注目すべきはオフィスビル投資!利回り、メリット・デメリットは?【FP監修】

資産運用 不動産投資

目次

資産運用のなかでも、長期的に安定した資産形成ができると人気の高い不動産投資ですが、なかでも最近はオフィスビル投資に注目が集まっています
この記事では、オフィスビル投資になぜ注目が集まっているのか、オフィスビル投資について解説していきます。

1. オフィスビル投資に注目が集まる理由

不動産投資と聞くと、アパート・マンションを1棟丸ごと、あるいは区分マンションを購入し、賃料収入を得るというアパート・マンション経営を思い浮かべる方が多いと思います。
しかし、最近はオフィスビルや商業ビルへの投資に注目される方が増えているのをご存知でしょうか?それは、「オフィスビルをフロアごとに所有する」という新しい不動産の所有方法が浸透し、オフィスビルであってもマンションと同じように区分所有するということが広がりつつあるからです。
オフィスビルや商業ビルの場合、ビル一棟購入するためには億単位の高額な資金が必要となり、個人の投資家が不動産投資を始めるには手が出しづらいものでした。しかし、ビル一棟を区分所有できるとなれば、個人投資家でも投資が可能になります。また、オフィスビルは、アパート・マンションなどの住居系不動産と比較して需給バランスの状態が良好なため賃料の下落リスクが低く、安定性の高い魅力的な投資対象と言えます。

2. 不動産投資で最も注目すべきは東京都心のオフィスビル

不動産投資で注目したいのは東京都心のオフィスビルです。海外の投資家も東京都心のオフィスビルに注目しています。

2017年、世界有数の政府系ファンドであるノルウェー年金基金が東京での不動産投資を本格的に開始し、渋谷区や港区の商業施設を一括購入したことが大きな話題になりました。実際に、その後の東京の不動産取引は活況が続いています。
また、2021年開催予定の東京オリンピックについては、インフラ整備などのレガシー効果により大きな経済効果が期待されています。

都心商業地では地価の上昇が続いており、なかでも東京の商業地の価格は高い上昇率となっています。そのためJ-REIT市場においてもオフィス系銘柄が存在感を示しています。
東京都心では大型オフィスビルの建設が注目されていますが、実はテナントとの「需給バランス」という点では、中規模オフィスビルにも大きな魅力があります。中規模オフィスビルの特徴としては、限られた供給量に対してテナントの需要は高いため、空室率が低く、安定した賃料収入が期待できます。さらに再開発が行われれば、再開発時の買い取り価格が上昇する可能性もあります。

中・小規模オフィスビルの需要と供給 中・小規模オフィスビルの需要と供給

3. オフィスビル投資のメリットは?

オフィスビル投資には様々なメリットがあります。ここからは、オフィスビル投資のメリットについて具体的に解説します。

3-1. 希少性が高い物件を選べる

オフィスビル投資のメリットのひとつに希少性が高い物件を選べる点があります。この場合の希少性とは「立地」「規模」「グレード」という条件が揃っているということを指します。オフィスビル投資の注目度が高くなっているなか、「希少性が高い」物件を選択することで、投資後の価格維持・上昇も期待できます。

不動産投資において物件を選ぶ際には、もちろん利回りの検討も必要ですが、高利回りというだけで判断してしまうと、利回りだけではカバーできないリスク要因を持つ物件が少なからず存在します。当初は高利回りをうたっていても、リスク要因を見落としたり軽視すると空室や賃料下落、想定外の修繕費などにより当初の利回りが大きく低下してしまう可能性もあります。

希少性が高い物件は、高利回りをうたう物件より当初の利回りは低くても、物件価値が長く維持できる可能性が高いため、長期保有投資においては、かえって安心感は高いと言えます。
賃料から得られる収益と物件そのものの資産価値双方から考えた場合、希少性の高いオフィスビルへの投資はメリットが高いと考えられます。利回りだけに惑わされることのないよう、対象物件の「希少性」やリスクまで検討したうえで選択することが大切です。

3-2. 空室率が低い

アパートやマンションなどの住居系不動産は供給過剰や人口減少の影響を受けやすいため入居率低下が懸念されます。空室の長期化や経年劣化により物件価値が低下した場合は、賃料の下落にもつながるため、不動産投資にとってはリスクとなります。
しかし、東京都心のオフィスビルは供給に対して需要が高いため、住居系に比べて空室率が低く、安定した投資対象といえます。

都心5区 空室率と平均賃料の推移

3-3. コスト負担が少ない

オフィスビル以外にも、ホテルや旅館への投資は、インバウンド需要が継続していることから立地や時期によって高い収益が期待できます。その一方で、旅館業法の改正等によりコストが軽減された部分もあるとは言え、ホテルや旅館の経営には人件費等一定のコスト負担が必要ですが、オフィスビル投資はホテルなどと比較して人件費等のコスト負担は少なくなります。
また、アパート・マンションなどの住居系不動産は入居者の入れ替え時の修繕費などが原則オーナーの負担となりますが、オフィスビルはテナントの退去時の内装復元費は基本的にテナントがコスト負担することになります。オフィスビル投資は、オーナーのコスト負担が少ないことも大きなメリットとなります。

住居とオフィスのオーナー負担の比較 住居とオフィスのオーナー負担の比較

3-4. 税制上の優遇

相続や贈与をお考えの場合、オフィスビル投資には節税メリットがあります。

一般的に相続税、贈与税は、建物については固定資産税評価額をもとに計算されますが、新築時の固定資産税評価額は、時価に対して約5~6割ほどの水準になります。さらにテナントに賃貸している場合は、満室であれば評価額から借家権割合(30%)を減額することができ、時価との差額分の課税価格を減額できます。
土地についても、路線価で評価されるため、公示価格の8割程度の評価額となります。 さらに、東京都心のオフィスビル物件の場合は、地方物件と比べて土地の市場価格が高く、その分市場価格と路線価と乖離が大きくなるため税金の軽減効果も大きくなると考えられます。
また、オフィスビル投資では、アパートやマンション経営と同様に、土地は貸家建付地として評価されるため、自用地と比べて評価額が2割程度減額されます。
不動産所得の計算上も、減価償却費を経費計上できるため、所得税の負担の軽減につながります。

4. オフィスビル投資のデメリットは?

オフィスビル投資のデメリットは、何といっても多額の投資資金が必要になることです。ビル一棟を購入するためには億単位の資金が必要になります。
また、個人投資家ではなかなか融資審査も通りにくく資金調達が難しいため、投資対象となりにくい点もあります。
しかし、「不動産小口化商品」という少額から購入できる不動産投資商品の登場により、個人投資家でもオフィスビル投資を選択しやすくなりました。

他にも、アパート・マンションなどの住居系不動産の場合と同様、オーナーが複数いる場合、老朽化した場合の建替えの際の意思決定が難しい、空室リスクも存在する、契約関係が複雑になる場合がある、などのデメリットが考えられます。

5. 最後に

オフィスビル投資について、メリットやデメリットをご紹介してきました。オフィスビル投資に注目が集まる理由は、「オフィスビルをフロアごとに所有する」という新しい不動産所有の方法が一般的になりつつあるからでしょう。
これからの不動産投資の有力な手法のひとつになり得るオフィスビル投資も選択肢のひとつとして検討する価値があるのではないでしょうか。

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  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

プロフィール
掲載記事

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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