投資物件としてオフィスビルを選ぶときのポイント

資産運用 不動産投資

目次

不動産投資やREIT、不動産クラウドファンディングで運用される投資物件には、オフィスや居住用の収益マンション、商業施設、ホテルなど、さまざまな種類がありますが、近年オフィスビルへの投資に注目が集まっています。この記事では、投資物件としてオフィスビルに注目が集まる理由や投資物件の選び方について解説します。

1. 投資物件としてオフィスに注目が集まる理由

不動産投資というと、マンション経営やアパート経営など、居住用の収益マンションへの投資をイメージされる方も多いのではないでしょうか。しかし、近年の不動産投資では、オフィスビルを投資物件とする方が増え、オフィスビル投資への注目が集まっています。

1-1. 供給量に対し需要が高いため、安定した賃料収入が期待できる

投資物件としてオフィスビルに注目が集まる理由としては、需要の高さがあげられます。オフィスビルとは、企業などの法人がオフィスとして利用することを目的として建てられたビルです。立地条件の良い物件は今後も価値が下がりにくく、売り物件がなかなか出ないようなエリアであれば、購入時よりも高い価格での売却も期待できます。また、そのような物件であれば、空室率も低く、景気の変動による賃料の上昇も期待できます。
オフィスビルの場合、区分マンションなどの収益マンションと比べてテナントの賃貸期間が長いという特徴もあることから、安定した賃料収入が期待できるでしょう。

オフィスビルと賃貸住宅 過去4年間の平均空室率の推移

1-2. 築年数による価値の下落が起きにくい

オフィスビルは、住居用の収益マンションに比べて、経年劣化による賃料価格の下落が起こりにくいという特徴があります。
オフィスビルは耐久性が高く浴室やキッチンなどの水回り設備がないことから、築年数が古くてもオフィスとしての機能を十分果たすことができます。さらに退去の際は、原則テナント側の費用負担により原状回復工事が行われるため、新たにテナントが入居する際も築年数の古さは感じにくくなります。居住用の収益マンションと違い、築年数よりも立地の良さが重要視されるオフィスビル物件は、築年数が経過した物件であっても、賃料価格は下がりにくいのです。

2. 投資物件の種類とそれぞれのメリット・デメリット

不動産投資において、投資物件選びはとても重要です。投資物件と一口に言ってもさまざまな種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。不動産投資では、投資物件ごとの特徴やメリット・デメリットを把握し、自分の投資スタイルに合った物件を選ぶことが大切です。

2-1. オフィス物件のメリット・デメリット

オフィス物件に投資するメリットとしては、前述のとおり、需要の高さや賃料下落が起きにくいことなどがあげられます。さらに、現物不動産へ投資する場合には、コスト負担が少ない点もメリットとなるでしょう。オフィスビルの場合、退去の際に行う原状回復工事の費用は、基本的にテナント側が負担します。そのため、居住用の収益マンションのように、入退去のたびに修繕費がかかるということがありません。ただし、共有部分の修繕にかかる費用はオーナー負担となりますので、オフィスビルに投資する際は、物件選びの際、将来的にかかる修繕費も考慮しておくことが大切です。
オフィス物件に投資するデメリットは、実物不動産投資の場合、オフィスビル物件の購入には高額な費用が必要になるということです。
さらに、オフィス市場の参加者はプロの事業者がほとんどです。個人投資家がオフィス市場に参入しても、有益な情報が個人レベルにまで回ってきづらいというデメリットもあります。

2-2. 居住用物件(収益マンション)のメリット・デメリット

居住用物件である収益マンションに投資するメリットは、比較的景気の影響を受けにくく、長期的に安定した賃料収入が見込める点といえるでしょう。
一方、居住用の収益マンション物件に投資するデメリットとしては、経年劣化等により賃料の低下する可能性や、人口減少による空室率の上昇の可能性などがあげられます。空室を埋めるために、高額な修繕費やメンテナンスコストがかかるケースも少なくはなく、居住用の収益マンションに投資する際は、長期的な資金計画のもと慎重に検討する必要があります。

2-3. ホテル物件のメリット・デメリット

ホテル物件に投資するメリットは、高い収益性が期待できる点にあります。
ホテル物件の立地や時期によっては、インバウンド需要の拡大等により高収益が見込める可能性も十分にあるでしょう。
一方で、ホテル物件の場合、世界情勢や景気の影響を受けやすい点はデメリットと言えます。例えば、新型コロナウイルス感染症の拡大や東京五輪・パラリンピックの延期等でインバウンド需要の縮小、宿泊客の減少が余儀なくされる場合、ホテルはその影響を直接的に受けることになるでしょう。

3. オフィス投資物件の選び方や重視すべきポイント

ここからは、オフィスビルへの投資を決めた場合に、どのような目線でオフィス投資物件を選べばよいのか、重視すべきポイントについて紹介します。

3-1. 立地・エリアで選ぶ

オフィス物件に投資する場合、立地やエリアで選ぶという方法があります。
オフィス投資物件の選び方で最も重要なのは、希少性の高い物件を選ぶということです。希少性の高さは、需要と供給のバランスで決まります。
東京都心の場合、空き地が少なくビルを建てられるスペースには限界があります。そのため、一定以上の規模のオフィスビルは供給に対して需要が多くなり、空室が少なくなります。良い立地のオフィスビルは築年数に関わらず、人気が高いので希少性も上がります。
一方、地方や郊外にあるオフィス物件の場合は、その地で事業を営む法人も限られるため、オフィスの需要に対して供給が上回る傾向が高く、希少性が高い物件を選ぶのは難しいでしょう。

オフィス投資物件を選ぶ際は、都心5区(港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区)のなかでも、特に人の行き来が多い商業エリアを選ぶのがポイントです。さらに再開発が活発に行われているエリアであれば、将来的な価格上昇も見込めるでしょう。

3-2. 物件の規模で選ぶ

希少性の高い物件を見極めるポイントとしては、物件の規模で選ぶことも重要です。
東京都心にあるオフィスビル物件のなかでも、需要と供給のバランスによるメリットが高いのは、中規模オフィスビルです。
東京都心にある中規模オフィスビルは、需要に比べて供給が少ないことから、市場競争による賃料下落が起きにくく、小規模ビルに比べて優良テナントが多いことからも、高い賃料を長期間維持しやすいというメリットがあります。さらに、再開発による売却においても、一定規模以上の土地は利用価値が高いため、買い取り価格が公示地価を上回る可能性は十分考えられるでしょう。

3-3. 施設のメンテナンス・管理状況で選ぶ

オフィス投資物件選びでは、希少性の高い物件を選ぶと同時に、将来価値の高い物件を選ぶことも重要です。どんなに立地のよいオフィス物件でも、長期間保有するにあたって経年劣化を避けることはできません。外壁がはがれる、水道管から水が漏れるなど、定期的な管理・メンテナンスをしなければ不動産の価値の目減りにつながってしまいます。
投資対象としてオフィス物件を選ぶ際は、資産価値向上、維持のための修繕が行き届いているか、しっかりと確認することが大切です。

4. 投資物件としてのオフィスビル、今後の市況は…?

新型コロナウイルス感染症の影響によりリモートワークを導入する企業が増えるなか、投資物件としてのオフィスビルが今後どうなっていくのか、気になるところではないでしょうか。リモートワークの普及によるオフィス需要の減少やニーズの変化により、投資物件としてのオフィスビルに関して懸念を示す意見があるのも事実です。
しかし、シェアオフィス利用拡大や、オフィスの拠点分散によるニーズの変動、オフィス内でのソーシャルディスタンスの確保による増床など、これまでのオフィスの在り方からは変化はありつつも、今後オフィスが一切不要になるとは考えにくいという意見もあります。また、経済状況の悪化等の理由により、これまで大型オフィスビルを利用していたテナントが、中規模オフィスビルへの移転を検討する可能性も高まることから、需給バランスが非常にタイトな都心の中規模オフィスビルの場合、よりニーズが高まっていくという考え方もあります。
いずれにしても、経済状況の変化、働き方の変化によるニーズの変化など、今後の不動産市場の変化については、しっかりと見極めいくことが重要になるでしょう。

5. 最後に

今回は、投資物件としてオフィスビルに注目が集まるのはなぜか、投資物件としてオフィスビルを選ぶときのポイントについて、解説してきました。
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