不動産小口化商品とは?メリット・デメリットを解説【FP監修】

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目次

不動産小口化商品とは、わかりやすくいえば、賃貸収入や将来的な値上がりが見込まれる優良物件(不動産)を分割して複数人で共同保有する、という金融商品のことをいいます。
少額から不動産投資ができ、またREITと異なり現物不動産の保有者になれるものもあることから、資産運用や相続対策としても注目を集めています。
この記事では、不動産小口化商品にはどのようなメリット・デメリットがあるのか詳しく解説します。

1. 不動産小口化商品とは何か

「不動産小口化商品」は、特定の不動産を一口数万から100万円程度に小口化して販売する商品です。不動産の賃料収入や売却益を、投資額に応じて出資者に分配する「不動産特定共同事業」と呼ばれる投資手法であり、不動産特定共同事業法(不特法)に基づいて運営されるため、投資家にとってはリスク軽減につながるというメリットもあります。

「不動産特定共同事業」についてもう少し詳しくご説明します。

1-1. 不動産特定共同事業の仕組み

「不動産特定共同事業」では、将来的に資産価値が上がる可能性が高い物件や長期的な収益の安定性が見込める優良な不動産を事業者が購入・小口化投資商品として分割し、複数人の投資家の共同事業として運営を行い、収益を分配します。
不動産特定共同事業(事業の運営、不動産小口化商品の販売)は、不動産特定共同事業法に基づき、国土交通大臣もしくは都道府県知事の認可を受けた事業者だけが行うことが可能となっており、健全な事業運営ができると認められた事業主だけが不動産特定共同事業を運営することができるため、投資家にとってはリスク軽減につながり、安心して投資することができるのです。

2. 他の不動産投資との比較

一般的にイメージされる不動産投資としては、自分で土地や建物を購入する不動産投資や、REIT(不動産投資信託)などの投資方法があります。これらの投資方法と不動産小口化商品にはどのような違いがあるのでしょうか。

2-1. 一般的な不動産投資と不動産小口化商品の違い

不動産を使った投資や資産運用を検討する際、真っ先に頭に浮かぶ方法は、投資家がご自身の投資資金で土地や建物、アパートやマンションの一室のみといった不動産を購入するタイプの不動産投資方法ではないでしょうか。不動産投資は多くの場合、購入した不動産を賃貸物件として貸し出し、賃料収入を目的としています。
ご自身で購入する不動産ゆえに、賃料の設定や、将来的な売却のタイミングなどを自由に決めることができる一方、マンション一棟などの大型不動産を購入しようとすると高額な投資資金が必要になる、不動産の維持管理を自分で対応しなければならない、売却したいと思ったときにすぐに売れるとは限らない、などのデメリットも存在します。また、現物不動産は、その財産を分割しにくいというデメリットもあり、相続においてトラブルの原因になりやすい資産ともいわれています。

一方、不動産小口化商品であれば、一口100万円程度の少額な資金から不動産投資を始めることが可能です。
また、すでに小口化された不動産であるため、相続の際も分けやすく、トラブルになりにくいというメリットがあります。相続財産の評価において、不動産小口化商品は現物不動産と同等の扱いとなるため、現物不動産と同じく相続税評価額が時価の7~8割に引き下げられ、節税メリットも期待できます。

60口購入し、家族に小口数をオーダーメイドして分ける場合 60口購入し、家族に小口数をオーダーメイドして分ける場合

2-2. REITと不動産小口化商品の違い

REIT(不動産投資信託)とは、投資家から集めた資金でマンションや商業施設など、比較的大型な不動産を購入、賃貸収入や売却時の売却益を得る事業として運営し、その事業を証券化したものに投資できるという仕組みです。最低投資金額が低いため、1万円未満でも小口投資が可能です。
REITは、実際に不動産を購入するのではなく投資信託の証券を購入するため、証券取引所を通じての売却が随時可能となります。
ただし、証券取引所で扱われる商品がゆえに、需要と供給の関係で値動きが大きいというデメリットもあります。値動きにより証券価値が下がってしまうと分配金も減少する可能性があること、さらには万が一REITの運用会社が上場廃止や倒産してしまうと証券価値が大幅に下落してしまう可能性があることもREITのデメリットといえるでしょう。

REITと不動産小口化商品の違いは、証券の購入ではなく組合もしくは共同事業への出資であるという点です。
不動産特定共同事業は、基本的にひとつの案件にひとつの不動産運用という形であるため、REITのように、投資した資産が複数の不動産に均されることはありません。不動産運用のプロが選んだ不動産物件のなかから、ご自身の目利きで将来性を見込むことができる不動産を選択することができます。

3. 不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品には、主に次の3つのメリットがあげられます。

  • 不動産運用のプロが選んだ物件に投資ができる
  • 不動産保有者としての資産運用であること
  • 相続対策として活用できる

それぞれのメリットについて、もう少し詳しく解説していきましょう。

3-1. プロが選んだ物件に投資ができる

不動産小口化商品のメリットのひとつ目は、不動産運用のプロが選んだ物件を扱えることにあります。
不動産小口化商品を運用する会社は、安定した賃貸収入が見込めそうな物件、将来的に不動産価値が上がり売却益が生まれそうな物件を選択します。
プロが選ぶ不動産は一般の個人が購入できない規模の商業ビルや商業施設、大型マンションであるなど、そもそも不動産仲介市場などに出回ることのない不動産を探し出すことに長けているのです。

3-2. 不動産保有者としての資産運用である

基本的に不動産小口化商品では小口に分割された不動産を投資家自身が保有することになります。一方、REITの場合は不動産運用会社が不動産自体を保有し、投資家は証券のみを購入することになります。
REITの場合、複数の不動産を同時に運用するため、投資家側としては欲しくない不動産があったとしてもそれだけ除外する、ということができません。
不動産小口化商品は一案件につき一不動産であるため、通常の不動産投資のときのように不動産を見て判断することができ、購入しやすい商品といえます。

3-3. 相続対策として活用できる

不動産小口化商品のメリットとしては「相続税の節税メリット」もあげられます。
通常、例えば5,000万円の財産があり、財産所有者の死後相続することになると、5,000万円そのものに相続税の対象となります。
一方、5,000万円分の「不動産」を相続する場合は、その土地や建物を路線価や固定資産税評価額などの国が定めた指標によって算出された「不動産評価額」が相続税の対象となります。
一般的に不動産評価額は市場価格(上にあげた例での5,000万円)の7割程度になるようになっており、つまりは3割分の相続税を抑えることができるのです。REITと違い不動産小口化商品では、投資家が「不動産」を保有しているため、このような相続対策として活用することができます。

4. 不動産小口化商品のデメリット

多くのメリットがある不動産小口化商品ですが、デメリットが無いわけではありません。不動産小口化商品のデメリットとしては、

  • 元本保証、賃料収入の保証がない
  • 不動産小口化商品にはまだ選択肢が少ない

といったことがあげられます。それぞれのデメリットについて、もう少し詳しく解説していきましょう。

4-1. 元本保証、賃料収入の保証がない

不動産小口化商品は、組合もしくは共同事業としてひとつの不動産を購入し、運用利益さらには売却時利益を分配する、という仕組みになっています。
「その不動産は安定して賃料収入が入る不動産なのか、また将来的に値下がりする可能性はないのか?」という点は、一般的な不動産投資と同様、不動産小口化商品を選択する際にも慎重に判断が必要です。
例えば、居住用不動産の場合、入居者がなかなか決まらない空室の状態がいくつも出てくると賃料収入は減ってしまいますし、将来的に不動産価値が下がってしまった場合、売却しても売却益が出ずに元本割れを起こしてしまうというデメリットがあります。

4-2. まだ選択肢が少ない

不動産小口化商品はほかの不動産投資手法と比較すると、比較的新しい金融商品、投資手法です。そのため、未だ購入できる不動産小口化商品の種類がそれほど多くはありません。
また、不動産小口化商品が販売されたとわかると人気が殺到し、なかなか購入することができないというケースも少なくありません。

不動産投資の種類 メリット デメリット
一般的な不動産投資 賃料の設定、売却のタイミングなど自由に決定できる
  • 大型不動産の購入には高額な資金が必要
  • 不動産の維持管理が必要
  • 売却したいタイミングで売れるとは限らない
REIT(不動産投資信託)
  • 一口数千円単位から少額投資ができる
  • 証券取引所を通じて売却しやすい
  • 値動きが大きい(分配金が減少する可能性)
  • REIT(不動産投資信)の上場廃止や倒産
不動産小口化商品
  • 不動産の運用のプロが選んだ物件に投資できる
  • 不動産を保有できる
  • 相続対策として資産継承できる
  • 元本保証や賃料収入の保証はない
  • 選択肢が少ない

5. 不動産小口化商品「Vシェア」はこんな人におすすめ!

不動産小口化商品についてメリット・デメリットをそのほかの不動産投資と比較してきました。では、不動産小口化商品は具体的にどのような方に向いた投資手法なのでしょうか。

不動産小口化商品は、

  • 物件をしっかり選んで不動産を購入したいが、選択基準があいまいで不安な方
  • ポートフォリオの分散をしたいと考えている方
  • 退職金を有効活用したい方
  • 不動産オーナーになりたいが物件管理は面倒と思われている方
  • 相続対策や贈与を有利に進めたいと考えている方

にメリットがあると感じていただけるような仕組みになっています。
特に弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」は、個人単位ではなかなか購入しづらい都心の商業地にある中規模オフィスビルを提供しており、長期的に資産価値や収益の安定性を維持できることから、生前相続(生前贈与)や相続対策としてもご活用いただける商品です。

6. 最後に

今回は、不動産小口化商品とは何か?どのようなメリット・デメリットがあるのか?について、通常の不動産投資やREITと比較しながら解説してきました。中でも弊社の商品である「Vシェア」は、相続対策やポートフォリオの分散をご検討の方などに多くのメリットが発揮されるように設計されています。より詳細に「Vシェア」についてご覧になられたい方は、下記ページをご参照ください。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:青柳 仁子

監修者

青柳 仁子あおやぎ ひとこ

HITO.CO株式会社 代表取締役
投資スクールブルーストーンアカデミー 代表
一般社団法人 ウーマンリッチ実践協会 代表理事
一般社団法人 日本コンサルティングFP普及協会 代表理事
日本ビジネスインテリジェンス協会 理事
日本経済大学大学院 臨時講師
明治大学リバティアカデミー 講師

プロフィール
掲載記事

大手コンサルティング会社で中小企業の財務改善を手掛け、最年少女性マネージャーとして史上初の最優秀賞を得る。その後外資系生命保険会社にヘッドハントされ転職。
個人の家計相談に乗り、3か月で100件の契約を取得し、社長賞を得る。
2007年に中立的な立場のFP事務所を立ち上げ独立。
2010年に投資スクール『ブルーストーンアカデミー』を設立し、9年で受講生1,700名を突破。グループ年商2億円の事業に育てる。相談件数累計12,000件以上、相談を受けた投資金額累計25億円以上。
投資スクールブルーストーンアカデミーhttps://bluestone-ac.jp/

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