REITはどう選ぶ?おすすめの選び方や始めるときの注意点【FP監修】

資産運用 不動産投資

目次

REITは不動産に投資する金融商品のひとつです。少額の資金から投資ができるため、個人でも始めやすい投資として人気があります。ですが、初めてREITを始める場合、たくさんのREIT銘柄のなかからどれを選べば良いのか、選び方がわからないという方も多いでしょう。そこで、この記事ではREIT初心者の方のために、選び方や注意点を解説します。

1. REITはおすすめ?REITのメリット

はじめにREITの仕組みや現物不動産投資との違いなど、REITの基本についてご説明します。

1-1. そもそもREITとは?

REIT(Real Estate Investment Trustの略称)とは、一般的に「不動産投資信託」と呼ばれる金融商品のことです。不動産投資法人が投資家から集めた出資金で複数の収益不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益を投資家に分配します。不動産投資法人が投資証券を発行する「J-REIT」は、個人でも気軽に証券取引所で売買できるため、初心者でも始めやすく人気があります。2020年7月1日現在、63銘柄のJ-REITが東京証券取引所に上場しています。

1-2. REITと現物不動産投資の違い

REITと現物不動産投資の違いは、REITに投資をする場合は、「〇〇(不動産)投資法人」という名称のREIT銘柄を購入するのに対し、現物不動産投資は、実際に収益物件を購入するという点にあります。
現物不動産投資を始める場合は、収益不動産を取得するために多額の資金を調達する必要があり、誰でも気軽に始められるというものではありません。
一方、REITに投資をする場合、REITの投資証券は1口数万円から数十万円と、少額の資金からでも投資が可能です。REITの最も大きなメリットは、少額の資金で不動産運用を行う金融商品に投資ができることと言えます。

2. REITにも種類がある?投資対象不動産ごとの特徴

REITを始める際は、まずREITの種類と投資対象不動産ごとの特徴を理解しておきましょう。

2-1. 特化型・複合型・総合型とは?

REITには大きく分けて3つの種類があります。それが「特化型」「複合型」「総合型」と呼ばれるものです。

「特化型」とは、特定の収益不動産に集中して投資するタイプのREITです。例えばオフィスビルならオフィスビルのみ、商業施設なら商業施設のみに絞って投資を行うため、景気の影響を受けやすく値動きが大きいという特徴があります。
「複合型」とは、2種類の収益不動産に対して投資するタイプのREITです。オフィスビルとホテル、オフィスビルと住居など、用途の異なる不動産を組み合わせて運用することでリスクを分散します。
「総合型」とは、3種類以上の収益不動産を組み合わせながら分散投資するタイプのREITです。用途の異なるさまざまな不動産を保有することでバランスを保ち、リスクを分散させます。

2-2. オフィス系

REITで最も多いのが、オフィスビルへ投資を行うオフィス系REITです。オフィス系REITは景気による影響を受けやすいという特徴がありますが、投資物件の選び方次第では収益を上げやすいという特徴もあります。

2-3. 住居系

住居系REITは、マンションなどの住居用不動産へ投資を行うREITです。景気による需要の変動を受けにくく安定性が高いという特徴がありますが、急激な価格上昇は見込めず、他の特化型REITと比べて賃料水準も低いため、収益性は低い傾向にあります。

2-4. 商業施設系

商業施設系REITは、ショッピングモールなどの商業施設に投資を行うREITです。商業施設は社会情勢の変化や景気の影響を受けやすく、景気拡大期であれば高いリターンが見込めますが、景気の後退期には業績が大きく落ち込む可能性があります。

2-5. ホテル系

ホテルや旅館などの宿泊施設に投資を行うのがホテル系REITです。ホテル系REITはインバウンド需要や景気の動向に左右されるため、収益の変動が大きいという特徴があります。

2-6. 物流施設系

物流施設系REITは、倉庫などの物流施設へ投資を行うREITです。物流施設はテナントの入れ替わりが少なく賃料も下がりにくいため、安定した収益が見込めるという特徴があります。

2-7. その他

他にも、REITの投資対象としては、高齢者向け介護施設や病院などに投資を行うヘルスケア系や地域を限定して投資を行う地域特化型REITなどがあります。

3. おすすめのREITはどれ?選び方で知っておくべきこと

REITの種類やさまざまな投資対象についてご説明してきましたが、これだけたくさんの種類があると、実際どのREITに投資すればいいのか迷うという方もいらっしゃるでしょう。REIT銘柄を選択するためには、投資の目的や目標、ポートフォリオによって、ご自身の目で見極めることが大切です。ここからは、REITの選び方のポイントについてご説明します。

3-1. 投資対象で選ぶ

REITの投資対象となる不動産の種類や特徴については、必ず把握しておきましょう。特に特化型REITの場合は、投資対象となる不動産の種類や物件数、エリア、築年数や稼働率などによって収益が左右されます。

3-2. 利回りで選ぶ

投資において利回りは重要なポイントです。利回りが高いREITは一見魅力的にみえますが、賃料収入が減少していても不動産の売却によって一時的に分配金が増えているということもあります。また、利回りが高いREITはその分リスクも高い傾向にあります。利回りだけにとらわれるのではなく、過去の分配金の推移や格付け、スポンサー企業、そのほかの指標もしっかりと把握したうえで、安定した利回りが期待できるREIT銘柄を選ぶとよいでしょう。

3-3. 格付けを信用度の目安に

REITを選ぶときは、格付けも参考にしましょう。格付けとは、格付け機関が第三者の目で投資法人の財務状況や運用状況を評価したものです。格付けの評価が高いほど、健全で収益性の高いREIT銘柄と考えられます。

3-4. 時価総額やNAV倍率を確認

REITが保有する資産を時価で評価したものが時価総額です。
また、NAV倍率とは、REITの1口当たりの価格が1口当たりの純資産額の何倍かをあらわすもので、REITの価格が割安なのか割高なのかを判断するための指標となります。一般的に、NAV倍率が1以下であれば割安、NAV倍率が1以上であれば割高と考えられます。

3-5. LTV(借入金比率)

REITを選ぶときは、LTV(借入金比率)も確認しましょう。LTVは有利子負債比率と呼ばれることもあり、総資産に対して借入金がどれくらいあるかをあらわすものです。借入金比率が高いほど、リスクが高いと考えられます。

3-6. スポンサー企業と運用会社の情報を確認

REITにはスポンサー企業というものが存在し、投資法人に対して物件を供給する、投資法人が委託する管理会社に賃貸経営のノウハウや人材を供給するといった役割を担っています。REITはスポンサー企業の影響を大きく受けるため、REITを選ぶときは、投資法人のスポンサー企業についても確認しましょう。

4. REITのリスクとは?始めるときの注意点

REITは、少額の資金から個人でも始めやすいという点でおすすめの金融商品ですが、もちろんリスクも存在します。REITを始めるときは、メリットだけでなく、リスクもきちんと把握することが重要です。

REITのリスクについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

REITのリスクを抑える有効な方法は、分散投資です。2種類以上の収益不動産を組み合わせた複合型・総合型のREITを選ぶことも分散投資になります。また特化型のREITに投資する場合も、オフィス系と住居系、ホテル系と物流施設系など、タイプの異なるREITに投資することで分散投資になり、景気や動向による影響を受けたとしても、リスクが分散されやすくなります。

また、REITだけでなく、ほかの金融商品と組み合わせる分散投資もあります。個人でも始めやすい不動産の小口投資としては、REIT以外に不動産小口化商品があります。

弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、供給に対して需要が高く、賃料下落のリスクが低い都心の中規模オフィスビルを対象として、不動産の小口購入を実現した商品です。1口100万円単位で5口(500万円)からご購入いただけます。「Vシェア」の運用により投資家の皆様が得ることができる利益は「毎月の賃料収入の分配」と「一定期間運用後の売却代金の分配」です。グレードの高いオフィスビルを厳選しているため、入居テナントの属性も良く、長期的に資産価値や収益の安定性を維持することができるのです。
また、REITと異なり現物不動産を保有することになるため、相続対策としても活用できます。「Vシェア」について、より詳しくご覧になられたい場合は、下記ページをご参照ください。

5. 最後に

今回は、REIT初心者向けに、おすすめの選び方や注意点を解説してきました。REITを始めるときは、REITに関する基本的な知識を身につけたうえで、今回ご紹介した選び方のポイントを参考に、ご自身の目で見極めることが大切です。さらに、複数のREITへの分散投資やほかの金融商品と組み合わせた分散投資によってリスク分散を図るのがおすすめです。自分に合った最適な投資方法を選びましょう。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

プロフィール
掲載記事

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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