手数料、購入時と売却時の譲渡益を元に計算される譲渡所得税など、場合によっては、相続税よりも売却にかかるコストの方が高額になるケースもあります。

3-5. 購入したマンションの価値が下がる可能性も

相続対策のために購入するマンションによっては、将来的にマンションの価値が下がってしまうリスクもゼロではありません。また、老朽化により修繕費用がかかる、家賃相場の値下がりが起きるなどの可能性もあるでしょう。

相続対策としてのマンション購入は、相続税評価額が下がることで相続税負担を軽減でき、相続までは資産運用できるというメリットがある一方で、相続人が複数人いる場合の相続対策としては適さないというデメリットや、将来的に物件の価値が下がるというリスクも存在します。
相続対策としてマンションを購入する際は、メリットだけでなくデメリットやリスクもしっかりと把握したうえで、慎重に検討することをおすすめします。

4. マンションの購入以外におすすめの相続対策は?

マンションの購入以外にも、不動産を活用した相続対策の方法はあります。

不動産の相続の場合、評価額が引き下げられる(イメージ)

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60口購入し、家族に小口数をオーダーメイドして分ける場合 60口購入し、家族に小口数をオーダーメイドして分ける場合

相続までの期間は「毎月の賃料収入の分配」を得ることができるため、資産運用も可能です。購入した物件の管理・運用は弊社が責任を持って実行しますので、不動産の維持管理のために何かをしなければいけないという手間も発生しません。
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5. 最後に

将来的にマンションを相続する予定がある方は、マンションを相続したときに相続税がいくらかかるのか、どんな手続きが必要になるのかなどを事前に把握しておくことで、相続の手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
またマンションを購入することで相続税負担を軽減したいという方は、マンション購入のメリットだけでなく、デメリットもしっかりと理解しておきましょう。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
  • 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
  • 評価額は物件により異なります。
  • 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
  • 相続税の圧縮効果を含めた税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン

プロフィール
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渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人http://www.max-gtax.com/

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