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親からの相続で知っておきたい対策のポイント:第5回

贈与するなら、不動産が現金のおよそ3倍もお得!計画的に財産を生前に渡すなら不動産を

相続対策 不動産を活用した相続対策

不動産を活用した相続対策
写真:曽根 惠子

記事執筆

曽根 惠子

株式会社夢相続 代表取締役
一般社団法人 相続実務協会 代表理事

目次

相続を受ける側である子供が知っておくべき相続対策のポイントについて解説する連載『親からの相続で知っておきたい対策のポイント ~相続対策は“残す・貯める”から“資産活用”へ~』。連載第5回の本記事では、不動産の贈与での相続対策についてお話しします。

生前の節税対策は「財産を減らす」+「評価を下げる」

生前に相続税を減らすには、主に「財産を減らす方法」と「評価を下げる方法」の組み合わせが効果的です。
「評価を下げる方法」となるのは、いままでにお伝えしたような不動産対策が該当し、購入、資産組替え、土地活用などとなります。
「財産を減らす方法」となるのが、「生前贈与」です。財産を先渡しして確実に節税する方法となりますが、現金などの金融資産の贈与だけでなく、不動産を贈与する方法もあるのです。現金贈与が手っ取り早いと思いがちですが、不動産贈与には大きなメリットがあります。

現金よりも不動産で贈与したほうがお得

現金の贈与は一般的に節税対策として多くの方が実行されていることでしょう。現金などの金融資産は額面どおりの時価で評価されます。100万円の現金は、現在も将来も100万円の価値だということです。
しかし、不動産の場合は、少し事情が違います。なぜなら不動産は時価よりも低い路線価や固定資産税評価で評価されますので、より多くの価値分を贈与できるということです。

たとえば、都市部の場合、現在の地価は下落しており、将来上昇に転じることもあります。そうすると評価の低いときに贈与してもらうと有利です。賃貸物件なら、贈与後の家賃収入も受け取ることができ、節税効果と利用価値が得られます。
そうなると、住宅資金の贈与よりも住宅を贈与してもらったほうが得だということです。相続税法上の建物の時価は固定資産税評価額、土地は路線価で決まるので、市場での時価が1億円の都心の土地と建物でも評価額は半分以下ということが普通にあります。そのため、住宅購入資金として現金を生前贈与してもらうより、親が住宅を購入し、それを贈与してもらったほうが節税になるのです。

相続時精算課税制度は節税にならない

相続時精算課税制度では、相続財産として合算する贈与財産(相続時精算課税適用財産)の価額は、贈与時の価額で計算されるため、相続時に実際にその財産の価額が上がっていれば結果的に節税となります。贈与財産が「贈与時の価額」と「相続時の価額」が一緒であるならば、相続税の節税にはなりません。

賃貸物件を贈与してもらう

しかし、贈与財産の「贈与時の価額」と「相続時の価額」が一緒である場合でも、収益物件を贈与するならば、所得税、相続税の節税となります。
たとえば、親が賃貸アパートを保有している場合、家賃収入のうち必要経費や所得税などを差し引いた残りの現金は、毎年、貯まって相続財産となり、課税されます。ところが、賃貸アパートを子供に贈与すれば、その後の家賃収入は子供のものとなり、相続財産の増加を防ぐことになります。
子供は相続税納税資金として蓄えることができます。賃貸事業は所得の分散効果があるため、子供より親のほうがはるかに所得があるならば、親・子ともに所得税が減ることになります。

【実例1】親のお金を増やさないための贈与 Yさん

Yさん(40代男性)は体調を崩して長期入院が必要となったため、会社を退職しました。退院後も継続的に通院治療が必要で、働くことが難しい状態です。
現在は独身で母親と実家に暮らしているので生活には困りませんが、将来が不安だといいます。
父親は数年前に80代で他界しており、そのときは全財産を母親が相続しました。母親は自宅のほかに区分マンションを保有していて家賃収入があります。しかし、母親は年金と預金で生活には困らないため、いまのうちにYさんにそのマンションを贈与してはどうかとアドバイスしました。
Yさんのことを気にする兄もそれには賛成してくれましたので、相続時精算課税制度を使い、贈与するようにされました。区分マンションの評価は4,000万円ほどですが、評価は900万円で家賃が15万円入ります。
相続時精算課税制度の特例を利用することは、相続税の節税にはなりませんが、母親に入ってくる家賃収入の現金を増やさないことで節税対策になります。所有者のYさんには働けなくても毎月の家賃収入が得られることから安心感がでてきたと言われています。

【実例2】母親の節税対策のために不動産贈与が効果的  Hさん

Hさん(50代)の父親は、生前、飲食店を経営しており、夫婦でずっと働き詰めでしたが、お店を繁盛させて一代で数十億円の資産を築き上げました。自宅以外には貸ビルと駐車場を保有しているものの、財産のほとんどは現預金と有価証券で、いくつもの口座を作っては少しずつ増やしていくことが商売の原動力になっていたようです。
父親は何も節税対策をしていなかったため、85歳で亡くなった時に億単位の相続税を払う必要がありました。これを教訓として、父親の財産を半分相続した母親の二次相続では同じ思いをしないように、少しでも節税をしたいので提案してほしいというご希望でした。

母親はこのときにまだ80歳前でしたが、父親の相続手続きが終わってその流れで、節税対策にもとりかかりました。相続人は長男であるHさんと3人の妹たち(50代、40代)です。
母親が相続したのは自宅と金融資産ですが、金融資産の割合が高く、そのままにすると二次相続でもまた多額の相続税が予想されました。自宅は同居する長男が相続する予定となっていてだれも異論はありません。妹たちはそれぞれ嫁いでいますので、現金をもらえたらいいというところです。
母親の財産から1人1億円程度は贈与したほうがいいとなりましたが、現金のままでは贈与税が4,800万円となり半分の現金がなくなるのです。そこで母親名義で区分マンションを1人2部屋購入し、その年は母親が賃貸事業をし、翌年、子供4人に2部屋ずつ、贈与することにして、計画的に取り組みました。子供たちはそれぞれ自分が贈与を受ける物件を母親と一緒に見て母親に決断してもらうようにして、8物件を購入、次に贈与が完了しました。
母親だけでは決断できなかったり、購入、贈与の手続きは進みにくいといえますので、Hさんがリードし、妹たちとも連携をとって家族で取り組んで頂いたのです。贈与は相続時精算課税制度を利用して多少の贈与税を負担して申告を済ませています。

親の相続対策を進めるためのチェックポイント【贈与】

  • 親は生前贈与に理解がありそうだ
  • 親の相続まで待つより早くもらいたい
  • 親は金銭的な余裕がある
  • 親は納税用にお金を貯めている
  • 親は認知症にはなっていない

相続実務士のアドバイス【贈与】

  • 現金で贈与するよりは不動産にしてからのほうが効果的
  • 不動産で贈与する場合は賃貸事業をしたのちとする
  • 2,500万円までは相続時精算課税制度を利用したほうが得策

記事執筆:曽根 惠子(相続実務士®/株式会社夢相続 代表取締役)

弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、個人単位ではなかなか購入することが難しい都心の商業地にある中規模オフィスビルを、共有持分として500万円(1口100万円単位・5口以上)から購入いただける商品です。現物不動産とほぼ同様の扱いで資産保有することが可能で、1口単位で複数の子や孫へ贈与することもできるため、非課税限度額内での生前贈与としてもご活用いただいております。

都心にあるオフィスビルは、実勢価格と路線価の乖離が大きいことから、相続税評価を大きく引き下げられるというメリットがあります。「Vシェア」は都心プライムエリアの物件なので、相続税評価額の約80%程度評価を引き下げることが期待できます。相続税の負担を軽減しながら、次世代に資産を引き継がせることができるため、相続対策としても多くご利用いただいています。ぜひご検討ください。

連載コラム

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
  • 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
  • 評価額は物件により異なります。
  • 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
  • 相続税の圧縮効果を含めた税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。
写真:曽根 惠子

記事執筆

曽根 惠子そね けいこ

株式会社夢相続 代表取締役
一般社団法人 相続実務協会 代表理事

プロフィール
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【相続実務士®】の創始者として1万4700件の相談に対処。
相続対策の提案、サポートをする夢相続を運営。感情面、経済面に配慮した“相続プラン"を作り、「家族の絆と財産を守る“ほほえみ相続”」の実務も提供。相続実務士®も養成している。
著書61冊・累計53万部、TV・ラジオ出演123回、新聞・雑誌取材677回、セミナー実績560回など、多数。
株式会社夢相続https://www.yume-souzoku.co.jp/

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