不動産投資はリスクを知ることから始めるべき!不動産投資リスクをわかりやすく解説【FP監修】

資産運用 不動産投資

目次

不動産投資に興味がある方のなかには、不動産投資のリスクや失敗談、また最近では不動産投資を取り巻くトラブルの報道を見聞きして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。もちろん不動産投資にも他の投資同様、リスクはあります。しかし、不動産投資のリスクを把握し、しっかりと対策を行うことで、軽減できるリスクもあります。ここでは、不動産投資のリスクについて分かりやすく解説します。

1. 不動産投資とは?

不動産投資とは、一般的に「マンション経営」や「アパート経営」といわれるように、購入したマンションやアパートなどの収益物件を賃貸して家賃収入を得ることと、最終的にその物件を売却し、売却益を得ることを目的とする投資手法のひとつです。購入する収益物件としては、マンション、アパートなどをまるごと1棟購入する「1棟物件投資」、マンションの1室を購入する「区分投資」などがあります。

2. 不動産投資のリスクとは?わかりやすく解説

不動産投資の大きなメリットは、一定の入居率が維持できれば安定的な賃料収入を得られることです。また購入した収益物件が値上がりしていれば、売却して利益を得ることもできます。さらに資産家の相続税対策として収益物件の購入が行われることもあります。
このようなメリットがある反面、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。リスクを知り、適切な予防と対応をすることはとても重要です。
不動産投資のリスクとしては、「収益の変動」「保有物件の価格低下」「保有コストの負担増」「経営上の精神的リスク」の大きく4つに分けられます。それぞれ具体的に解説していきます。

2-1. 収益の変動

不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、リスクの種類別に解説していきます。

空室リスク

不動産投資で真っ先に思い浮かぶのが空室リスクではないでしょうか。
不動産投資では、銀行などからアパートローンを借入れて収益物件を購入する手法が一般的です。当然毎月のローン返済がありますが、購入した収益物件の入居率が著しく低下すると、収益が減少し、場合によっては賃料収入が返済額を下回り、返済が滞ることもあります。
特に、わが国では人口減少が深刻な問題になっており、今後賃貸マーケットも縮小が進むことが予測されます。立地によっては賃貸住宅の競争が厳しくなり、入居率の低下が一層進む物件も増えていくことが懸念されます。

賃料下落リスク

建物の老朽化が進むと、賃貸物件の競争力も下がるため、家賃が下落する傾向があります。
また、賃料が高い時期に入居し、長く居住していた入居者が退去した後は、大幅に家賃を下げなければなかなか次の入居者が決まらないといったケースもみられます。賃料が下落すると、当然収益も悪化することになります。

滞納リスク

入居希望者の審査をしっかりと行ったつもりでも、退職、転職、家庭の事情など、その後の入居者の経済的状況などの変化によって、家賃の支払いが遅れたり、家賃滞納が発生することもあります。滞納リスクの対策として、入居者の滞納家賃を代わりに払ってくれる家賃保証会社を利用するケースが増えています。

金利上昇リスク

現在、史上最低の金利水準が続いています。そのため、多くの方が低金利の変動型ローンを借入れた上で収益物件を購入しています。将来金利水準が上昇すると、あわせてローン金利も上昇することになり、月々の返済額も増加します。そのため、返済負担率が高い賃貸経営の場合、収支を圧迫する可能性もあります。
このようなリスクを軽減するためには、ある程度の自己資金を投入し、低い返済負担率になるように借入額を抑える必要があります。

自然災害リスク

日本では、近年さまざまな自然災害が発生しています。地震、台風や豪雨による浸水、土砂災害、大規模停電などの大きな被害も相次いでいます。不動産投資においても、自然災害リスクは大きなリスクと考えられます。
近年、巨大地震に対する意識が高まり、耐震設計の基準も見直されてきましたが、建物の倒壊、損壊などによる物理的な損失はもちろん、ケースによっては入居者への損害賠償責任が発生したり、賃料収入が得られなくなることによりローン返済が不能になるなど、経済的に大きな損失が生じることもあり得ます。

2-2. 保有物件の価格低下

保有物件の価格が購入時よりも値上がりしていれば、売却すると売却益が得られますが、保有物件が必ずしも値上がりするとは限らず、かえって値下がりすることも少なくありません。物件の老朽化や、周辺地価の下落に伴い、売却により損失が発生することは十分に考えられます。
特に日本では、人口減少や少子高齢化が進み、将来的に地価の下落傾向が続くと予測されています。また都市圏と地方圏の地価の二極化も進んでおり不動産価格の変動率には大きな差が生じています。購入物件のエリアによっては、予想以上に大きく価格が下がってしまう可能性もあり得ます。地域や物件の状況によっては、売却したくても売れないといったリスクが生じる可能性もあります。
収益物件の検討にあたって立地の選択はとても重要です。

2-3. 保有コストの負担増

リスクというより、不動産投資のデメリットといえるのが、収益物件の取得時、保有時、譲渡時にそれぞれコストが発生することです。
収益物件の取得時には「登録免許税」「不動産取得税」などがかかり、保有時には、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。毎年の不動産所得に応じて、「所得税」と「住民税」がかかり、また収益物件の規模によっては「事業税」の対象になることもあります。
そして、将来保有物件を売却して売却益が生じた場合には、「譲渡所得税」が課せられます。
いつ、どのような税金がいくら位かかるのかをあらかじめ把握しておくことが重要です。

税金が課せられるタイミング 税金の種類 税金の金額
不動産取得時 登録免許税 固定資産税評価額×税率
印紙税 不動産の購入金額に応じて
不動産取得税 固定資産税評価額×3%
不動産運用時 所得税 所得額に応じて
住民税 所得額に応じて
固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%
不動産売却時 所得税 売却益に応じて
住民税 売却益に応じて
印紙税 不動産の売却金額に応じて

税金以上にリスクになる可能性があるのが、修繕費などのメンテナンスコストです。
不動産投資によって安定した収益を得るためには、外装の定期的な修繕や内装・設備のメンテナンスや修理・交換が必要不可欠です。そのため、事業計画上、あらかじめ修繕費の支出は考慮されていますが、建物は築年数が経つほど劣化が進むため、修繕費は増加していきます。そのときに修繕費が予想外にかかってしまったり、突発的に高額な費用が発生することも考えられます。

2-4. 経営上の精神的リスク

不動産投資においては、実際の入居管理を管理会社に委託すると管理業務や入居者対応は管理会社が行い、サブリースにした場合は不動産会社が一括で借り上げるため、オーナーの手間はほとんどかかりません。
とは言え、全く管理にかかわらない訳にもいかず、退室時の修繕・リフォームの打合せや、再募集時の入居条件の打合せなど、賃貸オーナーが賃貸経営にかかわる場面も発生します。
このような手間を全く想定せずに不動産投資を始めてしまった場合は、精神的なリスクとなるかもしれません。

3. 不動産の投資リスクをヘッジしたい方は「Vシェア」がおすすめ

弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」は、不動産投資リスクを最小限に抑えたいという方におすすめの商品です。弊社が物件の取得から不動産戦略の立案、資金調達、プロパティマネジメント、出口戦略(売却)までワンストップで提供することで、今回ご紹介した様々な不動産投資リスクを可能な限り排除いたしました。

突発的なメンテナンスコストを標準化

「Vシェア」では、管理組合を組成し、弊社にて修繕積立基金を拠出いたします。長期修繕計画に基づいて運用するため、突発的なコストを平準化することが可能です。また、不動産の管理および運営についても、業務執行組合員として弊社がすべてを行いますので、オーナー様に煩わしい手間は一切かかりません。

空室リスクや賃料下落リスクが低い物件を厳選

「Vシェア」は、多くの個人投資家が投資対象としているマンションやアパートではなく、都心の中規模オフィスビルを対象としています。都心の中規模オフィスビルは供給に対して需要が高いため、賃料下落のリスクが低いといえるでしょう。

加えて「Vシェア」はグレードの高いオフィスビルを厳選しているため、入居テナントの属性も良く、長期的に資産価値や収益の安定性を維持することができるのです。

弊社独自の徹底的なリスクスクリーニング

「Vシェア」では、不動産賃貸業における「信用リスク」についても、プロならではの視点から、厳正なチェックと徹底的なスクリーニングを実施しています。

出口戦略(売却)までワンストップで提供

弊社の不動産小口化商品「Vシェア」は、個人単位で購入が難しい都心の商業地にある中規模オフィスビルを小口化することで、1口100万円単位で5口(500万円)から不動産の小口購入ができるように設計された商品です。一棟ビルを小口化することで購買層が広がり、高い流動性を誇る独自のマーケットが形成されています。ボルテックスでは出口戦略(売却)までワンストップで提供しているため、高い流動性を生かし、スピーディに売却・現金化が可能です。

4. 最後に

不動産投資には安定的な賃貸収入を得やすい投資対象として、多くのメリットがある一方で、リスクも存在します。リスクを最小限に抑えた不動産投資なら、弊社の不動産小口化商品「Vシェア」をぜひご検討ください。「Vシェア」についてさらに詳細を知りたいという方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

  • 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
  • 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
写真:橋本 秋人

監修者

橋本 秋人はしもと あきと

FPオフィス ノーサイド代表
保有資格:ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー(終活アドバイザー協会) 他

プロフィール
掲載記事

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイドhttps://fp-noside.jimdo.com/

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