相続対策の不動産購入にはデメリットもある!不動産小口化商品でデメリットを回避【税理士監修】

相続・贈与 相続対策

目次

相続対策として不動産の購入が有効という話を耳にしたことがあるという方や、今まさに相続対策として不動産購入を検討されている方もいらっしゃるかと思います。不動産が相続対策として有効とされる理由は、現金や有価証券を相続するよりも不動産を相続した方が、相続税評価額が低くなるからです。
ですが、不動産の相続にはデメリットもあるのです。この記事では、相続対策としての不動産購入に関するデメリットについて解説していきます。

相続対策としての不動産購入に関するメリットはこちらをご覧ください。

1. デメリット①:不動産は分割しにくく相続トラブルになりやすい

相続対策として不動産を購入する場合のデメリットとしては「分割しにくい財産である」ということがあげられます。複数人の相続人がいる場合で、不動産だけが相続財産として残されたというケースが、実は最も遺産相続のトラブルに発展しやすいのです。
土地やマンションなどの不動産は、物理的に分けることができません。そのため、ひとつの不動産を複数の相続人へ相続するときは、共同相続という手続きをとることになり、共有名義の登記を行います。

しかし、例えば実家の土地と建物を子供2人で共同相続するといったケースでは、どちらか一方が実家に住み続けるということも少なくありません。
現金や有価証券などの相続財産が少なく、相続財産は実家の土地と建物だけといった場合、相続不動産は共有名義となりますが、実家に住んでいない方の相続人にとっては実質的な恩恵を受けていないという状態になり、その不平等さからトラブルに発展してしまうのです。
また、共同相続を避けるために、複数の不動産を購入してそれぞれの相続人へ相続するという方法も考えられます。複数の不動産を購入することで、一見、複数人の相続人へ平等に財産分与ができそうにも思えますが、やはり相続トラブルにはなりやすいのです。

不動産は、その立地や周辺環境によって将来的な資産価値が大きく変わる可能性があります。そのため、相続対策として複数の不動産物件を購入し、相続税の引き下げに成功したとしても、いざ遺産分割となると、どの不動産を誰が相続するかという問題で話し合いがまとまらなくなり、トラブルとなってしまうケースがあるのです。

2. デメリット②:相続した不動産は換金しにくい

不動産の相続は分割しにくいというデメリットがあるため、不動産を購入して相続対策を行い、相続した不動産を売却して換金するという方法をとる方も少なくありません。相続した不動産を売却して換金することで、相続税の納税資金に充てたり、複数人の相続人に遺産分割しやすくなったりと、様々なメリットが得られます。
しかし、デメリットがあることも知っておかなければいけません。

例えば、ひとつの不動産を2人の相続人が共有名義で相続した場合、2名それぞれが売却に合意すれば売却話が進むことになりますが、一方が反対、あるいは売却価額をどうするかで揉めてしまった場合はどうでしょうか?片方だけが売却する、というのは現実的にありえない状況なので、実質は売却が進められないことになります。
共有者となかなか連絡が取れない環境にある場合でも同じです。

さらに、不動産の売却には税金や諸経費がかかるということも忘れてはいけません。
不動産を売却したときに得た利益にかかる所得税や住民税、不動産売買契約書に貼付する印紙代、不動産仲介業者への手数料などを支払う必要があります。不動産による相続で相続税の負担を軽減できたとしても、売却によって高額な税金を支払うことになってしまっては意味が無いですよね。
なお、相続後に不動産を売却する場合、被相続人が亡くなり相続を開始した日から3年10カ月以内であれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」が適用できます。詳しくは下記記事をご参照ください。

3. デメリット③:相続した不動産の価値が下がることも

不動産は比較的資産価値が安定した財産だといわれていますが、それでも立地や構造、種類や不動産売却のタイミングなどによっては、不動産の価値が下がってしまうことも考えられます。相続対策として、相続する財産の相続税評価額を引き下げるために不動産を購入したのに、その不動産の価値が本当に下がってしまっては本末転倒ですよね。

「不動産の価値が下がる前に売却したい」と思ったとしても、不動産はそんなに簡単に売れるものでもありません。不動産を売却すると決めたら、いくらで売るのか、仲介業者はどこにするのかなどを検討し、売りに出します。そこから購入希望者があらわれるのを待つことになりますが、もし購入希望者があらわれない場合は、不動産の販売価格を下げるなどの対応が必要になるでしょう。

4. 相続対策のデメリットは不動産小口化商品「Vシェア」で回避!

不動産を活用した相続対策で考えられる様々なデメリットを回避するには、弊社の不動産小口化商品「Vシェア」がおすすめです。ここからは、不動産小口化商品「Vシェア」を活用することで、なぜ相続対策におけるデメリットを回避できるのか?その理由について詳しくご説明します。

4-1. 「Vシェア」とは

「Vシェア」とは、供給に対して需要が多く、希少性の高い都心の中規模オフィスビルを小口化し、1口100万円単位で5口(500万円)からの購入を可能にした商品です。毎月の運用収益の分配や、一定期間運用後の売却利益の分配を目的とした不動産投資や資産運用に適しています。不動産小口化商品「Vシェア」は、現物不動産と同様の扱いで資産保有や相続税評価額の引き下げが期待でき、さらに1口単位で分配することができるため、不動産小口化商品は相続対策として活用されることも多いです。

4-2. デメリット回避策①:小口化された「Vシェア」は複数の相続人へ分配しやすい

「Vシェア」は、個人ではなかなか手が出せない都心商業地にあるオフィスビルを小口化し、1口100万円単位で5口(500万円)からの購入が可能です。現物不動産を相続するとなると、複数人への資産分割がしにくいというデメリットから相続トラブルに発展する可能性が高いとご説明しましたが、「Vシェア」であれば1口単位で複数の相続人に平等に相続することが可能です。さらに、都心のオフィスビルは市場価格と相続税評価額の差が大きくなる傾向があるため、相続対策に最適です。

4-3. デメリット回避策②:「Vシェア」は1口単位での売却も可能

現物不動産を相続した場合、相続した不動産は売却が難しいケースや売却に時間がかかるケースがあるということをご説明させていただきました。ですが不動産小口化商品「Vシェア」の場合は、ご購入後もご状況に応じて、1口単位での売却が可能です。
また、Vシェアの運用による毎月の賃料収入や売却利益は、購入した口数に応じて分配されます。そのため、1口単位で複数の相続人に相続することで、相続税も運用収益もすべて平等に分けることが可能となり、相続トラブルを回避することができるのです。

4-4. デメリット回避策③:「Vシェア」は不動産価値の下がりにくい都心の中規模オフィスビル

「Vシェア」は、都心商業地にあるオフィスビルのなかでも、さらに供給に対して需要が多く、希少性の高い都心の中規模オフィスを中心に取り扱っています。収益物件を選ぶ際、最も重要になるのが「需給バランス」です。供給過多や人口減少の影響を受けにくく、不動産価値が下がりにくい物件だけをプロの目で厳選しているため、「Vシェア」であれば、不動産価値が下がるどころか、相続時よりも不動産価値がアップするといった可能性も十分にあるのです。

5. 最後に

相続対策としての不動産購入に関するデメリットについて解説してきました。一般的に不動産の相続というと、その節税メリットに注目が集まりがちです。しかし、不動産の相続にはデメリットがあるということもしっかりと認識したうえで、相続対策を検討する必要があるのです。不動産を活用した相続対策のデメリット回避策として、ぜひ弊社の小口化商品「Vシェア」をご検討ください。
「Vシェア」についてより詳しく知りたいという方は、下記ページをご参照ください。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン

プロフィール
掲載記事

渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人http://www.max-gtax.com/

節税目的の不動産投資は失敗しやすい?不動産投資と節税の仕組み【税理士監修】
生前贈与のメリットは?メリットを活かした贈与事例【税理士監修】
不動産購入が相続対策になる?不動産購入が節税につながる仕組みをわかりやすく解説【税理士監修】
相続対策の不動産購入にはデメリットもある!不動産小口化商品でデメリットを回避【税理士監修】
掲載記事一覧

相続対策の記事一覧に戻る

関連記事

不動産小口化商品 Vシェア

ボルテックスは、都心の商業地にある中規模オフィスビルを区分所有化し、「VORTシリーズ」として展開しています。
このボルテックスが創造した価値をさらに多くの方にお届けするために販売する商品が「Vシェア」です。
安定した運用を考えている方や、相続対策などを考えている方にもおすすめです。