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【FP講師執筆】セミナー後記:これからの資産運用、不動産活用の魅力とは

不動産投資 不動産投資の初心者向け

不動産投資の初心者向け
写真:北野 琴奈

記事執筆

北野 琴奈

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)

目次

先日、ボルテックスさん主催のオンラインセミナーに登壇いたしましたファイナンシャル・プランナーの北野です。
当日は1時間ほどお時間をいただき、これまでの様々な経験も含め不動産投資についての話をしてきました。ご参加くださった皆様、どうもありがとうございました。
その際、時間の関係でお伝えしきれなかったことについて少々話をしようと思います。

1. 実物不動産を購入するときに気をつけたいこと

実物不動産を購入する際に注意することは様々ありますが、そのひとつとして「購入後、どのくらい費用がかかるのか」を想定しておくという話をしました。
建物は年月を経るにつれて当然古くなりますから、各種修繕などが必要になります。ですから築年が経った中古のアパートやマンションを購入した場合、思わぬ費用がかかることもあります。意外と大きな金額になってしまう可能性もありますので、それも考慮に入れて検討する必要があります。

具体的には、例えば一棟で購入する場合には、屋上やベランダの防水工事、外壁などの塗装といった工事では足場を組んで行うものもあり、その分金額も大きくなる傾向があります。
また居室内でしたら、エアコンや給湯器は代表的な例として挙げられます。これらは基本的に、修繕というよりも丸ごと交換となるケースが多いように思います。(修繕で応急処置をしたとしても、結果的に交換となることも多い。)
建物は、築年に応じて適切なメンテナンスが必要だということを忘れないように計画に組み込みましょう。

建物に関係する修繕だけではなく、トラブル関係で費用がかかる場合もあります。居住者間の騒音トラブルや隣地関係で植物の越境などといったものもありますから、事前にできるだけ様々な視点から情報収集をしておく必要があります。

2. 中長期視点と購入後の管理

賃貸経営は中長期に渡ることが多いため、目の前のことだけではなく将来性も含めた視点が大切という話もしました。
具体的な視点としては例えば、需給バランスは一過性ではなく持続性があるかどうかを判断するために、ある程度人口流入の推移を確認しておきたいところです。特に、街の活性化に大きな影響のある若い層の流れをチェックしてみるとよいでしょう。人口流出入の推移は、年齢層別も含め自治体のHPなどでも簡単にチェックすることができます。

加えて、自治体の住民に対するスタンスを知っておくこともよいでしょう。財政力のある自治体は、住民に還元することが可能です。住民が恩恵を受けられるサービスなどを調べることで住みやすいかどうかを判断することもできそうです。こちらも自治体HPで多くの情報が公開されていますから、ある程度のことを調べることは難しくないと思います。

不動産に限ったことではないですが、市況には波があります。仮に不動産市況が悪いときでも、ローン支払いの継続が可能ということも含めて保有し続けることができるのであれば、焦って無理に売却しなくても、またよい波が来ることを待つこともできるでしょう。
市況のサイクルに上手く乗れるような形で保有できることを目指したいところです。

中長期に渡るということは、購入してからの管理も大切です。管理形態は、外部に全委託、一部委託、自己管理と、人それぞれで、自分が使える時間やお金と相談して一番合う方法を選ぶことになります。
長く賃貸経営をしていると、様々なことに遭遇します。これまであったものの中でひとつ、退去の際の敷金返金トラブルについてご紹介します。
入居者の方はお二人で、10年ほど住み退去というケースでした。室内でたばこを吸われていたこともあり、ヤニ汚れもけっこうな量でした。
当時は、賃貸人と入居者の負担事項などが定められている「東京ルール」に則った契約を交わしており、管理会社経由でそれに従って原状回復費用を算出、精算をお願いしたのですが、入居者の方は「敷金をすべて返金して欲しい」の一点張りでした。

管理会社の方いわく、「入居者の方はこちらの話を聞かない」ということで、何か感情的なものがあるのだろうと思い、そのあたりも含め何度かやり取りをしてもらったところ、どうやら前のオーナーとトラブルがあったようでした。一言でいえば、「部屋の不具合を何度問い合わせても、何もしてくれなかった」ことが原因だったようです。
話し合いを重ね、最終的にはご納得いただいた部分もあり、何とか着地点を見つけることができましたが、価値観の違いと折り合う姿勢の大切さを実感した出来事でした。

これ以外にも様々なことがありましたが、基本的に自分ひとりで解決することはなく、管理会社の方と相談をしながら、必要であれば専門家も交えて解決を目指します。実物不動産は人を介することが多く、人とのコミュニケーションや連携を上手くしながら進めていくことも必要なのだと実感します。

3. 不動産の小口化商品という選択肢

セミナーの最後には、不動産の小口化商品についての話もしました。

J–REITを始めとして、最近では様々な投資商品を目にするようになっています。
実物不動産と比べて少ない資金でできるため、不動産をポートフォリオに組み込みたい方にとって、比較的手がけやすいこともあるのでしょう。ただし元本が保証されているわけではないので、ほかの運用商品同様、リスクを理解した上で検討することが大切です。
小口化された不動産投資商品は、不動産の所有権の有無が選ぶ際のひとつの視点となるでしょう。実物不動産同様、所有権がある商品、J-REITに代表されるように所有権が無い商品がありますので、保有目的により選び方も変わります。
所有権がある商品は、実物不動産同様、不動産の評価減効果が得られることから相続対策に利用されることも多くなります。一方、所有権がない商品は、比較的少額の金額から購入可能である傾向があります。
ご自身の目的を確認した上で、運用期間、売却の可否、事業者の信用度などの切り口を持ち選ぶとよいでしょう。

記事執筆:北野 琴奈(ファイナンシャル・プランナー)

弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、個人単位で購入が難しい都心の商業地にある中規模オフィスビルを小口化することで、1口100万円単位で5口(500万円)から不動産の小口購入ができるように設計された商品です。初めての資産運用でも少額投資から始めやすく、また相続対策や贈与対策としても、複数の方に分けて分配しやすいというメリットがあり、多くのお客様にご利用いただいております。
一棟ビルを小口化することで購買層が広がり、高い流動性を誇る独自のマーケットが形成されています。ボルテックスでは出口戦略(売却)までワンストップで提供しているため、高い流動性を生かし、スピーディに売却・現金化も可能です。
「Vシェア」についてさらに詳細を知りたいという方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:北野 琴奈

記事執筆

北野 琴奈きたの ことな

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)

プロフィール
掲載記事

1974年北海道生。津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。
実践型FPとして資産運用、不動産投資、賃貸経営などに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。
会社員の頃、資産運用の大切さを実感し、ファイナンシャル・プランナーの資格を取得。同時に不動産投資・賃貸経営をはじめ、東京を中心に計104室まで保有。米国においても物件を保有。
TV・新聞・雑誌等のメディア出演・取材協力多数。
北野琴奈のオフィシャルサイトhttp://www.kotonakitano.com/

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