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不動産を活用した資産運用のメリットは?株式投資との比較や注意点【FP監修】

不動産投資

写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人

FPオフィス ノーサイド代表
ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント

目次

近年、不動産を活用した資産運用の人気が高まっています。不動産の資産運用にはどんなメリットがあるのか、本当に利益がでるのかなど、詳しい情報が知りたいとお考えの方も多いでしょう。
そこでこの記事では、不動産を活用した資産運用のメリット・デメリットについて、不動産投資と同じく人気の株式投資と比較しながら解説していきます。現物不動産投資だけでなく、少額の資金からでも始めやすい不動産投資の方法についてもご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

1. 不動産を活用した資産運用のメリット・デメリット

まずは、不動産を活用した資産運用のメリット・デメリットについて解説します。

1-1. 不動産を活用した資産運用のメリット

不動産を活用した資産運用のメリットとしては、主に以下の点があげられます。

  • 安定した収入が長期的に得られる
  • 老後資金の形成ができる
  • 万が一の場合、家族の生活の支えになる(団体生命保険に加入した場合)
  • 資産価値が安定している
  • 相続対策になる

不動産を所有して賃貸事業を行うことで、入居者がいる限りは毎月安定した収入を得ることができます。不動産購入時には不動産投資ローンなどの融資を受けるのが一般的ですが、ローン返済後は老後資金としても期待できます。
また、融資を受ける場合には団体信用生命保険に加入すれば、万が一自分が死亡したり高度障害になってしまったときは、ローン返済が免除されます。ローン返済が免除された後も不動産は手元に残り、家賃収入も得ることができるため、残された家族に負担は残らず、生活の支えになります。
さらに、不動産はインフレやデフレの影響を受けにくいことから、資産価値が安定した資産といわれています。
将来的な相続を考えた場合には、不動産の時価と相続評価の差を利用した相続対策に利用することもできます。

1-2. 不動産を活用した資産運用のデメリット

不動産を活用した資産運用には、もちろんデメリットやリスクもあります。

  • ある程度まとまった初期費用が必要
  • 物件管理の手間がかかる
  • 修繕などのメンテナンス費用がかかる
  • 空室リスク
  • 滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 入居者トラブルリスク

不動産を購入するには、不動産投資ローンなどの融資を受ける場合でも、ある程度の手元資金は用意する必要があります。
また、不動産を活用した資産運用には、災害・空室・金利上昇などさまざまなリスクがあります。不測の事態により計画どおりの収益が得られない可能性もあるため、リスクを織り込んだ計画を立てる必要があります。
さらに、現物不動産は、物件管理業務や定期的なメンテナンスが必要なため、あらかじめ想定しておかなければ、突発的な費用や手間がかかることになります。

1-3. 分散投資のひとつとして不動産を活用する

不動産を活用した資産運用は、分散投資先のひとつとしての活用がおすすめです。
不動産投資は、株式投資などに比べると、比較的価格変動が小さく資産価値が安定しているという特徴があります。また、長期的に運用することで利益を出しやすいのも不動産投資の特徴です。
分散投資のひとつとして不動産を活用し、株式投資など価格変動の大きい運用商品と組み合わせて運用することで、投資リスクを分散することができます。また、不動産投資のなかでも、複数の収益不動産への分散投資、または現物不動産と不動産小口化商品などを組み合わせて運用し、リスクを軽減することで安定的な資産運用につながります。

2. 不動産投資と株式投資を比較

不動産投資と同じく人気の高い資産運用の方法としては、株式投資があります。不動産投資と株式投資を比較すると、以下のような違いがあります。

不動産投資 株式投資
収益
  • 賃料収入
  • 売却益
  • 配当
  • 売却益
価格の変動率 低い(短期間で大幅な値上がりは見込めないが安定している) 高い(短期間で大幅な値上がりも期待できるが暴落するリスクもある)
流動性 低い(売却するまでに期間を要する) 高い(短期間で売却できる)
運用中にかかるコスト
  • 管理費
  • 税金
  • 保険料
  • 修繕費
  • 取引手数料
  • 税金(NISA口座を利用すれば非課税)

株式投資と比較すると、不動産投資は価格の変動率が低く、収益が安定しているのが特徴です。
流動性とは換金のしやすさを指しますが、不動産投資の場合、株式投資と比較すると流動性は低く、物件によっては売却までにかなり期間を要することもあります。
しかし、長期的な資産運用を考えている方にとっては流動性の低さはそれほどのデメリットにはならない場合もあり、価格変動率が低く安定した収益を得やすい不動産投資は魅力的といえるのではないでしょうか。

3. 不動産を活用した資産運用の方法や注意点

不動産を活用した資産運用と聞くと、マンション経営やビル一棟経営などの「現物不動産投資」をイメージする方も多いかもしれません。
しかし、不動産を活用した資産運用の方法としては、「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」「REIT(不動産投資信託)」といった少額の資金から始められる不動産投資もあり、それぞれ特徴や知っておきたい注意点が異なります。

3-1. 現物不動産投資

現物不動産投資とは、マンションやアパートなどの収益物件をまるごと1棟購入したり、ワンルームマンションなどの区分所有を購入したりして第三者に貸すことで、賃料収入を得るという資産運用の方法です。
ワンルームマンションの投資であっても数百万円以上の資金が必要となりますが、購入する不動産を担保に借り入れができれば、少額の自己資金と融資を活用しレバレッジを効かせることができます。これは現物不動産投資にしかないメリットといえるでしょう。
ただし、不動産物件を購入して終わりではなく、物件の管理・運用を継続する必要があります。
定期的にメンテナンスをしたり、わずらわしい物件の管理は管理会社に委託する必要があるため維持管理コストがかかります。
現物不動産投資を始めるときは、購入後の管理・運用方法や支出についてもしっかりと計画しておくことが大切です。

3-2. 不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、特定の不動産を1口数万円から100万円程度に小口化して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。任意組合型(現物出資)の不動産小口化商品であれば、現物不動産の所有者として登記され、現物不動産と同じ扱いで相続・贈与対策としても活用できるというメリットもあります。
また、運用中の面倒な物件管理はすべて運営会社が行うため、日々の値動きを気にすることなく中長期の運用で分散投資をしたいという方に向いている不動産投資の手法といえます。
プロが選んだ優良物件のなかから投資対象となる物件を自分で選ぶことができますが、市場に出ている商品が少ないため、商品の選択肢が限られる点に注意が必要です。
また、商品によっては中途解約できないケースもあるため、あわせて注意しておきましょう。

3-3. 不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家に対して、インターネットを通じて不動産投資への出資を募る方法のことです。1万円程度の資金から不動産投資を始めることができ、多くの不動産投資型クラウドファンディングでは「優先劣後方式」により投資家のリスクが軽減されているため、投資家にとっては安心して中長期的な投資ができるというメリットがあります。
不動産クラウドファンディングの場合、原則として途中解約や売却(譲渡)ができず、満期まで保有が必要なケースが多いため、始める際は、物件情報や事業者情報をしっかりと調べ、商品ごとのリスクをしっかりと把握することが重要です。
不動産クラウドファンディングは比較的運用期間が短い商品が多いため、短期の運用で利益を得たいという方に向いている不動産投資手法といえるでしょう。

3-4. REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)とは、不動産投資法人が投資家から集めた出資金で複数の収益不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。
1口数万円から数十万円といった少額の資金から投資を始めることができますが、REITは証券取引所を通して売買できるため、不動産クラウドファンディングよりも換金性が高いのがメリットです。
ただし、REITは株式投資と同様に値動きが大きいため、短期間で大幅な値上がりも期待できますが、暴落するリスクもあります。

現物不動産投資 不動産小口化商品 不動産クラウドファンディング REIT(不動産投資信託)
種類 マンション・アパート(一棟もの)、マンション区分物件 オフィス、住居、商業施設、ホテル、物流施設など オフィス、住居、商業施設、ホテル、物流施設など オフィス、住居、商業施設、ホテル、物流施設など
必要な資金 自己資金として、数百万円~数千万円 1口100万円程度~ 1万円程度~ 1万円台から数十万円程度(個別銘柄の場合)
メリット
  • 投資物件を自分で選べる
  • 不動産を担保に融資の借り入れができる(レバレッジが利用できる)
  • 相続対策として活用できる
  • プロが選んだ優良物件から自分で投資物件を選べる
  • 現物不動産を所有できる商品もあり、相続・贈与対策として活用できる
  • 投資後は運営会社に任せられる
  • 少額の資金から始められる
  • プロが選んだ優良物件から自分で投資物件を選べる
  • 優先劣後方式によりリスク軽減できる商品が多い
  • 投資後は運営会社に任せられる
  • 少額の資金から始められる
  • 運用の手間がかからない
  • 証券取引所を通して売買できるため換金性が高い
  • 1銘柄への投資で複数不動産への分散投資ができる
デメリット
  • 高額の資金が必要
  • 不動産の管理・運用が必要
  • 流動性が低く、すぐに換金できるとは限らない
  • 商品の選択肢が少ない
  • 商品によっては中途解約できない場合がある(可能なケースでも一定の手続きが必要で、換金に時間がかかる場合がある)
  • 原則として途中解約や売却(譲渡)ができず、満期まで保有が必要なケースが多い
  • 相続対策としては活用できない
  • 値動きが大きい
  • 投資物件を自身で選ぶことはできない
  • 相続対策としては活用できない

4. 最後に

今回は、不動産を活用した資産運用について紹介しました。不動産投資は、株式投資と同じく人気の高い資産運用の方法です。不動産を活用した資産運用の方法には、高額の初期費用が必要な現物不動産投資だけでなく、不動産小口化商品、不動産クラウドファンディング、REITなど、少額の資金からでも始めやすい運用方法があるため、それぞれの特徴や注意点を把握したうえで、自分に合った運用方法を選ぶことが大切です。

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  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント

プロフィール
掲載記事

保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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