住宅取得資金贈与は最大1,500万円が非課税に - 特例の概要と注意点【税理士監修】

相続・贈与 生前贈与

目次

子供や孫へマイホーム購入資金を援助したいとお考えの方のなかには、「住宅取得資金の非課税の特例」に興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。住宅取得資金の非課税の特例は、贈与税対策や将来的な相続税対策として有効な手段のひとつですが、利用するにあたって把握しておくべき注意点もあります。この記事では、住宅取得資金の非課税の特例について、概要や注意点を紹介します。

1. 住宅取得等資金贈与が非課税になる特例とは

住宅取得等資金の非課税の特例とは、父母や祖父母など直系尊属からの贈与で、住宅の新築や取得、増改築を行う場合に利用することができる特例です。
特例を利用することで、贈与税の基礎控除110万円に加え、最大1,500万円(新築等に係る契約が2020年4月1日~2021年3月末までの間で、消費税10%の場合)までの贈与にかかる贈与税が非課税となります。

1-1. 贈与税が最大1,500万円まで非課税に

住宅取得等資金の非課税の特例を利用した場合の非課税限度額は、住宅の種類や契約締結日によって異なります。
新築や取得、増改築を行う住宅用の家屋の種類と契約締結日によって、受贈者1人あたりの非課税限度額は、以下のイ又はロの表のとおりに定められています。

イ 下記ロ以外の場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,000万円 500万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 800万円 300万円

ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,500万円 1,000万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 1,200万円 700万円

出典:No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|国税庁

省エネ等住宅とは、以下のいずれかの条件を満たした住宅用家屋のことです。

  • 省エネルギー性能がある住宅
    断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上
  • 耐震性があり安全性の高い住宅
    耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物
  • 高齢者に配慮したバリアフリー性能がある住宅
    高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上

「省エネ等住宅」として住宅取得資金贈与の特例を利用するには、贈与税の申告書に以下の証明書などを添付する必要があります。

証明書などの種類(※1) 証明対象の家屋
住宅性能証明書 イ 新築をした住宅用の家屋
ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
ハ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋(※2)
ニ 増改築等をした住宅用の家屋(※3)
建設住宅性能評価書の写し
長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定長期優良住宅建築証明書 イ 新築をした住宅用の家屋
ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

※1 上記の証明書などの発行につきましては、国土交通省又は地方整備局にご確認ください。
※2 建築後使用されたことのある住宅用の家屋の場合は、その取得の日前2年以内又は取得の日以降に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限ります。
※3 住宅用の家屋の増改築等をした場合に、省エネ等基準に適合させるための工事であることについての証明がされた「増改築等工事証明書」を「住宅性能証明書」又は「建設住宅性能評価書の写し」に代えることができます。

出典:No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|国税庁

2. 住宅取得等資金贈与の特例を利用するための条件

住宅取得資金の非課税の特例を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

2-1. 特例を利用できる人は誰?

住宅取得資金贈与の特例を利用できる人(受贈者)の条件は、次のとおりです。

  1. 贈与を受けた時、日本国内に住所を所有していること
    贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない方であっても、次の a 又は b に該当するときは対象となります。
    a. 贈与を受けた時に受贈者が日本国籍を有しており、かつ、受贈者又は贈与者のいずれかがその贈与前5年以内に日本国内に住所を有していたこと
    b. 贈与を受けた時に受贈者が日本国籍を有していないが、贈与者がその贈与の時に日本国内に住所を有していたこと
  2. 贈与者の子供または孫(直系卑属)であること
  3. 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること
  4. 贈与を受けた年の所得税にかかる合計所得金額が2,000万円以下であること
  5. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得資金の全額を使って住宅用の家屋の新築又は取得すること
  6. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築または取得した家屋に居住するまたは居住することが確実であると見込まれること
  7. 配偶者や親族など一定の特別の関係がある人からの取得または請負契約等によって新築・増改築した家屋ではないこと
  8. 平成21年分~平成26年分までの贈与税の申告で、住宅取得資金贈与の旧非課税制度の適用を受けたことがないこと

①~⑧の条件をすべて満たす受贈者は、住宅取得資金の非課税の特例を利用することができます。
特例が利用できるのは贈与者の子や孫など直系卑属のみですが、養子は直系卑属に含まれます。配偶者の親からマイホーム購入資金の援助を受けても特例を利用することはできません。

2-2. どのような住宅・土地が特例の対象になる?

住宅取得資金贈与の特例が利用できる住宅・土地に関する条件は、次のとおりです。

新築住宅の場合

  1. 日本国内にある住宅用家屋であること
  2. 登記簿上の床面積が50㎡以上 240㎡以下であること
  3. 店舗併用住宅の場合は、登記簿上の床面積の2分の1以上が居住用であること

中古住宅の場合

  1. 日本国内にある住宅用家屋であること
  2. 登記簿上の床面積が50㎡以上 240㎡以下であること
  3. 店舗併用住宅の場合は、登記簿上の床面積の2分の1以上が居住用であること
  4. 耐火建築物以外は20年以内、耐火建築物は25年以内に建築された家屋であること
    (または、新耐震基準に適合するものであることが一定の書類により証明されたもの)

増改築等の場合

  1. 日本国内にある住宅用家屋であること
  2. 登記簿上の床面積が50㎡以上 240㎡以下であること
  3. 店舗併用住宅の場合は、登記簿上の床面積の2分の1以上が居住用であること
  4. 増改築等の工事費用が100万円以上であること
  5. 増改築等の工事費用のうち2分の1以上が居住用部分の工事費であること

増改築等の場合、工事費用が対象となる住宅用家屋に対して行われたものであることを証明する「確認済証の写し」「検査済証の写し」「増改築等工事証明書」などの書類が必要となります。

2-3. 資金ではなく、住宅の贈与でも特例は利用できる?

住宅取得資金の非課税の特例は、マイホーム購入資金の贈与で利用できる特例です。
中古マンションなど、中古住宅を取得するための資金として贈与を受けた場合には、特例を利用することができますが、資金ではなく不動産の贈与を受けた場合は、住宅取得資金贈与の特例の対象とはなりません。

2-4. 住宅ローン返済資金の贈与でも特例は利用できる?

不動産の贈与と同じく、住宅ローンの返済を肩代わりしてもらったという場合にも、住宅取得資金の非課税の特例は利用できません。
住宅取得資金の非課税の特例が適用できるのは、居住用家屋の新築または取得、増改築等の代金にあてるための資金贈与に限定されています。

3. 住宅取得等資金贈与の特例に必要な申告手続きと書類

住宅取得資金の非課税の特例を利用するためには、特例適用後の贈与税が0円になったとしても、必ず贈与税の申告手続きが必要です。
贈与税の申告に必要な書類は、次のとおりです。

  • 贈与税申告書
  • 受贈者の戸籍の謄本または氏名、生年月日、贈与者との関係が証明できるその他の書類
  • 源泉徴収票または前年分の所得税にかかる所得金額が証明できる書類
  • 登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど、新築または取得、増改築等を行った居住用住宅についての書類

贈与税申告書は、国税庁ホームページからダウンロードできます。必要書類や添付書類について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。

住宅取得資金の非課税の特例を利用する場合、申告手続きは、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に行います。
注意しなければならないのは、申告手続きのタイミングまでに取得した家屋に居住する、または居住することが確実であると見込まれる状態になっているかどうかという点です。
居住する見込みはあっても、何らかの理由によって贈与税の申告期限である3月15日までに入居することができないという場合には、遅くとも贈与を受けた年の翌年12月31日までには新居に入居する必要があります。

4. 住宅取得等資金贈与の特例を利用するにあたっての注意点

住宅取得資金の非課税の特例を利用するにあたっては、いくつかの注意点があります。注意点についてもしっかりと把握したうえで、特例を利用するかどうか検討しましょう。

4-1. 特例と住宅ローン控除の併用は正しい計算を

父や母、祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受けたとしても、それだけでは必要な資金すべてをまかなえないケースも考えられます。その場合、残りの資金については住宅ローンを組んで借り入れを行い、住宅取得資金の非課税の特例と住宅ローン控除を併用するということも可能です。
ただし、住宅取得資金の非課税の特例と住宅ローン控除の併用においては、申告時の計算を誤る人がとても多いため、国税庁が注意喚起を行っています。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除等の適用誤りに関するお知らせ|国税庁

住宅取得資金の非課税の特例と住宅ローン控除を併用する場合には、正しい計算を行うよう注意しましょう。

4-2. 贈与税だけでなく将来的な相続税負担も考慮する

住宅取得資金の非課税の特例を利用する場合、特例を利用してマイホームを購入した子供や孫は持ち家を持つことになります。そのため、特例を活用することで贈与税負担は軽減できますが、将来的な相続においては小規模宅地等の特例(家なき子特例)が使えなくなります。
将来的な相続において、住んでいる自宅を子供や孫へ相続する予定のある方は、将来的な相続税負担も考慮して、特例を利用するかどうか検討するとよいでしょう。

4-3. 手付金を支払うタイミングに注意

住宅取得資金の非課税の特例を利用する場合、贈与を受けるタイミングは特に注意が必要です。
特例を利用する場合、資金の贈与はマイホームを購入する前に受ける必要がありますが、贈与を受けた年の翌年3月15日までには新居に入居していなければいけません。
特に、マイホームを新築するというケースでは、工事に予想以上の時間がかかり、入居が遅れてしまうというケースも考えられます。工事を開始する前に支払う手付金のために贈与を受け、そこから工事が長引いて翌年3月15日までに入居ができなかったというケースでは、特例の利用ができなくなる可能性もあるのです。
特例を利用してマイホーム購入資金の贈与を受けるときは、新居への入居を予定している年と同じ年に資金を受け取るなど、タイミングに注意しておきましょう。

4-4. 諸費用や家具家電の購入資金は非課税にならない

住宅取得資金の非課税の特例は、マイホーム購入資金の贈与で利用できる特例です。贈与により受け取った資金を、家具や家電、登記費用などの資金にあてた場合、非課税の対象にはなりませんのでご注意ください。

5. 最後に

今回は、贈与税対策や将来的な相続税対策として有効な手段のひとつである住宅取得資金の非課税の特例について解説してきました。住宅取得資金贈与の特例は、贈与税の基礎控除110万円に加え、最大1,500万円まで非課税になるというメリットの高い特例ですが、利用にあたっては注意点も存在します。特例の利用にあたって不安がある方は、税理士など専門家に相談しながら、自分でもしっかりと理解したうえで進めることをおすすめします。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:萱谷 有香

監修者

萱谷 有香かやたに ゆか

叶税理士法人 東京事務所代表

プロフィール
掲載記事

税理士・上級相続カウンセラー
大学卒業後は、英会話教材を飛び込み営業により訪問販売しておりましたが、一生働ける仕事をしたいと思い税理士を目指しました。
不動産投資に特化した税理士事務所で働きながら、沢山の収益物件について税務と投資の面で多くの知識を得られたことを活かし、自分でも不動産投資を始めました。
現在では5棟の物件を保有しつつ、不動産投資家さんの気持ちがわかる税理士になるよう日々勉強し、色々な情報を集めています。
不動産投資専門の叶税理士法人https://tax.kanae-office.com/

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