不動産の小口投資はなぜ人気?メリットやリスクを解説【FP監修】

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近年注目が高まっている不動産の小口投資とは、一口数万円から1,000万円程度に小口化された特定の不動産に投資する投資手法のことです。投資家は小口化された特定の不動産に対して投資を行うため、少額からでも不動産投資が始めやすいというメリットがあります。この記事では、不動産の小口投資の人気が高まってきた理由や、そのメリットやリスクについて解説します。

1. 一般的な不動産投資との違い

一般的に不動産投資と聞くと、アパート・マンション経営のような不動産賃貸事業をイメージする方が多いと思います。
現物の収益不動産を購入し、入居者からの賃料収入と将来の売却益を得ることを目的としています。また、手元資金が少額であっても借入れを利用して不動産という大きな資産を保有することができるというレバレッジ効果も期待できます。さらに、相続税の節税対策として不動産投資を行う方も少なくありません。
しかし、多額の資金を投資する一般的な不動産投資にはリスクもあります。入居率の低下や賃料下落による収益の変動、借入金利の上昇によるローン返済負担額の増加、予期せぬ自然災害などが賃貸事業の収支を圧迫し、ローンの返済が滞ってしまったり、保有不動産の価格低下により売却損が生じてしまうことも。また、一般的な不動産投資では、不動産取得税や固定資産税などの税金負担、保有不動産の経年劣化による修繕費など、思わぬところで高額な費用が発生する可能性もあります。

一般的な不動産投資はこれらのリスクマネジメントが最も重要なポイントとなるため、中上級者向きの投資方法と言えます。投資初心者や少額の資金で投資を始めたいという方にとって、不動産の小口投資は手軽で有効な投資方法と言えるでしょう。

2. 不動産の小口投資にはどんな種類がある?

不動産の小口投資にはさまざまな種類があります。ここでは、不動産小口投資の主な種類として、「REIT(リート)」「不動産小口化商品」「融資型クラウドファンディング」「投資型クラウドファンディング」の4つについて、一般的な不動産投資との違いやそれぞれのメリット・特徴について解説します。

2-1. REIT(不動産投資信託)

不動産の小口投資と聞くと、真っ先に思い浮かぶのがREIT(不動産投資信託)ではないでしょうか。REIT(リート)とは不動産投資信託のことで、現物不動産ではなく不動産を証券化したものです。日本ではJ-REIT(Jリート)と呼ばれています。

1万円程の少額な資金から投資することができ、株式よりも利回りが高いとされ、さらにその運用はプロに任せることができるため、初心者でも比較的始めやすいというメリットがあります。
一方でREIT最大のデメリットは、現物の不動産を自分で選んで投資することができないため、リスクコントロールがしにくいところです。またREITはあくまでも投資証券であるため、不動産保有者にはなれません。

2-2. 不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、「不動産特定共同事業法」に基づいて運営される投資商品のことです。多くの投資家から資金を集めて不動産を購入し、得られる賃料収入を出資者に分配するという仕組みです。

運用をプロに任せることができ、一口数万から1,000万円程度の少額の資金で不動産投資を始めることができるというというメリットはREITと同じですが、不動産小口化商品は投資する物件が特定されているため、投資したい物件を自分で選んで投資することが可能です。
また、不動産特定共同事業法(不特法)に基づき、国土交通大臣もしくは都道府県知事の認可を受けた事業者だけが行うことが可能なため、投資家にとっては事業者の信頼性に対しての安心感もあります。
また、不動産物件は分割が難しいことから、相続時にトラブルになりやすい資産だといわれています。小口化されている不動産小口化商品を複数所有することにより、複数の相続人に分けて相続しやすく、また不動産小口化商品は現物不動産と同様の扱いとなるため、相続対策を考えている方にとってもおすすめの投資商品といえるでしょう。

不動産小口化商品のデメリットは、比較的新しい金融商品なため、未だ購入できる商品がそれほど多くはない点です。不動産小口化商品に投資したくても、人気が殺到し、なかなか購入することができないというケースも少なくありません。

2-3. 融資型クラウドファンディング

融資型クラウドファンディングとは、クラウドファンディングの一種で、ソーシャルレンディングや貸付型クラウドファンディングとも呼ばれています。
投資家は、ファンド事業者が運営するプラットフォーム(投資家と資金需要者をマッチングするWeb上のサービス)を通じてファンド(事業案件)を選び、融資をします。融資したお金は一定期間経過後に利息が加算されて返済されるため、低リスクでの資産運用が可能です。多くは一口1万円から3万円程度の少額資金から始めることができ、融資に対する利息が利益になります。
融資型クラウドファンディングは、不動産だけでなくさまざまな事業のなかから融資先を選ぶことができるため、分散投資によるリスク軽減を図りたい人にも適しています。サラリーマンの副業としても人気が高まっています。

以前は、融資型クラウドファンディングでは貸金業法に違反するおそれがあるとして、借り手企業については匿名化されていましたが、2019年3月に金融庁が匿名化は不要との見解を公表し、現在では匿名化は解除されています。
融資型クラウドファンディングにおいて、高い利回りのファンドの場合、ファンドによっては貸付先の返済遅延やデフォルトなどのリスクが高いことに注意をしなければなりません。利回りだけを強調し、リスクに関する情報が明示されていないファンドには注意が必要です。2019年5月には、金融庁もソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)のリスクについて注意喚起をしています。

高い利回りなど限られた情報のみで投資判断を行うのではなく、さまざまな情報を確認し、ファンド事業者の信用力を慎重に見極めるとともに、ファンドの内容を十分に理解したうえで、投資を行うかどうかの判断をすることが重要です。

参照元:ソーシャルレンディングへの投資にあたってご注意ください:金融庁

2-4. 投資型クラウドファンディング

投資型クラウドファンディングも、クラウドファンディングの一種で、複数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、その賃料収益や売却益を分配するという仕組みは不動産小口化商品と同じですが、Web上で手続きが完了できるという特徴があります。
ファンドへの出資という形でおおむね一口1万円程度から始められます。リスクとして、融資ではなく投資であるため、不動産価格が下落した場合には、元本割れが生じます。また、事業の状況により分配金も予想を下回ることもあります。

小口投資の種類とメリット・デメリットまとめ

小口投資の種類 メリット デメリット 向いている人 一口あたりの相場
REIT(リート) 運用をプロに任せることができる 投資先を選べないため、リスクコントロールがしにくい 投資初心者 一口1万円前後
不動産小口化商品
  • 投資物件を特定できる
  • 相続対策になる
まだ選択肢が少ない
  • 投資初心者
  • 相続の予定がある人
一口数万から1,000万円
融資型クラウドファンディング 資金損失のリスクが低い
  • 貸し倒れのリスク
  • 低リスクを求める人
  • サラリーマンの副業
一口1万円から
投資型クラウドファンディング Web上で手続きが完了できる 事業の状況により分配金は変動する
  • 投資初心者
  • サラリーマンの副業
一口1万から

他にも、遊休地などを保有している方には、賃貸住宅や駐車場の経営などの方法もあります。立地によって収益は左右されますが、都心などの賃貸需要の高い立地であれば一定の収益が期待できるでしょう。

3. 小口投資でリスク軽減できる?知っておくべき不動産投資のリスク

さまざまな不動産の小口投資についてご紹介してきました。小口投資であっても不動産投資であることに変わりはありません。投資対象物件の特徴やリスクをしっかりと把握し、対策をとることが重要です。
また、少額の資金でリスクも最小限に抑えたいという方は、まずは小口投資から始めてみるのもおすすめです。小口投資の場合も、リスク軽減のために複数の物件に分散投資するなど、自分に合ったポートフォリオを組むことが大切です。

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  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
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写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

プロフィール
掲載記事

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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