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家にかかる相続税はいくら?計算方法と節税のポイント【税理士監修】

相続税

写真:萱谷 有香

監修者

萱谷 有香

叶税理士法人 東京事務所代表
税理士・上級相続カウンセラー

目次

親が住んでいた家を相続する場合、最も気になるのは「相続税がいくらかかるか」ではないでしょうか。相続税の金額次第では、納税資金の用意が必要になることもあるかもしれません。
そこでこの記事では、親から家を相続するときにかかる相続税の仕組みや計算方法、相続税の負担を抑える方法について解説します。

1. 家にかかる相続税の仕組み

まずは、家を相続することによってどれくらいの相続税がかかるのか、相続の基本として知っておきたい相続税の仕組みを説明していきます。

1-1. 相続税は正味の遺産額に対してかかる

相続税とは、被相続人(亡くなった人)から遺産を相続したときにかかる税金のことで、正味の遺産額(遺産総額から借入金などの債務や葬式費用などを控除して算出した遺産の額)に対してかかります。
親が住んでいた家を相続する場合にも、もちろん相続税はかかりますが、家の相続税とその他遺産にかかる相続税を別々に計算するわけではないため、まずは相続する財産の総額を把握するべく、相続の対象となる財産を確認しましょう。

1-2. 法定相続人の人数によって基礎控除額が変わる

相続税には基礎控除(正味の遺産額から無条件で差し引くことができると定められた一定の額)があり、基礎控除は法定相続人の人数によって計算されます。そのため、家にかかる相続税の額は、法定相続人の数によっても変わってきます。
相続税の基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。

3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)= 相続税の基礎控除額

例えば、家を含む正味の遺産額が5,000万円で、法定相続人が子供2人の場合、5,000万円-基礎控除額4,200万円=800万円が相続税の課税対象額となります。

2. 家にかかる相続税の計算方法

続いて、家にかかる相続税の計算方法を紹介します。

2-1. 土地と建物では相続税評価額の算出方法が異なる

家を相続する場合、相続税の計算のもとになる相続税評価額は、「土地」と「建物」に分けて計算を行います。土地の相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」によって算出し、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」と同額となります。
詳しい計算方法などは、以下の記事をご覧ください。

2-2. 葬式費用や借入金は相続財産から差し引く

前述のとおり、相続税は正味の遺産額に対してかかるため、相続する財産の総額から借入金などのマイナス財産や葬式費用は差し引くことができます。

例えば、相続する財産が家のみで、土地と建物の相続税評価額合計が3,000万円であった場合、葬式費用に200万円がかかったのであれば、3,000万円-200万円=2,800万円が正味の遺産額になるということです。
ただし、相続時精算課税制度を利用した場合や、相続開始前3年以内に生前贈与を受けた財産がある場合は、それらの額も含めた金額が正味の遺産額となりますので、注意しておきましょう。

2-3. 家の遺産分割方法は4種類

家にかかる相続税を計算する際は、誰にどれくらいの割合で分割するのかも決めておく必要があります。しかし、家などの不動産は現物を分けて相続することが難しく、遺産分割トラブルになりやすい財産だといわれているため、遺産分割協議に時間がかかるケースも珍しくありません。

家や土地などの不動産を遺産分割する方法としては、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4種類があります。
親が住んでいた家を兄弟など複数の相続人で相続する予定がある方は、遺産分割の方法についてもあらかじめ把握しておくことをおすすめします。

2-4. 家にかかる相続税の計算

家にかかる相続税を計算するときの流れは、以下のとおりです。

  1. 正味の遺産額を計算
  2. 基礎控除額を計算
  3. 課税対象となる遺産総額を計算(①-②)
  4. ③を法定相続人の法定相続分で按分
  5. ④に相続税率を掛け、控除額を引く
  6. ⑤を合計して相続税の総額を計算
  7. ⑥を実際の相続割合に応じて按分(それぞれの相続人にかかる相続税額を計算)

相続税の計算方法について、詳細は以下の記事をご覧ください。

3. 家にかかる相続税負担を抑えるポイント

高額の財産になりやすい家の相続では、相続税負担を軽減するために、次のような特例や税額控除を活用することができます。
知っているのと知らないのとでは負担する相続税の金額に大きな差がでてくるため、家の相続を予定している場合は、特例や税額控除についてもしっかりと把握しておきましょう。

3-1. 小規模宅地等の特例を活用する

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業・賃貸用として使っていた土地を相続する場合に、一定の要件を満たすことで相続税の評価額が50%から最大80%減額されるという特例のことです。

親が実際に住んでいた家を相続する場合はこの特例を活用できる可能性が高く、活用するかしないかで数千万円の差がでる場合もあるため、あらかじめ調べておくことをおすすめします。
家の相続で小規模宅地等の特例を適用できる相続人は、「配偶者」または「同居親族(被相続人と同じ家に住んでいた親族)」です。また、同居親族以外であっても小規模宅地等の特例が適用できる「家なき子特例」と呼ばれる制度もあります。

3-2. 相続税の配偶者控除を活用する

相続税の配偶者控除

相続税の配偶者控除(配偶者の税額の軽減)とは、被相続人の配偶者が取得する遺産額に対しては、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」、どちらか多い金額までの相続税がかからなくなるという制度のことです。被相続人が亡くなった後に残された配偶者の生活を守るという目的で作られているため、この制度を活用することで、家の相続にかかる相続税負担を大きく軽減することができます。

相続税の配偶者控除を活用するには、相続税申告時期までに遺産分割を完了させる必要があり、配偶者控除によって相続税が0円になったとしても相続税の申告手続きは必要です。また、配偶者控除を利用することで一次相続の相続税負担は抑えられますが、その分二次相続の際の相続税は高くなるため注意が必要です。

3-3. 未成年の税額控除を活用する

未成年の税額控除とは、相続によって財産を取得する法定相続人が20歳未満の未成年の場合に、一定の要件を満たすことで活用できる制度のことです。
未成年者の税額控除の額は「その未成年者が満20歳になるまでの年数×10万円」で計算され、家にかかる相続税にも活用できます。

3-4. 相次相続控除を活用する

相続税における相次相続控除とは、短い期間(10年以内)のなかで相次いで相続税が課せられる場合に活用できる制度です。

例えば、父親名義の家を母親と子供で相続し、その5年後に母親が亡くなったという場合に活用でき、最初の相続において課税された相続税額のうち1年につき10%の割合で逓減した後の金額が非課税となります。

4. 家を相続する際、相続税以外に注意したいこと

前述のとおり、現物を分割しにくい家などの不動産は、遺産分割トラブルが最も起こりやすい財産だといわれています。そのため、親が住んでいた家を兄弟など複数の相続人で相続する予定のある方は、相続税以外に遺産分割トラブルを避ける方法や対策についても、事前に考えておくことが大切です。

また、家を相続する際は、相続税申告名義変更の登記などの手続きも必要になります。相続税申告や登記などの手続きは、自分で行うこともできますが、そろえるべき書類が多く手続きに不安があるという場合は、専門家に依頼することも可能です。

5. 最後に

今回は、親が住んでいる家を相続するにあたってかかる相続税の仕組みや計算方法、相続税負担を抑えるために知っておきたい特例や税額控除などの制度について解説してきました。
家は高額の財産となるため、特に特例や税額控除を活用するかしないかで、相続税の負担は大きく変わってきます。また、家などの不動産は、遺産分割トラブルが最も起こりやすい財産ともいわれているため、複数の相続人で分ける場合は遺産分割の方法やトラブルを回避するための対策についても早めに検討を始めることをおすすめします。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:萱谷 有香

監修者

萱谷 有香かやたに ゆか

叶税理士法人 東京事務所代表
税理士・上級相続カウンセラー

プロフィール
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大学卒業後は、英会話教材を飛び込み営業により訪問販売しておりましたが、一生働ける仕事をしたいと思い税理士を目指しました。
不動産投資に特化した税理士事務所で働きながら、沢山の収益物件について税務と投資の面で多くの知識を得られたことを活かし、自分でも不動産投資を始めました。
現在では5棟の物件を保有しつつ、不動産投資家さんの気持ちがわかる税理士になるよう日々勉強し、色々な情報を集めています。
不動産投資専門の叶税理士法人https://tax.kanae-office.com/

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