目次
資産運用に興味をお持ちの方のなかには、「いつかは家賃収入を得てみたい」、「アパート経営をしてみたい」というイメージを描いている方もいるのではないでしょうか。
「不動産投資」とは、不動産から利益を得ることを目的として不動産を購入することです。
今回は不動産投資を始めるにあたり、押さえておくべき基礎知識や注意すべきポイントについて解説します。
1. 不動産投資初心者が押さえておきたい基礎知識
そもそも不動産投資とはどのような投資方法なのか、不動産投資の基礎知識から解説します。
1-1. そもそも不動産投資とは
不動産投資とは、収益を得る目的で不動産に資金を投じることをいいます。農家や地主などの土地オーナーが行う「土地活用」と異なり、土地も含めた不動産全体に投資をするため、土地活用と区別をして「不動産投資」と呼ばれています。近年ではサラリーマンなどの副業や資産形成の一手法としても広がりを見せています。
不動産投資の特徴として、少額の自己資金と銀行などの金融機関からの借入を組み合わせて、自己資金を超える規模の大きな不動産を購入し投資効率を上げる「レバレッジ」といわれる手法が多く用いられます。レバレッジとはテコの力のことで、小さな力（自己資本）で大きな効果（収益）を得ることを「レバレッジ効果」といいます。
1-2. 不動産投資で得られる収益
不動産投資によって期待できる収益は大きくふたつあります。
インカムゲイン
ひとつは、不動産を運用することで得られる賃貸収入で、「インカムゲイン」ともいいます。不動産投資では、マンションやアパート、オフィスビルなどを賃貸しますが、入居者が確保できれば、毎月安定した賃貸収入を得ることができます。
キャピタルゲイン
もうひとつは、不動産を売却したときに、購入時よりも値上がりした場合に得られる「キャピタルゲイン」です。
キャピタルゲインは、地価の上昇や不動産投資の人気化などによって保有不動産を購入金額よりも高く売却できた場合だけでなく、中古物件を割安で購入し、リノベーションにより付加価値をつけて高く転売することなどによっても得られます。
ただし、不動産投資で必ずしもキャピタルゲインを得られるわけではなく、損失（キャピタルロス）が生じてしまうこともあります。人口減少が進むわが国では、特に住宅地においては今後地価が下落する地域が増えると予測されているため、キャピタルゲインを重視した不動産投資にはリスクが伴うことも認識しておかなければなりません。
そのため、不動産投資ではまずインカムゲインを重視し、仮にキャピタルロスが生じたとしても、インカムゲインで全体収益をカバーできるようにしておくことが大切です。
その他にも不動産投資のメリットとして、実勢価格と路線価による評価額の差を利用した相続税評価額の引き下げができる可能性があることなどもあります。ただし、最近は、国税当局から路線価による相続税評価が否認されるケースも出ているため、相続税評価額の引き下げができる可能性があることのみを主眼に不動産投資を行うことには大きなリスクを伴うこともあり注意が必要です。
2. 不動産投資の始め方
不動産投資の成功は、正しい知識を身につけることから始まります。
2-1. 投資に対するビジョンを描く
第一にすべきことは、なぜ不動産投資を行うのかという目的を明確にすることです。投資には必ず目的があり、その目的により投資手法も変わってくるからです。
副収入にするのか、将来の自分年金にしたいのか、アーリーリタイアメントを狙いたいのかなど、不動産投資の目的もさまざまです。
投資の目的によって、どのくらいの収益水準を目指すか、どの程度の規模の物件に投資すべきか、資金はどのくらい必要か、どのように資金調達をするか、出口戦略をどうするかなどの具体的な手法も変わってきます。
目的が曖昧なまま、やみくもに不動産投資を始めてしまうと、発生したリスクに対して適切な判断ができず、失敗に陥ってしまう可能性があります。投資に対するビジョンや投資イメージを明確にし、それを実現できる可能性が高い不動産投資の手法を選択し、物件を選択していくことが重要です。
2-2. 不動産投資に必要な知識を身に付ける
不動産投資においては、不動産会社と投資家の間に圧倒的な情報格差があるといわれています。さらに情報格差だけではなく、不動産投資の基本的な知識さえあまり身につけていない投資家もいます。そのため、物件の供給側が提供する情報を鵜呑みにして、言われるがまま投資を始めてしまうケースが多いように見うけられます。
その結果、シャアハウスの「かぼちゃの馬車」問題、サブリースにかかわる訴訟、大手アパートメーカーの施工不良問題など、さまざまなトラブルが頻発し、損害を被る人も後を絶ちません。不動産投資も他の投資同様、自己責任であるということを肝に銘じてとりかかる必要があります。
実際に不動産投資では、物件選びから投資判断、購入方法、管理方法、トラブル時の対応など様々な判断を自ら下さなければならない場面が数多くあります。その際に適切な判断をし、リスクを最小限に抑えるためには不動産投資に関して正しい知識を身につけておくことが重要です。
不動産投資に必要な知識としては、主に次のものがあげられます。
- 不動産投資のメリットやデメリット・リスク
- 投資判断のノウハウ（利回り計算、キャッシュフロー計算、返済比率など）
- 物件の選び方
- 融資の情報
- 物件管理、メンテナンスに関する知識
- 不動産関連の税金に関する知識
これらの知識や情報は、不動産投資の本やインターネットで自ら学習することもできますし、不動産投資セミナーなどに参加して得ることもできます。
ただし、本やセミナーにより推奨する投資手法が異なっている場合も多く、かえって混乱してしまうこともありがちです。まずは自分自身が不動産投資に関する基礎知識をしっかりと身につけ、自己の判断で正しい知識と情報を見極められるように不動産のリテラシーを高めることが大切です。
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2-3. 不動産投資の準備をする
不動産投資の目的や知識がしっかりしていても、投資家自身に不動産投資を行える準備ができていないと、不動産投資は始められません。
そのために必要なことは、自らの属性を高めることです。属性とは、その人の勤務先や社会的な立場、年収や保有資産状況などのことをいいます。
具体的に属性を高める方法としては、目的の投資物件を取得するために必要な自己資金の準備をすること、金融機関から有利な融資条件を引き出すために本業での年収を高めておくこと、金融資産を増やしておくこと、などがあります。
ある物件の購入に自己資金が500万円必要だった場合、保有している全ての金融資産が500万円では、なけなしの財産を全て不動産投資につぎ込んでしまうことになります。それでは、万が一の際の生活も心もとないですし、金融機関もこのような人によい条件での融資はしてくれません。
よりよい条件で融資を受けられ、安心・安全な賃貸経営ができるかが、不動産投資の成否に大きく影響します。
また、自己の属性を正しく認識することで、適切な投資手法や投資の規模なども判断できるようになります。無理をして背伸びをしすぎることは、リスクを高めることにつながります。効果的な投資をするのはもちろんですが、リスクを抑えることにも重点をおきながら不動産投資を行うことは重要です。
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3. 主な不動産投資の手法
ひとことで不動産投資といっても、様々な手法があります。それらの手法を比較しながら、ご自身に最も適した不動産投資の手法を見極めることが大切です。
3-1. 一棟投資
「一棟投資」は、その名のとおり、マンションやアパート、テナントビルなどを一棟丸ごと購入する投資手法をいいます。あとで解説する区分投資や戸建て投資と比べると事業規模が大きいため、賃料収入も多く、早期に大きな資産を形成しやすいというメリットがあります。
一棟投資は、単独保有になるため、建物の修繕や建替えなどを行いやすい反面、地震や火災などが起こったときの災害リスクもすべて背負わなければなりません。
なお、一棟投資には数千万円から数億円単位の投資額が必要になるため、投資家は一定の基準以上の高い属性であることが必要です。一般的に、まだ年収が低く預貯金なども多くない若年層の不動産投資初心者には難易度が高い投資といえるでしょう。
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3-2. 区分投資
「区分投資」とは、分譲マンションや区分オフィスの1室に投資する手法で、新築、中古とも投資対象になります。一棟投資と比較をして少額の投資資金で始められるため、属性があまり高くなくない若年層でもできる投資手法といえます。
また、区分投資の保有物件を増やしていくと、異なる地域に複数の物件を保有する分散投資によってリスク対策ができるという一面もあります。
反面、賃料収入から管理費や修繕積立金が差し引かれるため、フルローンなどでは思ったほどのキャッシュフローが得られずリスクが大きくなるケースもあり、物件選びと資金計画が重要になります。
3-3. 戸建て投資
「戸建て投資」は、中古住宅や賃貸用の戸建て住宅を購入し家賃収入を得る投資方法です。戸建て賃貸は、一度借り手がつくと長期間住み続けてもらえる傾向があり、安定した家賃収入を確保できるというメリットがあります。また、中古住宅の場合、物件によっては、安く購入して賃貸できれば高い利回りを得られる場合もあります。
ただし、地域によっては入居者がなかなか見つからず、長期間空室になってしまう可能性もあります。
また、区分投資と比較して、リフォームが発生した場合には費用が大きくなります。特に築年数が経つ中古物件を購入した場合には、想定外の瑕疵などで多額の修繕費がかかる場合もあるため、購入前のインスペクション（建物状況調査）が重要です。
3-4. 不動産投資信託（J-REIT）
不動産投資ひとつに、実物件を購入するのではなく、「不動産投資信託」を購入する手法があります。
不動産投資信託とは、事業者が投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や物件の売却益を投資家に分配する商品のことです。日本ではJ-REIT（ジェーリートと読みます）といい、証券取引所に上場しているため、市場を通して売買することができます。
J-REITでは、定期的な分配金が期待でき、また値上がりした場合には売却益を得られます。
J-REITのメリットは、少額から始めやすいことです。また複数の不動産を購入するので、そこで分散投資が行われます。不動産投資のプロに運用を任せることができるという点で運用や物件管理の手間が省けます。
一方J-REITのリスクには、不動産市場や経済状況の悪化により分配金が減少したり、証券価格が下落する可能性があることがあります。また、J-REITの投資対象は実物件のため、他の不動産投資と同様、地震や火災などによる災害リスクもあります。
その他のリスクとして、可能性は高くはありませんが、証券取引所の上場廃止基準に抵触するような不祥事を起こしたり、上場の要件となる数値基準を維持できなくなった場合には、上場廃止になる可能性もあります。上場廃止や、さらにJ-REITが倒産した場合、証券の価格が下がったり取引が困難になるというリスクもあります。
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3-5. 不動産小口化商品
「不動産小口化商品」とは、オフィスビルなどを1棟、1フロアで購入するには高額となってしまう不動産投資を、1口100万円などに分割することで購入しやすくした不動産商品のことをいいます。
投資家から資金を集めた事業者が不動産の管理・経営を行い、そこで上がった利益を投資家に分配する仕組みになっています。
不動産小口化商品には不動産投資のプロが選別した優良な物件であることが多く、個人投資家ではなかなか投資することができないような好条件の物件に少額から投資することができるというメリットがあります。そのため、投資初心者が始めやすい不動産投資のひとつといえます。
不動産小口化商品には匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3種類があり、投資家の資産運用方針に合わせた活用ができること、相続税評価額を引き下げられる可能性があるといった特徴があります。
ただし、他の不動産投資と同様、価格変動リスク、賃料水準の変動リスクなどはあることは認識しておく必要があります。
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4. 最後に
ここまで、不動産投資の始め方や初心者が身につけておくべき基礎知識と不動産投資の種類について解説してきました。不動産投資をスタートするにあたっては、初心者は基礎知識をしっかりと身につけることが大切なことがお分かりいただけたかと思います。
そのうえで、実際に投資を始めることになりますが、初めはいきなり高額な一棟投資から始めるよりも、不動産小口化商品や区分投資など少額から始めることができる手法が、不動産投資のスタートアップメニューとして現実的な選択といえます。
これから不動産投資を始めようとしている方には、堅実な投資手法で資産運用をしながら、着実な運用実績、不動産投資経験を積んでいくことが成功の鍵となります。
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- 本記事に記載された情報は、掲載日時点のものです。掲載されている情報は、予告なしに変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
- 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。弊社では、何ら責任を負うものではありません。
監修者
橋本 秋人はしもと あきと
FPオフィス ノーサイド代表
ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
保有資格：ファイナンシャル・プランナー（CFP®認定者・1級FP技能士）、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、終活アドバイザー（終活アドバイザー協会） 他
1961年東京都出身。早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。長年、顧客の相続や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。
FPオフィス ノーサイド（https://fp-noside.jimdo.com/）
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