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REIT(リート)とは?不動産投資信託の基本知識【FP監修】

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写真:村井 英一

監修者

村井 英一

ファイナンシャル・プランナー(CFP、1級FP技能士、証券アナリスト、宅地建物取引士)

目次

老後資金など将来を見据えた資産形成を目的として、投資や資産運用を始める方が増えています。なかでもREIT(リート)は、少額から始めることができ、初心者でも始めやすい投資手法として人気の金融商品です。
この記事では、これからREITへの投資を検討している方に向けて、REITとは何か、不動産投資信託の基本について解説していきます。

1. REIT(リート)とは

REITとは、投資家から集めた出資金で複数の収益不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益などの利益を投資家に配当する金融商品のことで、「不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)」とも呼ばれています。
特に、個人投資家が証券会社を通して気軽に売買できる「J-REIT」は、1口数万円から数十万円程度の少額の資金から始めることができ、初心者でも始めやすい投資手法のひとつとなっています。

2. J-REITの仕組み

J-REITを始めるときは、まずその仕組みについて理解しておきましょう。
J-REITは、投資法人という株式会社に似た形態をとっています。株式会社が株式を発行するように、投資法人は投資証券を発行し、投資家はその投資証券を買うことでJ-REITに投資をします。投資法人は投資家から集めた資金をもとに不動産に投資を行い、利益を投資家へ分配するという仕組みです。

J-REITの仕組み

J-REITは、運用などの実質的な業務を外部委託しなければならないことが法律で定められているため、通常の会社と違って従業員を雇ったり、支店や営業所を構えたりすることはできません。そのため、J-REITの資産管理や運用など実質的な業務については「資産管理会社」「資産運用会社」「事務受託会社」にそれぞれ委託されることになります。

資産管理会社

J-REITが保有している不動産などの資産の管理を担う。信託銀行などが資産管理会社になるのが一般的。

資産運用会社

J-REITが投資する不動産の選定・購入・売却、必要な資金の調達や不動産の価値を維持するための修繕計画、賃料の値決めや物件の管理などを行う。

事務受託会社

会計や納税などの事務全般を担う。それぞれの業務ごとに専門会社が選ばれるのが一般的。

ほかにも、J-REITには通常の会社と異なる点があります。REITの仕組みについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

3. REITの種類

REITには大きく分けて「特化型」「複合型」「総合型」という3つの種類があります。

投資タイプ 特徴
特化型 「オフィス系」「住居系」「商業施設系」など、特定のタイプの収益不動産に集中して投資する 投資対象がはっきりしているので、値動きやリスクがわかりやすい
複合型 「オフィス系」と「商業施設系」など、2種類のタイプの収益不動産に対して投資する 用途の異なる不動産を組み合わせて運用することでリスク分散できる
総合型 3種類以上のタイプの収益不動産を組み合わせながら分散投資する 用途の異なるさまざまな不動産を保有することでリスク分散し、バランスを保つ

REITの投資対象となる不動産には「オフィス系」「住居系」「商業施設系」の他に、「ホテル系」「物流施設系」「ヘルスケア施設系」などさまざまなタイプがあり、特徴が異なります。特化型はもちろん、複合型、総合型でもどのタイプを投資対象にしているかを把握して、投資を検討しましょう。投資対象不動産ごとの特徴については、以下の記事をご覧ください。

4. REITとほかの不動産投資の違い

不動産投資の手法としては、REIT以外に「現物不動産投資」「不動産クラウドファンディング」「不動産小口化商品」などがあります。

REITや不動産クラウドファンディングは1万円程度の資金から始めることができますが、現物不動産を保有することはできません。
不動産小口化商品は、1口数万円から100万円程度の資金から始めることができます。任意組合型(現物出資)の不動産小口化商品であれば、現物不動産の保有者として登記されるため、現物不動産と同じ扱いで相続・贈与対策としても活用できるという点がREITとの大きな違いです。
現物不動産投資も不動産を保有することができますが、自己資金と融資を合わせて少なくとも数百万円から数千万円単位の資金が必要になると考えておいた方がよいでしょう。
「REIT」「現物不動産投資」「不動産クラウドファンディング」「不動産小口化商品」の違いについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

5. REITの魅力

ここからは、REITの魅力について紹介していきます。

5-1. 少額の投資から始められる

REITの魅力は、現物不動産投資と比べて少額の資金から始めることができるという点にあります。1口数万円程度の資金から投資ができるため、初心者でも挑戦しやすいでしょう。

5-2. 分散投資ができる

REITは、1銘柄への投資で複数不動産への分散投資ができるため、リスクヘッジにつながるという魅力があります。さらに少額投資が可能なため、複数のREITに分散投資がしやすい点もメリットといえるでしょう。

5-3. プロに運用を任せられる

前述のとおり、REITの運用業務に関しては「資産運用会社」に委託されています。不動産投資のプロが運用を行っていますので、投資未経験で知識がないという方でも運用を任せることができます。

5-4. 換金性が高い

REITが発行する投資証券は、株式と同じように証券取引所を通して売買できます。現物の収益不動産にはない換金性の高さもREITの魅力といえるでしょう。

5-5. 利益はほぼ配当に回される

REITの魅力は、利益の90%超を投資家への配当に回すという点にもあります。
法人税が課される前の利益を投資家に配当する仕組みのため、通常の会社へ株式投資するよりも、投資家が得られる配当額が高くなる傾向にあります。

6. REITのリスク

REITを始めるときは、リターンだけでなくリスクについても把握しておくことが大切です。

6-1. 価格変動リスク

REITが投資する収益不動産は、不動産市場や経済状況の影響を受けて価格が変動します。賃料が減少したり保有物件の価格が下落する可能性があるため、元本割れしたり、分配金が減少するリスクがあります。

6-2. 金利変動リスク

REITは、投資家から集めた資金以外に、銀行などの金融機関から借入を行っているケースも多くあります。そのため、金利の上昇は運用状況に大きな影響を与え、価格の下落や分配金の減少を引き起こすリスクがあります。

6-3. 自然災害リスク

REITは現物不動産を取得して運用するため、保有する不動産が自然災害に見舞われる可能性もあります。地震や洪水など自然災害の被害を受けると、価格の下落や分配金の減少につながる可能性があります。

6-4. 上場廃止リスク

REITは、投資法人という株式会社に似た形態をとっているため、株式投資における上場会社と同じように上場廃止となるリスクもあります。投資法人が上場廃止になると、その後の取引がかなり困難になる可能性があります。

6-5. 倒産リスク

通常の会社と同様に、REITにも倒産するリスクがあります。また、キャッシュフローの悪化や経営状況の悪化が表面化すると、価格の下落や分配金の減少につながる可能性もあります。

7. REITの始め方

REITの始め方は、以下のとおりです。

① 証券会社に口座を開設

REITは証券会社を通じて売買するため、まずは証券会社に口座を開設しましょう。

② 証券口座に投資資金を入金

口座が開設できたら、証券口座に投資資金を入金します。

③ REITの銘柄を選ぶ

購入するREITの銘柄を選びましょう。
REIT銘柄の選び方については、以下の記事を参考にしてください。

8. 最後に

今回は、REITとは何か、REITの魅力やリスクについて解説してきました。REITは少額から始めることができ、証券会社を通じて売買できるため、換金性が高いなどのメリットがあります。また、分散投資もしやすい金融商品です。
一方で、現物不動産を保有するわけではないことから相続・贈与対策に活用することはできないなど、現物不動産投資などほかの不動産投資手法とは異なる点もあります。

REIT以外に、少額の資金から始められて相続・贈与対策にも活用できる不動産投資としては、不動産小口化商品もおすすめです。
弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、個人では購入することが難しい都心エリアの商業地にあるオフィスビルを弊社が小口化し、1口100万円単位で5口(500万円)から不動産の小口購入を実現した商品です。REITとは違い、実物の不動産と同等の扱いで保有することが可能なので、相続・贈与対策に活用することが可能です。
分散投資の方法のひとつとして、不動産小口化商品の活用も検討してみてはいかがでしょうか。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:村井 英一

監修者

村井 英一むらい えいいち

ファイナンシャル・プランナー(CFP、1級FP技能士、証券アナリスト、宅地建物取引士)

プロフィール
掲載記事

1965年生まれ。大手証券会社で法人営業、個人営業、投資相談業務を担当する。2004年にファイナンシャル・プランナーとして独立後は、相談者の立場にたった顧客本位のコンサルタントを行う。特に、資産運用、住宅ローン、年金問題、ライフプランニングなどを得意分野とする。
家計の診断・相談室https://kakeinoshindan.com/

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