不動産投資はサラリーマンにおすすめ!失敗しないための注意点【FP監修】

資産運用 不動産投資

目次

ある程度の貯金があるサラリーマンの方のなかには、不動産投資に興味を持つ方も多いのではないでしょうか。不動産投資はサラリーマンの副業としてとても人気がありますが、残念ながら失敗するケースも存在します。サラリーマンの副業として不動産投資を始めるときは、注意点やリスクをしっかりと把握し、検討することが大切です。この記事では、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットや注意点について解説します。

1. 不動産投資を始めるサラリーマンが多いのはなぜ?

不動産投資というと、「資金にゆとりがなければできない」というイメージを持つ方も多いかもしれません。それにも関わらず不動産投資を始めるサラリーマンが多いのはなぜなのでしょうか。それにはいくつかの理由があります。

1-1. サラリーマンが不動産投資をするメリット

サラリーマンが不動産投資をする主なメリットは以下のとおりです。

  1. サラリーマンは安定した収入があるため、比較的融資を受けやすい
  2. 所得税や住民税などの税金が節税できるケースがある
  3. 老後の資産形成の手段として副業の代わりになる
  4. 生命保険の代わりにすることができる
  5. 忙しいサラリーマンでも資産形成が可能

不動産投資を行う場合、多くのケースでは自己資金だけで投資額を賄えません。
その点、安定した収入が見込まれるサラリーマンは、自営業者などと比較して銀行からの融資が受けやすいというメリットがあります。

また、金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険への加入が条件になっているケースもあります。団体信用生命保険とは、ローンの契約者が万が一死亡したときや高度障害の状態になってしまったときに、ローン残額を返済してもらうことができる住宅ローンや不動産投資用ローン用の生命保険です。保険料は、金利に上乗せされる仕組みです。
そのため、不動産投資を生命保険の代わりに考えるサラリーマンも多いようです。
一般的に団体信用生命保険は、契約者の死亡時や高度障害になってしまったときの返済に対しての保障しかありませんが、保険料をプラスすると三大疾病や生活習慣病に対する保障特約がつけられる場合もあります。ただし住宅ローンと違い、不動産投資用ローンでは特約を追加できるケースは少ないため、金融機関が取り扱っている団体信用生命保険の内容を確認しておく必要があります。

サラリーマンが不動産投資を始めることで、所得税や住民税が節税できるケースがあります。忙しいサラリーマンの場合、物件管理や家賃の回収を不動産管理会社に委託し、その費用を経費として計上するという方も多いです。

さらに、副業禁止の会社に勤めているサラリーマンであっても、不動産投資であれば副業とみなされないケースが多いことも、不動産投資を始めるサラリーマンが多い理由として考えられます。

2. サラリーマンが不動産投資で失敗するケース

サラリーマンが不動産投資で失敗してしまう主な原因は、知識不足とコミュニケーション不足だと言われています。

サラリーマンの不動産投資は、資産形成の方法として注目されていますが、不動産投資についてまったく勉強をせずに不動産業者に任せきりにしてしまい、営業の言葉を鵜呑みにしてしまった結果、不動産投資で失敗してしまうサラリーマンも少なくありません。
不動産投資は貯蓄ではないため、資産を運用するためには必要な情報は自分で収集することが大切です。
例えば、駅からの距離や周辺エリアの情報などを確認し、入居者に選ばれやすい物件なのかといった点を自身でも事前に調べてから判断することで、空室率が高く入居者がなかなか決まらない、という物件の購入を回避することにつながります。賃料収入だけでなく、維持費や修繕にかかる費用も加味したうえで、無理なくローンの返済ができる計画を立てることも重要です。

また、サラリーマンが不動産投資をする場合、一般的に不動産の管理は管理会社が行います。管理会社には、入居者の募集や契約だけでなく、家賃の集金、日常的な清掃や入居者からのクレーム対応も任せることになります。そのため、トラブルやクレームが起きてしまった場合、管理会社の対応次第では、入居者からの不信感につながります。
管理会社に任せっきりにしてしまい、管理会社とのコミュニケーションを怠ってしまうと、トラブルやクレームが起きても報告がない、何も対処せず放置していたなど、気づかぬうちに大きなトラブルに発展してしまうケースも考えられます。
不動産投資は長い期間をかけて運用することが多いため、しっかりとした信頼できる管理会社を選び、良好な関係を築く努力をすることが大切です。

3. サラリーマンが不動産投資を始める際に知っておくべきこと

サラリーマンが不動産投資を始める際に知っておくべきことがいくつかあります。

3-1. 予定通りの収入が得られるとは限らない

家賃収入は、経済状況、不動産市場の変化や建物の老朽化などが原因で、価格が大きく変動してしまうことがあります。不動産会社からは、家賃収入で無理なく返済ができるといった説明をされることがありますが、必ずしも予定通りの収入が得られるという保証はありません。

3-2. まとまった自己資金が必要な場合も

サラリーマンは比較的融資を受けやすいとお伝えしましたが、自己資金がほとんどゼロでも融資が受けられるわけではありません。
特に2018年から次々と発生したシェアハウスのトラブル、不正融資の問題などをきっかけに、金融機関の融資に対する姿勢が180度転換し、審査が厳しくなっています。
サラリーマンでも多くの場合、最低でも物件価格の3割程度の自己資金を求められるので、
例えば価格が8,000万円、諸費用が400万円の物件の場合、
必要な自己資金は

8,000万円×30%+400万円=2,800万円

と、かなりまとまった金額の自己資金が必要です。
物件の購入に際して、ご自身が借りられる融資額と、諸費用も含めて必要な自己資金を把握しておくことが大切です。

3-3. 収支計画をシミュレーションしておく

不動産投資を始める場合、物件を購入する前に、どのような物件を購入するのか、ローンはどのように組むのか、いくらなら無理なく返済が可能なのかなど、具体的なシミュレーションをしておく必要があるでしょう。あわせて、税金やキャッシュフローの計算方法も理解しておくようにすると、物件を購入するときに役立ちます。

3-4. サラリーマンでも確定申告が必要

不動産投資によって得た利益には、税金がかかります。サラリーマンの場合も、確定申告が必要です。しかし、サラリーマンのなかには、確定申告をしたことがなく、税金の知識がほとんどないという方も多いでしょう。不動産投資を始める前に、減価償却の計算方法や、損益通算など、必要最低限の知識については理解しておくことをおすすめします。

3-5. 不動産投資は事前調査が大事

忙しいサラリーマンのなかには、事前調査を十分に行わないまま、すすめられた物件を購入してしまう人もいますが、これはたいへん危険です。
投資する物件を選ぶときは、駅からの距離や周辺情報をしっかりとリサーチし、物件の外装・間取り・設備や管理状態については実際に自分の目で見て確認し、購入しても良い物件かどうかを自分で判断するようにしましょう。

4. サラリーマンが不動産投資を始める際の注意点

サラリーマンが不動産投資を始める際は、以下の点に注意が必要です。

4-1. 不動産投資が副業とみなされないかどうか確認しておく

昨今は、働き方改革により副業を認める会社も増えてきていますが、副業を禁止している会社も数多く存在します。サラリーマンの不動産投資が副業とみなされるかどうかは、会社の就業規則や社内規定によって異なります。就業規則などに違反していると判断されてしまうと、なんらかのペナルティを受けてしまう可能性があります。不動産投資を始める前に、しっかりと確認しておきましょう。

4-2. 不動産投資のリスクを十分理解しておく

不動産投資には、「空室リスク」、「賃料下落リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」「自然災害リスク」など、さまざまなリスクが存在します。節税目的で不動産投資を始めるサラリーマンも少なくありませんが、リスクを考えずに不動産投資を始めてしまうと失敗につながる可能性もあるため注意が必要です。

4-3. 確定申告手続きなど、税務に関する知識も身につけておく

サラリーマンが不動産投資をはじめる場合、開業届を提出の上、期限内に青色申告承認申請書を提出しておくと、青色申告を行うことができます。青色申告は白色申告に比べて多くの控除が認められているので、節税効果が高くなります。

5. 忙しいサラリーマンにおすすめの「不動産投資」はどれ?

忙しいサラリーマンの不動産投資としては、少額の資金から現物不動産に投資ができる不動産小口化商品を購入する方法があります。

弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、都心エリアの商業地にあるオフィスビルなど、将来性の高い不動産を弊社が小口化し、1口100万円単位で5口(500万円)から不動産の小口購入を実現した商品です。
東京都心のオフィスビルは需給バランスがタイトで長期的に安定した収益が見込めるため、近年、大変注目を集めています。しかし、オフィスビル物件を購入するには高額の資金が必要なため、サラリーマンなどの個人では、なかなか難しいのが現実です。
しかし、「Vシェア」であれば、個人でもオフィスビルへの投資が可能です。
初めての資産運用でも少額投資から始めやすく、もちろん、購入したオフィスビルなどの管理・運用は弊社が責任を持って実行しますので、不動産の維持管理のために何かをしなければいけないという手間は発生しません。
投資家の皆様が得ることができる利益は「毎月の賃料収入の分配」と「一定期間運用後の売却代金の分配」です。さらに運用後の売却までワンストップで提供しているため、高い流動性を生かし、スピーディな売却・現金化も可能です。
「Vシェア」についてさらに詳細を知りたいという方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

6. 最後に

サラリーマンが不動産投資を始めることにはメリットもありますが、不動産投資にはリスクもありますので、不動産業者などに人任せにするのではなく、自分でもしっかりと勉強し、知識を持ったうえで始めることを心がけましょう。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

プロフィール
掲載記事

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

不動産小口化商品の「任意組合型」と「匿名組合型」 - 登記できる?節税効果がある?【FP監修】
不動産投資はサラリーマンにおすすめ!失敗しないための注意点【FP監修】
不動産投資ファンドとは?種類や仕組み、メリット・デメリットを解説【FP監修】
不動産クラウドファンディングとは?比較ポイントや仕組みを解説【FP監修】
掲載記事一覧

不動産投資の記事一覧に戻る

関連記事

不動産小口化商品 Vシェア

ボルテックスは、都心の商業地にある中規模オフィスビルを区分所有化し、「VORTシリーズ」として展開しています。
このボルテックスが創造した価値をさらに多くの方にお届けするために販売する商品が「Vシェア」です。
安定した運用を考えている方や、相続対策などを考えている方にもおすすめです。