節税目的の不動産投資は失敗しやすい?不動産投資と節税の仕組み【税理士監修】

資産運用 不動産投資

目次

不動産投資による節税を検討する方は少なくありません。しかし、不動産投資と節税の仕組みを正しく理解していないと、かえって多くの税金を支払うことになったり、脱税になってしまったりと、失敗してしまう可能性も…。不動産投資による節税効果を正しく理解することが、効果的な投資につながります。この記事では、不動産投資と節税の仕組みについて解説していきます。

1. 不動産投資で節税はできる?

まずは、不動産投資がなぜ節税になるのか、不動産投資と節税の仕組みについてご説明します。

1-1. 節税できる税金の種類

不動産投資が節税につながるのは事実です。不動産投資によって節税できる税金の種類は、「所得税」「住民税」「相続税」「贈与税」です。一般的に不動産投資における節税というと、所得税を指すことが多いです。

1-2. 「所得税・住民税」の節税の仕組み

不動産投資が節税になる理由は、不動産所得がマイナスになることによって、会社員や自営業の方の給与所得や事業所得と損益通算することができ、結果、所得税の税額を減額することができるからです。住民税は所得税の課税標準をもとに計算されるため、住民税も所得税と連動すると考えてよいでしょう。

不動産投資による節税では、経費の計上がとても重要なポイントとなります。不動産投資において経費計上できる費用は、主に次のとおりです。

不動産投資において認められる経費

  • 減価償却費
  • 保険料(火災保険・地震保険)
  • 管理会社への業務委託費
  • 広告宣伝費(入居者募集など)
  • 修繕費、修繕積立費
  • 借入金利子
  • 税金(不動産取得税、固定資産税、登録免許税、印紙税)
  • 司法書士や税理士など専門家に支払った報酬
  • その他雑費など

不動産投資において認められる経費のなかで、特に重要な経費項目が「減価償却費」です。
減価償却とは、築年数が経過するにつれ経年劣化等で価値が低下していく建物などの固定資産について、建物の構造によって定められた法定耐用年数に基づき、価値が下がった分の損失をその期間で分割し、経費計上することをいいます。
減価償却できる不動産は建物のみとなります。土地は建物のような経年劣化がないため、減価償却はできません。
※令和3年分以後の海外中古不動産の減価償却費(簡便法などにより計算)による損失は損益通算不可になります。

ただし不動産投資といっても、不動産特定共同事業など組合事業による不動産所得の場合は注意が必要です。
個人の方の場合、不動産所得の損失は給与所得などの他の所得と損益通算が可能ですが、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については無かったものとみなされ、他の所得と損益通算ができないこととなっています。不動産特定共同事業に基づく損益を分配する事業は上記組合事業に含まれます。
つまり、事業参加者様の受ける損益の分配は不動産所得として取り扱われますが、この組合事業で生じた損失の額は、事業参加者様の他の所得との損益通算はできません。

所得税・住民税の節税シミュレーション

不動産投資がどのように所得税・住民税の節税につながるのか、具体的にシミュレーションしてみましょう。年収720万円、不動産投資による年間の不動産所得がマイナス50万円のケースでシミュレーションすると、次のようになります。(配偶者控除・生命保険控除などは考慮しないものとします。)

項目 不動産投資なし 不動産投資あり 差分
給与収入 720万円 720万円
給与所得控除 192万円 192万円
給与所得 528万円 528万円
不動産所得 0円 △50万円
合計所得金額 528万円 478万円 △50万円
所得税の合計額 約34万円 約24万円 △10万円
住民税の合計額 約39万円 約34万円 △5万円
  • 2019年分の給与所得控除額

不動産投資を行った結果、このように年間約15万円の節税となりました。所得税は超過累進税率方式で計算されるため、給与収入が高い方が節税効果は高くなります。

1-3. 「相続税・贈与税」の節税の仕組み

不動産投資には、相続税の負担を軽減するという節税効果も期待できます。
相続税は課税対象となる財産の総額により算出されますが、相続財産が不動産の場合、不動産は固定資産税評価額や路線価でその評価額が決まります。現金はもちろん、株式などの有価証券は時価(市場価格)がそのまま課税対象となりますが、不動産の評価額は時価(市場価格)よりも低くなることが多く、その分、相続税の課税対象資産額が下がるというわけです。
贈与税の課税対象となる贈与財産評価についても、相続税と同じ評価方法となっています。

相続税・贈与税の節税シミュレーション

不動産投資をせず現金1億円を相続した場合の相続税と、現金1億円を不動産に投資した場合の相続税をシミュレーションしてみましょう。1億円の不動産を相続する場合、仮にその評価額を時価(市場価格)の7割とすると、7,000万円の評価額となります。子供2人のケースでシミュレーションした結果は、次のとおりです。

項目 不動産投資なし 不動産投資あり 差分
相続財産 現金1億円 1億円で購入した不動産
相続税評価額 1億円 7,000万円
基礎控除額 △4,200万円 △4,200万円
課税対象額 5,800万円 2,800万円
相続税額 770万円 320万円 △450万円

このように、現金で相続を行うより、不動産で相続を行う方が節税効果は高くなります。また、その不動産を他者に賃貸している場合、評価額はさらに下がる場合があります。
不動産投資には現物不動産以外にも、REITや不動産小口化商品がありますが、不動産投資による相続税の節税効果があるのは現物不動産と一部の不動産小口化商品のみ。REITは株式などの有価証券と同じ扱いとなりますので、相続税の節税効果は望めません。

ただし、相続により取得した不動産を相続後すぐに売却する場合、不動産の価値は路線価や固定資産税評価ではなく時価で評価される場合もありますので、注意が必要です。

2. 節税目的の不動産投資は失敗しやすい?

不動産投資の目的は本来、利益を生み、財産を増やすために行うものです。そのため、節税目的で不動産投資を始めると、実際思っていたほど節税にならなかった、当初の税制から変更になってしまった…など、上手くいかないケースもあります。不動産投資における注意点を理解しておきましょう。

2-1. 売却時の注意点

不動産投資に失敗しないためには、売却時に注意が必要です。
例えば、投資用不動産の売却価格が減価償却で下がった本来の資産価値を上回る金額で売れた場合、その譲渡所得に対して税金を納めなければなりません。譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

譲渡価額 取得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。
実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用 1仲介手数料、2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、3貸家の売却に際して支払った立退料、4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
特別控除額 収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
「マイホームを売って、譲渡益がある場合」参照)
課税譲渡所得金額

引用元:土地や建物を売ったとき|国税庁

減価償却費で大幅に簿価が下がった不動産を売却する場合、売却時点での不動産時価によっては譲渡所得が増えるため、高い税金が課せられる可能性があります。

さらに、譲渡所得に課せられる税金は、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって税率が異なります。5年以内の短期譲渡の場合、課せられる税金が約2倍になるのです。
このことを知らずに短期間で投資用不動産を売却してしまうと、売却益を得たとしても、高額な税金の支払いでほとんど手元に残らない…ということになり兼ねないため、注意が必要です。

税率

区分 所得税等 住民税
長期譲渡所得 15.315% 5%
短期譲渡所得 30.63% 9%

2-2. 物件選びの注意点

不動産投資において、投資する物件をどう選ぶかはとても重要です。
高い利回りの物件ばかりに目を向けリスクを度外視してしまうと、運用中の収益悪化によって、思わぬ失敗を招いてしまうことがあります。不動産投資による節税どころか大きな損失や負債を抱えてしまう可能性もあるため、投資不動産を選ぶ際は、利回りだけに捕らわれず、そのリスクについてもよく確認し、検討するようにしましょう。

不動産投資のリスクについて、詳細は、こちらの記事もご参照ください。

3. 最後に

不動産投資と節税の仕組みについて解説してきました。不動産投資の本来の目的は、利益を生み、財産を増やすということです。節税だけに注目して不動産投資を始めてしまうと、この本来の目的をつい忘れてしまいがちです。
不動産投資には節税以外にも、安定した収入の確保や、インフレに強いなどのメリットがあります。不動産投資による節税の仕組みや効果を正しく理解し、節税だけでなく収益性の高い物件選びなど、様々な視点から検討することが大切です。

また、不動産投資の初心者の方は、不動産小口化商品などの少額なものから始め、資産運用をしながら経験値を積むという方法もおすすめです。弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、1口100万円単位で5口(500万円)から始めることができるため、不動産投資初心者にもおすすめです。「Vシェア」についてより詳しく知りたいという方は、下記ページをご参照ください。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。

税務の取扱に関する監修

マックス総合税理士法人マックスソウゴウゼイリシホウジン

プロフィール
掲載記事

渋谷本社、自由が丘オフィスを拠点に、東京都心及び、城南地区の地主や資産家に対し、『民事信託も活用した相続・相続対策、不動産の売買や贈与時の節税』といった資産税コンサルティングを手がける。
毎週末、不動産に関する税務相談会も行っており、ただの税務理論だけでなく、不動産の現場にも精通する知識と経験を備えている。
マックス総合税理士法人http://www.max-gtax.com/

相続時精算課税制度とは?メリット・デメリットや手続きの方法【税理士監修】
生命保険にかかる相続税はいくら?生命保険が相続対策になる理由【税理士監修】
贈与税は親子でもかかる?贈与税がかかるケースと非課税にする方法【税理士監修】
夫婦間でも贈与税はかかる!贈与税を非課税にする方法と注意点【税理士監修】
掲載記事一覧

不動産投資の記事一覧に戻る

関連記事

不動産小口化商品 Vシェア

ボルテックスは、都心の商業地にある中規模オフィスビルを区分所有化し、「VORTシリーズ」として展開しています。
このボルテックスが創造した価値をさらに多くの方にお届けするために販売する商品が「Vシェア」です。
安定した運用を考えている方や、相続対策などを考えている方にもおすすめです。