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不動産小口化商品の節税メリットとシミュレーション【税理士監修】

相続対策 小口投資節税

小口投資節税

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人

目次

不動産小口化商品で節税できるという話を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。ここでは、不動産小口化商品がどのように節税につながるのか、節税シミュレーション事例についてご紹介します。

1. 不動産小口化商品の節税メリットとは?

不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づく不動産特定共同事業契約のもと、投資家より出資金を集め、出資金によって現物不動産を購入するというものです。購入した現物不動産を運用し、そこから得られた賃料収益や売却益を出資持分に応じて投資家に分配します。不動産小口化商品のメリットとしては、次のようなことがあげられます。

  • 相続税・贈与税の節税
  • 相続時に資産継承できる
  • 少額な資金で不動産投資ができる
  • 通常、個人では高額で購入できない商業施設やオフィスビルのオーナーになれる
  • 不動産運用、管理の手間がかからない
  • 運用手数料などの経費を抑えられる
  • 分散投資によるリスク回避

特に近年、不動産小口化商品は、節税メリットが高い商品として注目を集めています。不動産小口化商品で具体的にどのような節税効果が期待できるのか、次の項で解説していきます。

2. 不動産小口化商品で節税できる理由

不動産を小口化した金融商品といえばREIT(不動産投資証券)を思い浮かべる方も多いかもしれませんが、不動産小口化商品とREITは似ているようでまったく異なる商品です。特に相続においては大きな違いが生じます。
不動産小口化商品とREITを比較したとき、相続時の節税メリットが高いのは不動産小口化商品です。その理由をご説明します。

2-1. 相続財産の評価において不動産小口化商品は現物不動産と同じ

任意組合型の不動産小口化商品の場合、相続において、現物不動産と同じく「路線価」と「固定資産税評価額」をもとに相続税評価額を計算します。
「路線価」とは、国税庁が毎年7月頃に公表する土地の評価額のことです。都心にある不動産物件の場合、「路線価」は「公示価格」の7~8割といわれています。
「固定資産税評価額」とは、固定資産税を計算する際の基準となる不動産評価額で、こちらも都心にある不動産物件の場合、実勢価格より低くなることがほとんどです。
つまり、東京都心にある不動産物件を小口化した不動産小口化商品であれば、相続時の実勢価格よりも低い評価額で相続税が計算されるため、節税効果が得られる可能性が高いというわけです。
また、贈与財産の評価においても、原則的には同じ評価方法が適用されます。

一方、REITは有価証券として扱われるため相続税や贈与税の評価の方法は現金と同じとなるため、相続時や贈与時の節税効果は見込めません。

節税メリット以外にも、不動産小口化商品には相続・贈与において様々なメリットがあります。現物不動産は分割しにくいことから、その相続時、もっとも相続トラブルを生みやすい財産だといわれていますが、不動産小口化商品は分割しやすいため、相続トラブルを回避できるのです。さらに、不動産小口化商品を生前贈与することで、分配金として得られる利益を蓄え、相続時の納税資金に充てることができます。

2-2. 現物不動産と同じであれば、減価償却もできる?

一般的な不動産投資の場合、不動産所得がマイナスになることによって、会社員や自営業の方の給与所得や事業所得と損益通算することができ、結果、所得税の税額を減額することができるため、節税につながります。
不動産投資において経費計上できる費用のうち、特に重要な経費として「減価償却費」があり、減価償却費による損失も損益通算が可能です。(一部条件の不動産を除く)

ただし不動産投資といっても、不動産特定共同事業など組合事業による不動産所得の場合は注意が必要です。
2005年度税制改正により、2006年以後の各年分の不動産所得の計算上、「組合事業」から生じた不動産所得の損失の金額については無かったものとみなされ、ほかの所得と損益通算ができないこととなっています。不動産特定共同事業に基づく損益を分配する事業は上記「組合事業」に含まれます。
つまり、事業参加者様の受ける損益の分配は不動産所得として取り扱われますが、この組合事業で生じた損失の額は、事業参加者様のほかの所得との損益通算はできません。

3. 不動産小口化商品で相続対策できる理由

不動産小口化商品には、節税以外にも相続対策につながる様々なメリットがあります。

3-1. 相続税の負担軽減になる

前述のとおり、任意組合型の不動産小口化商品は現物不動産と同様の取扱いとなるため、相続財産の評価額が引き下がることで、相続税の負担軽減につながります。
相続において多くの方の頭を悩ませるのが、相続税でしょう。
現金を相続した場合と不動産小口化商品を相続した場合で、どれくらい相続税の負担が変わるのかについては、後ほどシミュレーションしながらご説明します。

3-2. 円満な遺産分割が進めやすい

60口購入し、家族に小口数をオーダーメイドして分ける場合(イメージ)60口購入し、家族に小口数をオーダーメイドして分ける場合(イメージ)

相続対策で相続税の負担以外に起こりがちな問題として、遺産分割トラブルがあります。
現物不動産を相続する場合、複数の相続人に相続する場合はどのように分けるのかでトラブルに発展することも少なくありません。現物不動産を複数の相続人で共有相続することも可能ですが、共同保有する不動産は増改築や売却において全員の合意を取らなければならないなど、後々のトラブルに発展する可能性もあります。

その点、不動産小口化商品であれば現物不動産と異なり1口ずつ複数の相続人へも分割しやすいため、円滑な遺産分割が進めやすい点でも相続対策におすすめです。

3-3. 将来の負担軽減も可能

不動産小口化商品は、相続だけでなく生前贈与にも活用できます。生前贈与は、財産所有者が生きているうちに財産を譲ることで将来的な相続財産を減らし、相続税の負担を減らすという相続対策のひとつです。

生前贈与で不動産小口化商品を贈与した場合、物件の管理・運用は運営会社がおこなうため、受贈者に物件管理・運用の手間もかかりません。また、不動産小口化商品はプロが選んだ収益物件であり、不動産の運用や売却による収益は受贈者が受け取ることになります。
そのため、早いタイミングで生前贈与が行われることによって、受贈者は不動産の運用や売却による収益により、将来的な相続に備えて、相続税負担にかかる資金を蓄えることもできるでしょう。

4. 不動産小口化商品「Vシェア」活用の節税シミュレーション事例

弊社の「Vシェア」の場合は不動産小口化商品の特性を活かしながら、都心のプライムエリアの物件を選んでいるため、相続税評価額が約8割近く下がるものもあります。続いては、「Vシェア」の活用で実際に節税効果があった事例をあげて、相続税・贈与税の節税シミュレーションをご紹介します。

4-1. 2億円の相続を例としたシミュレーション

まずは、現金2億円を配偶者と子供2人に相続する場合の一次相続(財産所有者から配偶者と子供2人へ)と二次相続(配偶者が亡くなったとき、配偶者から子供2人へ)について、現金と不動産小口化商品とで比較した場合、どれくらいの節税メリットがあるのかをシミュレーションしてみましょう。

2億円の現金を相続する場合、一次相続では配偶者が2分の1の1億円、子供2人は4分の1ずつの5,000万円を相続することになります。この場合、現金はそのままの金額が相続財産としての課税評価額となりますので、相続人である配偶者と子供2人は、合計1,350万円の相続税納税義務が課せられるのです。
一方、弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」であれば、その特徴でもある都心のオフィスビルなど、対象となる不動産物件によっては相続税評価額が80%の引き下げ率となることも珍しくありません。

相続税評価額が約80%の引き下げ率となる物件でのシミュレーションした場合、「Vシェア」2億円を相続すると、その不動産評価額は4,000万円に引き下げられます。つまり、納税総額は0円というわけです。

さらに、配偶者が亡くなったときの二次相続においても、不動産小口化商品は相続財産として継承することが可能です。
現金2億円を配偶者と子供2人で相続した場合、一次相続と二次相続を合わせると、総額で2,120万円もの相続税を納税しなければなりません。しかし、不動産小口化商品「Vシェア」であれば、2億円の評価額が4,000万円程度に引き下げられるため、納税の必要はなくなります。

現金2億円の場合
Vシェア2億円の場合(2億円→4,000万円に引き下げ)

相続税評価額が約80%減となる物件を例とした場合

4-2. 4,000万円の生前贈与を例としたシミュレーション

次に、現金4,000万円を子3人、孫5人、計8人に生前贈与するという事例について、現金と不動産小口化商品とで比較した場合、どれくらいの節税メリットがあるのかをシミュレーションしてみましょう。シミュレーションの設定は次のとおりです。

  • 子供3人、孫5人へ生前贈与する(全員20歳以上)
  • 財産4,000万円を1年間で贈与する

最初に現金4,000万円を生前贈与した場合のシミュレーションです。1人につき1年間で500万円を生前贈与することになりますが、受贈者(子供、孫)には1人あたり年間48.5万円の贈与税が課されます。
次に、保有財産が不動産小口商品「Vシェア」4,000万円分(100万円×40口)だった場合に、それを生前贈与した場合のシミュレーションです。1年間で5口500万円分ずつを贈与する場合、1口あたりの相続税評価額が20万円と評価されるものであれば、受贈者は1年間で100万円分の資産しか贈与を受けていないことになり、暦年贈与の控除額110万円以内に収まるということです。この場合、8人全員同様であるため、贈与税の合計は0円となります。

生前贈与シミュレーション 1年間の贈与財産評価額 1年間の贈与税額
現金 4,000万円 8人合計4,000万円 8人合計388万円
Vシェア 4,000万円(40口) 8人合計800万円 8人合計0円
  • 相続税評価額が1口につき20万円となる物件の例でのシミュレーションとなります。

5. 最後に

このように、不動産小口化商品は節税につながる効果がある商品です。弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、個人では購入することが難しい都心のプライムエリアにあるオフィスビルを小口化し、 1口100万円単位・5口以上(最低口数は変更となる場合があります)から不動産の小口購入をすることを実現した商品です。おかげさまで不動産の管理・運用業務委託におけるクライアント数は6年連続業界第1位、不動産小口化商品の効果を最大化するアセットマネジメントをご提供できます。
不動産小口化商品を比較検討される際は、ぜひ弊社にご相談ください。「Vシェア」について、より詳しくご覧になられたい場合は、下記ページをご参照ください。

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税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン

プロフィール
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渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人http://www.max-gtax.com/

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