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収益物件としてオフィスビルやテナントビルを選ぶポイントは?

不動産投資

目次

投資対象となる収益物件には、居住用不動産、オフィスビル、商業施設などの種類がありますが、近年では特にオフィスビルへの投資に注目が集まっています。現物不動産投資の対象としてだけでなく、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品の対象としてのオフィスビル・テナントビルを選ぶ際は、どのようなポイントを見るべきなのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産のプロが収益物件としてオフィスビルやテナントビルを投資対象として判断する際に、見ているポイントを一部抜粋してご紹介します。

1. 買い手目線ではなく、借り手目線で選ぶ

収益物件としてオフィスビルやテナントビルを購入するときは、買い手目線ではなく借り手目線で選ぶことが大切です。
買い手目線で収益物件を選ぼうとすると、どうしても利回り重視になりがちで、高利回り物件ばかりに目が行ってしまうという方も多いのではないでしょうか。また、住居用不動産と同じ目線で選んでしまい、築年数が浅い物件を求めてしまう方もいらっしゃいます。
しかし、オフィスビルやテナントビルを収益物件として選定する際は、借り手からの需要があるかどうかが最大のポイントです。そのため、買い手目線ではなく借り手目線で選ぶことが大切なのです。

オフィスビルやテナントビルを収益物件として借り手目線で選ぶポイントは、利回りよりも「立地」です。基本は、商業エリアで駅から近い物件を選ぶとよいでしょう。また、借り手からの需要の高さは賃料の坪単価にもあらわれます。賃料坪単価が高い物件は、それだけ借り手からの需要が高いという目安でもあります。

さらに、オフィスビルやテナントビルは、住居用不動産と違い、借り手のつきやすさに築年数がそれほど影響しないという特徴もあります。
オフィスの原状回復はテナント負担となることが多いため、スケルトンで入居し、スケルトンで返すのが基本となります。入居の都度テナントが内装をカスタムするため、居室に入ってしまうと築古を感じにくくなるのです。また、住居用不動産の築古は、主に風呂場やキッチンなどの水回り設備にあらわれますが、オフィスにはそのような設備がないため、「商業エリアで駅から近い」という立地の条件があれば、築古であることが借り手のつきやすさに影響することは少ないでしょう。

2. 需給バランスで選ぶ

収益物件としてオフィスビルやテナントビルを購入するときは、需給バランスで選ぶこともとても大切です。
投資用不動産は、希少性(供給困難度)が高い資産ほど価値が上がります。そのため、供給過多や人口減の影響を受けにくく、需要と供給のバランスにメリットがある物件を選ぶとよいでしょう。

不動産のプロが選ぶ収益物件のおすすめは、東京都心の中規模オフィスビルです。
「なぜ、中規模オフィスビルなの?」と疑問に思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。需要と供給のバランスで見ると大規模オフィスビルは、需要よりも供給が上回っているのが現状です。また、大規模オフィスビルを一棟購入するとなると、かなり高額な資金が必要となり、かつ大規模オフィスビルの売買情報はなかなか出回ることがないため、個人投資家が情報を得るのは難しいでしょう。
一方、小規模のペンシルビルは、大規模オフィスビルよりも購入しやすくなりますが、テナント属性に不安があります。また、土地が小さいことから活用しにくく、将来的な資産価値が低くなるリスクもあります。
東京都心にある中規模オフィスビルは需給バランスがタイトなため、賃料が下がりにくい傾向にあります。都心の商業地には空き地が少なく、新たなオフィスビルを建てることが非常に困難です。そのため、安定した需要に対して供給が少ないという投資用の収益物件としては最適な条件が揃うのです。
また、一定規模以上のグレードを誇るオフィスビルには、入居テナントとして優良企業が集まります。テナント属性もよいオフィスビルであれば、比較的高い賃料設定が可能になるのです。

3. テナント属性で選ぶ

収益物件としてオフィスビルやテナントビルを選ぶときは、テナント属性についてもしっかりと確認することをおすすめします。テナント属性のよい収益物件を選ぶことで、長期的な収益の安定性を見込むことができます。
オフィスビルやテナントビルに入居しているテナントが優良なテナントかどうかを判断するには、社会的に信用がある企業かどうか、きちんと賃料を支払っていることはもちろん、業績や財務体質がしっかりしているかどうかも重要なポイントです。

4. 修繕の状況を確認する

収益物件としてオフィスビルやテナントビルを選ぶときは、修繕の状況について確認するようにしましょう。
安定した収益を得るためには、外装の定期的な修繕や内装・設備のメンテナンスや修理・交換が必要不可欠です。建物は築年数が経つほど劣化が進むため、収益物件を選ぶときには、資産価値維持向上のための修繕がしっかりとされていて、高い賃料を長期間維持できる物件を選ぶことが大切なのです。

修繕の状況を確認するときは、入居中のテナントの満足度を満たす環境を提供できているかどうかも大事なポイントです。テナントの満足度が高くなれば、長期に渡る入居や、賃料の増額も期待できるかもしれません。また、ビルによってはその場しのぎの修繕しかされていないケースも存在しますので、注意が必要です。

5. 遵法性・権利関係を事前に確認する

収益物件としてオフィスビルやテナントビルを選ぶときは、対象となる建物の遵法性や権利関係についても確認しておくことをおすすめします。

遵法性とは、対象となるオフィスビルやテナントビルが、「建築基準法」「消防法」「地区条例」「境界確定」などの関連法規に適合しているかどうかを判断することです。
ある程度年数が経過している建物の場合、増築やレイアウト変更などによって関連法規に適合しない部分が出てきている可能性がありますので、専門家に遵法性調査を依頼し、立地特性、周辺環境、建物竣工図、修繕履歴、構造・耐震診断などについて、事前に確認しておくことが大切です。
また、土地や建物に関する権利関係もしっかりと把握しておきましょう。利害関係者とのトラブルを回避するためにも、民法、不動産登記法、借地借家法、建物の区分所有に関する法律などに基づいた事前の確認が必要です。

6. 最後に

今回は、収益物件としてオフィスビルやテナントビルを選ぶときに、不動産のプロはどこを見ているのか、選ぶポイントについて紹介してきました。
長期安定性の高い収益物件でもあるオフィスビルやテナントビルは、近年、不動産投資の対象として注目を集めています。しかし、現物不動産投資としてビル一棟を購入するためには億単位の資金が必要になります。また、個人投資家ではなかなか融資審査も通りにくく資金調達が難しいため、現物不動産投資としての投資対象となりにくい側面もあります。

オフィスビル投資が少額の資金から始められる商品としておすすめなのが、弊社の不動産小口化商品「Vシェア」です。
「Vシェア」は、個人では購入することが難しい都心の商業地にある中規模オフィスビルを厳選し、1口100万円単位で5口(500万円)から提供しています。初めての資産運用でも少額投資から始めやすく、また相続対策や贈与対策としても、複数の方に分配しやすいというメリットがあり、多くのお客様にご利用いただいております。
「Vシェア」の物件は、テナントの役員や場合によっては株主に至るまで、想定されうるリスクに配慮したコンプライアンスチェックを実施しているため、入居されているテナント属性も良く、長期的に収益の安定性が見込めます。
また、取得した物件はバリューアップ工事と修繕計画策定で価値を維持し、長期修繕計画に沿って積み立てや修繕を行うため、突発的な修繕費負担が発生することもありません。
もちろん、遵法性や権利関係についても、事前調査をきちんと行っています。

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