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相続税にはさまざまな特例がありますが、なかでも特に重要だといわれるのが「小規模宅地等の特例」です。この記事では、小規模宅地等の特例とは何か、複雑な適用要件についてわかりやすく解説します。特例の利用により、どれくらい節税メリットがあるでしょうか？
1. 小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業・賃貸用として使っていた土地を相続する場合に、一定の要件を満たすことで相続税の課税評価額が50％から最大80％減額されるという特例のことです。小規模宅地等の特例は、適用する場合としない場合で数千万円の差がでるケースもあるほど節税メリットの高い特例ですが、適用要件が複雑でわかりにくいという特徴があります。
2. 小規模宅地等の特例の適用要件とは
小規模宅地等の特例は、不動産の相続において最も節税効果が高く、最大80％が減額されます。不動産を相続するなら必ず適用したい特例ですが、小規模宅地等の特例を適用するには一定の要件を満たす必要があり、その要件が非常に複雑です。
まずは、小規模宅地等の特例の対象となる3つの土地とその適用要件について解説していきます。
2-1. 住居として住んでいた土地（特定居住用宅地等）
被相続人が住居として住んでいた土地は、小規模宅地等の特例の対象となります。さらに、被相続人の同一生計親族が住んでいた土地も、同じく特例の対象となります。同一生計親族とは、日常の生活の資を共にする親族のことです。たとえ一緒に住んでいなくても、単身赴任中で別々に暮らしている場合や、就学のために一人暮らしをしている子供に生活費を送金している場合などは、同一生計親族となります。
特例の適用要件
被相続人が住居として住んでいた土地の相続で小規模宅地等の特例を適用できる相続人は、「配偶者」または「同居親族（被相続人と同じ家に住んでいた親族）」です。また、同居親族以外であっても小規模宅地等の特例が適用できる「家なき子」と呼ばれる制度もあります。「家なき子」とは、被相続人と同居をしていなくても小規模宅地等の特例を利用できるという制度です。被相続人に配偶者や同居親族がいない場合や、相続の3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」が所有する家に住んだことがない親族が相続する場合には、この制度が適用される可能性があります。
また、同居親族が特例を適用する場合には、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその土地に住み、相続開始時から相続税の申告期限まで所有していなければならないという要件がありますが、配偶者にはそのような要件がありません。
限度面積及び減額割合
被相続人が住居として住んでいた土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、適用できる土地の限度面積は330㎡、減額割合は80％となります。
よくある疑問や注意点
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A.
小規模宅地等の特例は、被相続人が住居として住んでいた土地が対象となりますが、被相続人が老人ホームに入居していたという場合も、①被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていること、②自宅はそのままの状態である（賃貸していない）など、一定の要件を満たしていれば、特例を適用することができます。
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A.
二世帯住宅の場合、居住スペースが構造上で区分された住居であっても、区分所有登記されていない建物であれば、小規模宅地等の特例は適用できます。逆に、居住スペースごとに所有者が異なり、区分所有登記がされている場合には、特例の適用は難しいでしょう。
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A.
被相続人が亡くなる前に、泊まり込みで介護をしていたという場合でも、自宅が別にあり、家族も別の場所に住んでいるのであれば、被相続人の同居親族とはみとめられないため、同居に該当しません。
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A.
同居親族かどうかは、住民票の内容だけで判断するものではありませんので、実際に同居していないのであれば、特例の適用はできません。
2-2. 事業で使っていた土地（特定事業用宅地等）
被相続人が事業で使っていた土地は、小規模宅地等の特例の対象となります。さらに、被相続人の同一生計親族が事業で使っていた土地も、同じく特例の対象となります。ただし、平成31年の税制改正により、相続開始前３年以内に事業の用に供された土地等は、対象から除外されることになりました。
特例の適用要件
被相続人が事業で使っていた土地に小規模宅地等の特例を適用するための要件としては、その事業を引き継ぎ、かつ相続税の申告期限まで継続して営む必要があります。また、相続開始時から相続税の申告期限まで、その土地を所有していなければいけません。
限度面積及び減額割合
被相続人が事業で使っていた土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、適用できる土地の限度面積は400㎡、減額割合は80％となります。
2-3. 人に貸していた土地（貸付事業用宅地等）
被相続人が賃貸事業用として人に貸していた土地は、小規模宅地等の特例の対象となります。さらに、被相続人の同一生計親族が賃貸事業で使っていた土地も、同じく特例の対象となります。貸付事業用宅地には、賃貸アパートやマンションだけでなく、駐車場や倉庫として賃貸していた土地、投資物件も含まれます。ただし、平成30年の税制改正により、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された土地等は、対象から除外されることになりました。
特例の適用要件
被相続人が賃貸事業用として人に貸していた土地に小規模宅地等の特例を適用するための要件としては、その貸付事業を引き継ぎ、かつ相続税の申告期限まで継続して営む必要があります。また、相続開始時から相続税の申告期限まで、その土地を所有していなければいけません。
限度面積及び減額割合
被相続人が貸付事業用として人に貸していた土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、適用できる土地の限度面積は200㎡、減額割合は50％となります。
よくある疑問や注意点
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A.
アパート経営で使用していた土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、賃貸アパートに空室がある場合でも、①空室を埋めるために入居者の募集をしている、②いつでも入居可能な状態にしているなど、貸付事業が継続されていることが認められる状況があれば、貸付事業用宅地と認められ、特例の対象となります。
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A.
例えば貸し駐車場として人に貸していた土地も、小規模宅地等の特例の対象となります。月極駐車場やコインパーキングであれば、仮に貸せていない駐車場（空き）があったとしても、すべて貸付事業用宅地として認められ、評価額は50％減額されます。しかし、貸駐車場の一部を自家用車の駐車場として利用していた場合、その部分については特例の適用ができません。自家用車の駐車場として利用していた部分を除いて、特例を適用することになります。
| 住居として住んでいた土地 [特定居住用宅地等] |
適用できる土地の限度面積 | 330㎡ |
|---|---|---|
| 減額割合 | 80％ | |
| 事業で使っていた土地 [特定事業用宅地等] |
適用できる土地の限度面積 | 400㎡ |
| 減額割合 | 80％ | |
| 人に貸していた土地 [貸付事業用宅地等] |
適用できる土地の限度面積 | 200㎡ |
| 減額割合 | 50％ |
3. 小規模宅地等の特例による節税メリットはどれくらい？
ここまでは小規模宅地等の特例について解説してきましたが、実際、特例を適用することで節税メリットはどれくらい見込めるのでしょうか。
土地を相続する場合、相続税を計算する際の元となる相続税評価額は路線価によって計算され、ほとんどの場合、その評価額は市場価格の7～8割程度に減額されます。例えば市場価格3,000万円の土地の場合、相続税評価額は2,100～2,400万円程度になるということです。
さらに住居として住んでいた土地・事業で使っていた土地の場合は、小規模宅地等の特例を適用することで330㎡（事業用は400㎡）を上限として80％減額され、人に貸していた土地の場合は200㎡を上限として50％減額されます。
わかりやすくシミュレーションしてみましょう。
- 住居として住んでいた土地（市場価格3,000万円で広さ330㎡、路線価評価で7割になる土地）を相続する場合の計算方法は次のとおりです。
特例を適用しない場合の相続税評価額は2,100万円ですが、特例を適用することで420万円に減額されます。
市場価格 3,000万円
相続税評価額（路線価） 2,100万円
小規模宅地等の特例を適用 2,100万円-（2,100万円×0.8）=420万円 - 人に貸していた土地（市場価格3,000万円で広さ200㎡、路線価評価で7割になる土地）を相続する場合の計算方法は次のとおりです。
特例を適用しない場合の相続税評価額は2,100万円ですが、特例を適用することで1,050万円に減額されます。
市場価格 3,000万円
相続税評価額（路線価） 2,100万円
小規模宅地等の特例を適用 2,100万円-（2,100万円×0.5）=1,050万円
4. 最後に
今回は、相続税に適用できる特例のなかでも特に重要な「小規模宅地等の特例」について解説してきました。小規模宅地等の特例を適用することで、相続税負担を大幅に軽減することができます。ただし、適用要件がかなり複雑で難しいため、自分が相続する土地が対象となるのかがわからない場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
- 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
- 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
監修者
萱谷 有香かやたに ゆか
叶税理士法人 東京事務所代表
税理士・上級相続カウンセラー
大学卒業後は、英会話教材を飛び込み営業により訪問販売しておりましたが、一生働ける仕事をしたいと思い税理士を目指しました。
不動産投資に特化した税理士事務所で働きながら、沢山の収益物件について税務と投資の面で多くの知識を得られたことを活かし、自分でも不動産投資を始めました。
現在では5棟の物件を保有しつつ、不動産投資家さんの気持ちがわかる税理士になるよう日々勉強し、色々な情報を集めています。
不動産投資専門の叶税理士法人（https://tax.kanae-office.com/）
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