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不動産に投資できるクラウドファンディングとは?仕組みやおすすめの選び方【FP監修】

不動産投資 小口投資不動産特定共同事業法

小口投資不動産特定共同事業法

目次

少額の資金で不動産に投資ができるクラウドファンディングは、個人でも始めやすい不動産投資として投資家の人気を集めています。
この記事では、そんな不動産投資型クラウドファンディングについて、仕組みやメリット、おすすめの選び方を紹介します。

1. 不動産投資型クラウドファンディングとは

まずは、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みや、そのほかの不動産投資手法との違いを説明していきます。

1-1. どんな仕組み?

不動産投資型クラウドファンディングとは、少額の資金で始められる不動産投資手法のひとつです。事業者がインターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、集まった資金で不動産の購入・運用を行い、その賃料収益や売却益を投資家に分配するという仕組みです。

現物不動産投資の場合、高額の不動産購入資金が必要となるうえに、入居者の募集や入退去管理、修繕やメンテナンスなどの手間がかかります。しかし、不動産投資型クラウドファンディングなら1口1万円程度の少額の資金で始めることができ、手間のかかる運用管理はすべて事業者が行うため、手軽に始められる不動産投資として人気があります。

1-2. ソーシャルレンディングとの違いは?

ソーシャルレンディングとは、融資型クラウドファンディングや貸付型クラウドファンディングとも呼ばれる不動産投資手法のひとつです。
特定の不動産に対して投資をするのではなく、投資家がインターネット事業者(マッチングサービス)を通じて、資金が必要な事業者に対して融資(貸付)を行い、一定期間経過後にその利子を配当として受け取るという仕組みです。
ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの大きな違いは、分配金の原資にあります。ソーシャルレンディングは融資利息を原資として投資家に分配金を支払うのに対して、不動産投資型クラウドファンディングは不動産の運用によって得た利益から分配金を支払います。そのため、ソーシャルレンディングは不動産だけでなくさまざまな事業のなかから融資先を選ぶことができ、少額の資金から投資が可能で手間もかからないため、サラリーマンの副業としても人気があります。

1-3. REIT(リート)との違いは?

少額の資金で始められる不動投資手法としては、REIT(不動産投資信託)もあります。

不動産投資型クラウドファンディングとREITの違いは、投資する物件を自分で選べるかどうかという点にあります。不動産投資型クラウドファンディングは複数の募集案件のなかから自分で好きな物件を選んで投資を行いますが、REITは1つの銘柄が複数の収益不動産を対象としているため、自分で物件を選んで投資するということはできません。
また、本来不動産は比較的価格の変動率が低く安定していますが、REITは株式市場の影響を受けるため、値動きが大きいという点も違いとしてあげられます。

1-4. 不動産小口化商品との違いは?

不動産小口化商品とは、事業者がプロの目で選んだ将来価値の見込める不動産物件を購入し、投資家に対して1口数万円から100万円程度に小口化して販売するという仕組みの商品です。不動産投資型クラウドファンディングと同じく物件の運用管理は事業者が行うため、投資家に運用の手間はかかりません。

不動産小口化商品のなかには不動産の保有者になれる商品もあり、その点が不動産投資型クラウドファンディングとの大きな違いといえます。
一口に「不動産小口化商品」といっても、不動産特定共同事業法に基づく商品や不動産信託受益権を活用した商品がありますが、「任意組合型の不動産小口化商品」や「不動産信託受益権」の場合、相続や贈与における不動産評価は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されるため、相続対策として活用することも可能です。

2. 不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングには、さまざまなメリットがあります。

2-1. 実物不動産投資と比較したメリット

実物不動産投資と比較した不動産投資型クラウドファンディングのメリットとしては、

  • 少額の資金から始められる
  • 手続きをインターネット上で完結できる
  • 優先劣後方式によりリスク軽減できる商品が多い
  • 入退去管理や修繕、メンテナンスなど物件管理の手間がかからない

などがあげられます。

実物不動産投資には少なくとも数百万以上の資金が必要なため、なかなか個人で気軽に始められるものではありませんが、不動産投資型クラウドファンディングなら1口1万円程度から始められるため、不動産投資初心者でも挑戦しやすいでしょう。

2-2. REITと比較したメリット

REITと比較した不動産投資型クラウドファンディングのメリットとしては、

  • プロが選んだ物件から自分で投資物件を選べる
  • 優先劣後方式によりリスク軽減できる商品が多い
  • 値動きが安定している
  • 物件管理を運用会社に任せられる

などがあげられます。

不動産投資型クラウドファンディングの多くは優先劣後方式を採用しているため、損失が発生した場合でも投資家のリスクは軽減され、元本割れリスクが抑えられるというメリットがあります。また、REITと比較すると値動きが安定しているため、毎日値動きを気にする必要がないという点もメリットといえるでしょう。

2-3. ソーシャルレンディングと比較したメリット

ソーシャルレンディングと比較した不動産投資型クラウドファンディングのメリットとしては、

  • 物件情報が開示されているため比較検討がしやすい
  • 優先劣後方式によりリスク軽減できる商品が多い

などがあげられます。

ソーシャルレンディングは特定の不動産に対して投資をするのではなく、資金が必要な事業者に対して融資(貸付)を行うため、投資対象となる物件の情報が開示されていないケースも多いです。
また、ソーシャルレンディングは融資の際に担保を設定することでリスク軽減を図り、不動産投資型クラウドファンディングは優先劣後方式でリスク軽減を図るという違いもあります。

3. 不動産投資型クラウドファンディングの選び方

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶときに比較したいポイントとしては、「募集案件の規模」「投資物件の種類」「物件の開示状況」「事業者の特徴」「優先劣後方式の割合」などがあげられます。

初心者が不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ場合、ついつい利回りを重視してしまいがちです。
しかし、利回りの高い案件が必ずしも自分の投資スタイルに合うとは限らないため、利回りだけを見て投資判断をするのではなく、さまざまな情報を確認したうえで、総合的に比較検討しながら選ぶのがおすすめです。
不動産投資型クラウドファンディングの具体的な選び方は、以下の記事もご覧ください。

また、少額の資金でできる不動産投資の方法は、不動産投資型クラウドファンディングだけではありません。ソーシャルレンディングやREIT、不動産小口化商品とも比較しながら自分の投資スタイルに合った方法を選ぶほか、複数の手法を組み合わせることでリスクを分散する分散投資も検討するのがおすすめです。

4. 不動産投資型クラウドファンディングのリスク・注意点

不動産の賃料収益や売却益が投資家の利益となる不動産投資型クラウドファンディングの場合、一定の入居率が維持できれば安定した収入を得ることができますが、空室率の上昇や家賃相場の下落、自然災害など、現物不動産投資と変わらないリスクは存在します。
そのため、投資物件を選ぶときは、不動産投資のリスクをしっかりと把握したうえで、不動産の種類や立地、築年数など、さまざまな面から判断する必要があるでしょう。

さらに、不動産投資型クラウドファンディングは運用期間が短い商品が多く、数カ月後には運用終了となることも珍しくありません。同じ商品を長い期間運用できないため、ひとつの商品の運用期間が終了するたびに新たな投資先を検討するなど、こまめな運用調整が必要になる点も、あらかじめ理解しておきましょう。

5. 不動産投資型クラウドファンディングの始め方

不動産投資型クラウドファンディングの始め方は、以下のとおりです。

  1. 不動産クラウドファンディングのプラットフォーム(サイト)を選ぶ
  2. 会員登録(本人確認書類が必要)
  3. 自宅宛に届くハガキを受け取る
  4. 投資する案件を選び、申し込みを行う
  5. 専用口座に資金を入金
  6. 審査完了後、投資・運用開始

不動産投資型クラウドファンディングは始め方も簡単で、インターネットで完結できるため初心者でも気軽に始めやすい不動産投資手法です。
しかし、原則として途中解約や売却(譲渡)ができないケースが大半のため、投資物件や事業者の情報をしっかりと確認し、リスクも把握したうえで始めるようにしましょう。

6. 最後に

今回は、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやメリット、選び方などを解説してきました。
不動産投資型クラウドファンディングは、1口1万円程度から気軽に始めやすい点が魅力ですが、あくまでも投資なので元本割れのリスクは存在します。始めるときは、投資対象となる物件情報の詳細を確認し、複数の案件を総合的に比較検討しながら見極めるようにしましょう。

また、ひとつの商品に投資するのではなく、複数の商品に対して分散投資をするのもおすすめです。
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