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不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットを分かりやすく解説【FP監修】

不動産投資 小口投資不動産特定共同事業法

小口投資不動産特定共同事業法

目次

不動産クラウドファンディングは、個人投資家にとってメリットのある投資手法として注目を集めていますが、メリットがないわけではありません。
この記事では、不動産クラウドファンディングのメリットだけでなくデメリットにも注目し、分かりやすく解説していきます。

1. 不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家がインターネットを通じてクラウドファンディング事業者に対して出資を行い、事業者はその資金をもとに不動産を購入・運用し、得た利益を投資家に分配するという仕組みの投資手法です。

不動産クラウドファンディングには「投資型」と「融資型(貸付型)」があります。一般的に「不動産クラウドファンディング」といえば不動産投資型クラウドファンディングを意味することが多く、不動産融資型クラウドファンディングは「ソーシャルレンディング(不動産特化型)」と呼ばれて区別されています。

2. 不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングには以下のようなメリットがあり、近年個人投資家の注目を集めています。

2-1. 少額で始められる

実際に不動産を購入して運用する現物不動産投資の場合、数百万円~数千万円以上の投資資金が必要になるのが一般的です。しかし、不動産クラウドファンディングの場合は1口1万円程度からの小口投資が可能なため、初心者でも気軽に始めやすい点が大きなメリットです。

2-2. 優先劣後方式でリスク軽減できる

優先劣後方式の割合

不動産クラウドファンディングのなかでも「投資型」の場合、多くのクラウドファンディング事業者は優先劣後方式を採用しています。

優先劣後方式とは、出資総額を「優先出資(投資家)」と「劣後出資(事業者)」の2つに分け、不動産の運用によって損失が発生した場合は損失部分を劣後出資から優先的に負担するというものですが、損失額が劣後出資の割合以内であれば投資家は影響を受けることがないため、リスク軽減できるというメリットがあります。

2-3. プロが選んだ物件から自分で投資先を選べる

少額で始めやすい不動産投資としては、REIT(リート)もありますが、REITは1つの銘柄が複数の収益不動産を投資対象としているため、自分で物件を選んで投資することはできません。
不動産クラウドファンディングなら、複数の募集案件のなかからご自身の目利きで物件を選んで投資を行うことができます。

2-4. 不動産の管理・運用の手間がかからない

現物不動産投資の場合、不動産物件を購入したら終わりというわけではなく、入居者の募集をしたり定期的にメンテナンスをしたりと、不動産の管理・運用の手間がかかります。

不動産クラウドファンディングの場合、投資した不動産物件の管理・運用は事業者が行うため、投資家に手間がかからない点もメリットのひとつです。
また、不動産クラウドファンディングはREITのように株価の変動を受けることはなく値動きが安定しているため、REITのように毎日値動きをチェックする必要もないでしょう。出資をしたら、あとは分配金や配当金の受取りを待つだけという点も大きなメリットといえます。

2-5. 複数の不動産に分散投資できる

不動産クラウドファンディングは1口1万円程度の小口投資で始められるため、複数の募集案件に対して分散投資がしやすく、よりリスク軽減しながら資産を運用できるというメリットがあります。
また、不動産クラウドファンディングだけでなく、その他の金融商品との分散投資をするのもおすすめです。

2-6. 預貯金よりも利回りが高い

預貯金の平均金利は2021年9月現在0.01~0.03%となっています(※)。
不動産クラウドファンディングの利回りは2~10%程度と案件によって異なりますが、銀行の定期預金、郵便局の定期貯金、定額貯金などよりも利回りは高いといえるでしょう。

※出典:預金種類別店頭表示金利の平均年利率等について|日本銀行金融機構局

3. 不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングを始めるときは、メリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。

3-1. 元本割れや貸し倒れリスクがある

投資型クラウドファンディングの場合、小口投資ができる点や優先劣後方式が採用されている点でリスク軽減は可能ですが、それでも不動産価格が下落した場合などに起こる元本割れリスクがないわけではありません。

また、融資型クラウドファンディングの場合、近年、事業者のオペレーションに関する問題や投資家から集めた資金を不当に流用していたなどの不祥事が相次いでいることからも、事業者の倒産による貸し倒れリスクがある点は理解しておきましょう。貸し倒れ対策のために担保や保証がついている案件もありますが、100%返済されるという保証はありません。

3-2. 人気の案件は応募が殺到して応募できないケースが多い

不動産クラウドファンディングは、1案件ごとの募集金額が少額で、個人投資家やサラリーマンの副業でも気軽に始めやすいことから、人気の案件には応募が殺到し、投資したくても応募ができないというケースも珍しくありません。
じっくり検討する時間が取れない点や、こまめに最新情報をチェックしておかなければならない点はデメリットといえるでしょう。

3-3. REITなどに比べて流動性は低い

流動性や換金性の低さは、不動産クラウドファンディングのデメリットのひとつです。
不動産クラウドファンディングは原則として途中解約や売却(譲渡)ができず、満期まで保有が必要なケースが多いです。
また、REITのように証券取引所を通して売買できるものではないため、急に現金が必要になったからといってすぐに現金化することはできません。

3-4. 現物不動産投資のようなレバレッジ効果はない

現物不動産投資の場合、物件の購入費用として高額の資金が必要となりますが、購入する物件を担保に融資の借り入れができる(レバレッジ効果が利用できる)というメリットがあります。
しかし、不動産クラウドファンディングの場合、現物不動産を保有するわけではないため、レバレッジ効果を利用することはできず、投資資金はすべて自分で用意する必要があります。

4. 不動産クラウドファンディングはどんな人に向いている?

不動産クラウドファンディングは、1口1万円程度の小口投資で始めることができ、投資家には不動産の管理・運用の手間もかからないため、一度出資をしてしまった後は、一定期間、分配金や配当金の受取りを待つだけという状態にすることが可能です。REITに比べて値動きも安定しているため、日々の値動きに一喜一憂することもないでしょう。
そのため、不動産クラウドファンディングはサラリーマンの副業など、「ローリスクで手間をかけずに不動産投資がしたい」という人に向いている投資手法です。

ただし、不動産クラウドファンディングは大きな利益が得られる投資手法ではないため、ハイリスクでも大きな利益を求めたいという人には向いていないといえるでしょう。
今回紹介したメリット・デメリットを踏まえたうえで、不動産クラウドファンディングが自分に合った投資手法かどうかは、しっかりと見極めるようにしましょう。

5. 最後に

今回は不動産クラウドファンディングについて、メリット・デメリットを中心に解説してきました。不動産クラウドファンディングに限らず、どんな手法であっても投資にはデメリットやリスクはつきものです。小口投資ができる不動産投資手法は不動産クラウドファンディング以外にもREITや不動産小口化商品など複数あるため、それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、自分に合った方法を選択してみてはいかがでしょうか。

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