不動産小口化商品を比較検討する際に抑えるべきポイントは?

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目次

不動産特定共同事業に基づく不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法の認可を受けた様々な事業者から販売されています。様々な商品があるので迷ってしまいますよね。不動産小口化商品を購入する際、どの商品が自分に合っているかは、ポイントをしっかりと抑えて比較検討することで自ずと見えてくるものです。ここでは、出資方法や投資対象物件の特徴、立地などの視点から不動産小口化商品を比較検討する方法について、具体的にご紹介します。

不動産小口化商品とは何か、メリット・デメリットについて、詳しくは下記ページをご参照ください。

1. 不動産小口化商品の仕組みについて

不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づく金融商品です。具体的には、賃貸収入や将来的な値上がりが見込まれる優良な不動産を小口化し、不動産の賃貸収入や将来的な売却によって得られるキャピタルゲイン(売買差益)を口数に応じて出資者に分配する金融商品のことをいいます。

不動産小口化商品には「匿名組合型」と「任意組合型」、主に2つの種類があります。

1-1. 匿名組合型とは

匿名組合型とは、出資者が事業者に対して金銭で出資を行い、事業によって得た利益を事業者が出資者に分配します。出資者と事業者との相互関係を定めた匿名契約に基づく事業を行います。

1-2. 任意組合型とは

任意組合型とは、複数の出資者が出資をして共同で事業を行うことをいいます。匿名組合型と違い、その出資方法としては、金銭出資、現物出資などの特定物出資のほか、労務出資も認められています。事業によって得た利益は出資者に分配されます。

1-3.「匿名組合型」と「任意組合型」の違い

匿名組合型と任意組合型の違いとは、出資者が金銭による事業者への出資のみを行い利益の分配を得るのか、または出資することにより共同で事業を営み利益を生むのかです。その出資方法についても違いがあり、匿名組合型は金銭出資、任意組合型は金銭出資以外にも現物出資や労務出資が認められています。

つまり不動産小口化商品の任意組合は、金銭出資であっても現物出資であっても、「不動産賃貸業を営む」という目的のもとに集まった複数の出資者によって組成されているといえます。

1-4.「現物出資」と「金銭出資」の違いやメリット・デメリット

現物出資とは、金銭出資と違って不動産や有価証券など資産の現物を出資することいいます。現物出資と金銭出資の大きな違いは、不動産の所有者が事業者なのか出資者本人なのかということです。

現物出資(不動産の所有者が出資者本人となる)の場合、不動産の共有持分について不動産登記が必要になり、登記費用がかかるというデメリットはありますが、不動産の所有者として登記されるので、事業者が倒産しても、不動産の権利は残るといったメリットもあります。

一方、金銭出資の場合は、不動産登記をしないため登記費用はかかりませんが、出資金が全額返還されない可能性があるなどのリスクが考えられます。

金銭出資の場合 現物出資の場合
メリット 登記費用がかからない 不動産所有者として登記される(事業者が倒産しても不動産の権利が残る)
デメリット 出資金が全額返還されない可能性がある 登記費用がかかる

2. 不動産小口化商品の比較 ①:投資対象物件による違いとは?

不動産小口化商品の購入を検討する際は、投資対象物件の違いについても比較しながら検討することをおすすめします。投資対象物件の種類別に、それぞれのメリットを解説していきます。

2-1. 共同住宅のメリット

不動産小口化商品で共同住宅を購入するメリットとしては、少額の投資で共同住宅の大家になることができるという点です。需要の高い地域や人気物件であれば、空室が出にくいというメリットも期待できます。

2-2. ホテル・旅館のメリット

不動産小口化商品に限らず、近年のインバウンド需要拡大にともない、ホテルや旅館への不動産投資が注目されています。不動産小口化商品を活用することで、少額な投資でもホテルや旅館のオーナーとなることができ、地域や時期によっては高い収益が期待できます。

2-3. オフィスビルのメリット

都心のオフィスビル、特に東京のビジネス地区にあるオフィスビルの場合、住宅系に比べて空室率が低く、賃料も経年劣化による減少はほぼありません。また、都心ビジネス地区には空き地が少なく、新たなオフィスビルを建てることが困難であるため、安定した需要に対して供給が少なく、賃料が下がりにくい特徴もあります。

不動産小口化商品は、少額な投資額でも都心のオフィスビルを保有することができ、安定した収益が期待できるという点がメリットでしょう。

3. 不動産小口化商品の比較 ②:投資対象物件の立地による違いとは?

投資対象物件を比較検討する際は、立地条件による違いも比較する必要があります。地方にある物件と都心にある物件を比較した場合、不動産の物件価格はもちろん、賃料相場や空室率、平均賃料の上昇率にも大きな差が出てくるためです。

3-1. 不動産のエリア別価格上昇率を比較

投資対象物件の立地によって、不動産価格の上昇率は変わってきます。

国土交通省が発表した2019年の東京都内の公示地価は、6年連続の上昇となり、特に商業地では6.8%も伸びています。全国のなかでも、東京・大阪・愛知(名古屋)という三大都市圏の不動産価格は上昇傾向にあることから、都心の不動産需要は上昇し続けていることがわかります。
東京エリアのなかでも特にオフィスビル市場は、安定した需要に対して供給が少ないことから賃料が下がりにくく、世界中の投資家から最も投資したい対象として注目を浴びているのです。

3-2. 都心5区 空室率と平均賃料の推移を比較

さらに、東京エリアのなかでも需要の高い都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)は特に空室が少なく、賃料は2014年を境に上昇に転じ、その後上昇トレンドに入りました。特に中規模オフィスについては、供給が少ない一方、中小企業に加えSPCやNPOの法人など、借りる層の絶対数は増加しているため、その空室率は年々低下傾向にあります。

同じ都心エリアであっても、住居系ビルは経年劣化により賃料が下がりがちですが、オフィスビルの場合、ビルの立地・規模に加え需給バランスによって賃料が決まるため、経年劣化による賃料への影響があまりありません。

  • 調査対象ビル数:新築ビルと既存ビルの合計棟数
  • 東京ビジネス地区(都心5区)内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビルが対象
  • 平均賃料は基準階の新規募集条件が対象

(出所)三鬼商事㈱のデータを基に弊社作成

4. 不動産小口化商品は目的や用途に応じて比較すべき

不動産小口化商品の購入を検討する際に、投資の目的や用途に応じて、比較が必要なポイントを見ていきましょう。

4-1. 運用期間

不動産小口化商品の運用期間は、その商品によって10年・15年・20年・30年と差があります。短期投資目的なのか、長期で所有したいのかによって、運用期間は比較した方がよいでしょう。

4-2. 配当金の税務区分

不動産小口化商品において、「匿名組合型」と「任意組合型」では、配当金の税務区分が異なります。配当金の税務区分が違うことがデメリットとなる場合もありますので、注意が必要です。
匿名組合型の場合、不動産の所有者とはならないため、配当金の税務区分は雑所得となります。任意組合型の場合、配当金の税務区分は不動産所得となるのが一般的ですが、商品のなかには、賃料収入は不動産所得、売却代金は譲渡所得などと分けられるケースもありますので確認しておきましょう。

4-3. 名義書換手数料

相続対策や贈与対策として不動産小口化商品の購入を検討されている場合は、名義書換手数料についても確認しておくことをおすすめします。名義書換手数料が高い場合、暦年贈与がしにくくなるといったデメリットも考えられます。贈与を検討している方には重要なポイントです。

ほかにも、長期修繕計画や建物の構造について、中途売却時や最終売却時にかかる費用なども、それぞれの商品のよって異なります。不動産小口化商品を購入する際は、比較すべきポイントをしっかりと抑え、自分に合った商品はどれなのかを比較検討するようにしましょう。

5. 不動産小口化商品として「Vシェア」が選ばれる理由

弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」が多くのお客様に選ばれる理由は次のとおりです。

  • 東京の都心のオフィスビルを区分所有できる
  • 東京都心の中規模オフィスは空室率が低く、仮に空室になっても早期のリーシングが期待できる
  • 不動産の共有持分所有者として登記されるため、安心感がある
  • 名義書換手数料が安く、相続や贈与などの資産分割がしやすい
  • 長期修繕計画など、突発的なコストがかかりにくい商品設計

おかげさまで不動産の管理・運用業務委託におけるクライアント数は5年連続業界第1位、不動産小口化商品の効果を最大化するアセットマネジメントをご提供できます。

6. 最後に

今回は不動産小口化商品の購入検討時に比較すべきポイントについて解説してきました。不動産小口化商品を比較検討される際は、ぜひ弊社にご相談ください。「Vシェア」について、より詳しくご覧になられたい場合は、下記ページをご参照ください。

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